Giá chung cư TP.HCM chạm 125 triệu đồng/m²: Vì sao thị trường vẫn có giao dịch khi thanh khoản giảm?

Giá căn hộ sơ cấp tại các đô thị lớn tiếp tục duy trì ở mức cao, nhưng tỷ lệ hấp thụ đang giảm. Báo cáo quý III/2026 của Avison Young Việt Nam cho thấy thị trường chưa rơi vào trạng thái đóng băng, song sự phân hóa giữa các phân khúc và nhóm người mua ngày càng rõ nét.

TP.HCM: Căn hộ hạng sang chào bán tới 125 triệu đồng/m²

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2026 của Avison Young Việt Nam, TP.HCM ghi nhận khoảng 11.500 căn hộ được chào bán trong quý, tập trung chủ yếu tại khu Nam và các khu vực Tây Bắc, Đông Bắc. Mặc dù nguồn cung tiếp tục hiện diện, hoạt động giao dịch có dấu hiệu chậm lại khi người mua duy trì tâm lý thận trọng trước áp lực chi phí vốn.

Tỷ lệ hấp thụ căn hộ toàn thị trường giảm còn 28%, phản ánh khả năng tiêu thụ nguồn cung mới đang gặp nhiều thách thức. Tuy nhiên, đơn vị nghiên cứu nhận định thị trường chưa đóng băng bởi giao dịch vẫn xuất hiện tại những khu vực có nhu cầu ở thực và mức giá phù hợp hơn.

Đáng chú ý, một dự án căn hộ hạng sang tại khu Tây TP.HCM được ghi nhận có mức giá chào bán khoảng 4.500–4.800 USD/m², tương đương 117,3–125,1 triệu đồng/m². Đây là mức giá của một dự án cụ thể, không phải giá bán bình quân của toàn thị trường căn hộ TP.HCM.

Trong khi phân khúc cao cấp và hạng sang nội đô tiêu thụ chậm, các sản phẩm vừa túi tiền hơn tại Dĩ An và Thuận An vẫn duy trì giao dịch nhờ nhu cầu mua nhà để ở. Diễn biến này cho thấy sự khác biệt giữa nhu cầu sở hữu bất động sản và khả năng tiếp cận những sản phẩm đang được chào bán.

Nhà ở vừa túi tiền ngày càng dịch chuyển ra ngoài khu vực trung tâm

Theo Avison Young, quỹ đất hạn chế và chi phí đầu vào tăng tiếp tục tạo áp lực lên giá bán căn hộ tại khu vực TP.HCM cũ. Điều này khiến việc phát triển các dự án nhà ở có giá phù hợp với nhóm khách hàng thu nhập trung bình ngày càng khó khăn.

Trong bối cảnh đó, khu vực Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu trước đây được kỳ vọng bổ sung nguồn cung nhà ở cho người lao động đô thị. Những địa bàn này có lợi thế về quỹ đất và khả năng phát triển các khu dân cư phục vụ nhu cầu ở thực, nhưng sức hút của từng dự án vẫn phụ thuộc vào hạ tầng kết nối, giá bán và tiện ích thực tế.

Báo cáo dự kiến giai đoạn 2027–2030 có thể xuất hiện hơn 25.000 căn hộ mới, gắn với kỳ vọng hoàn thiện các công trình hạ tầng vào năm 2030. Đây là nguồn cung dự báo, chưa phải số lượng căn hộ đã hoàn thành hoặc đủ điều kiện đưa ra thị trường.

Xu hướng mở rộng nguồn cung ra các khu vực ngoài trung tâm có thể tạo thêm lựa chọn cho người mua. Tuy nhiên, nếu giá bán tăng nhanh hơn thu nhập hoặc chi phí di chuyển quá lớn, lợi thế về giá của các khu vực này cũng có thể bị thu hẹp.

Hà Nội: Giá sơ cấp khoảng 108 triệu đồng/m², tỷ lệ hấp thụ còn 31%

Tại Hà Nội, báo cáo của Avison Young cho thấy đà tăng giá căn hộ sơ cấp đã chậm lại trong quý III/2026. Trong giai đoạn từ tháng 7 đến tháng 9, mức tăng được ghi nhận khoảng 1,5–2,3%, thấp hơn nhịp tăng mạnh của các giai đoạn trước.

Thị trường có hơn 3.200 căn hộ mở bán mới, đưa tổng nguồn cung đang chào bán lên khoảng 11.500 căn. Trong đó, khoảng 80% thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, còn nguồn cung trung cấp, bình dân gần như vắng bóng.

Giá bán sơ cấp đạt khoảng 4.180 USD/m², tương đương 108,3 triệu đồng/m² theo quy đổi trong báo cáo. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ còn 31%, cho thấy sức mua chưa theo kịp mặt bằng giá chào bán.

Ở thị trường thứ cấp, chi phí vốn và lãi vay tăng tạo áp lực đối với một bộ phận chủ sở hữu. Avison Young ghi nhận giá bán một số sản phẩm giảm khoảng 5–12%, nhưng đây không phải mức giảm chung của toàn bộ căn hộ Hà Nội.

Đáng chú ý, một bộ phận người mua có sẵn tiền mặt đang chuyển hướng sang các dự án đã bàn giao từ 5–10 năm, có mức giá khoảng 52–65 triệu đồng/m². So với những căn hộ mới ở vùng ven được chào bán gần 86 triệu đồng/m², nhóm sản phẩm đã qua sử dụng có thể tạo lợi thế về tổng giá trị tài sản và khả năng nhận nhà ngay.

Sự dịch chuyển này phản ánh việc người mua không còn chỉ ưu tiên dự án mới. Vị trí, chất lượng vận hành, tình trạng pháp lý và chi phí sở hữu đang trở thành những yếu tố quan trọng trong quyết định giao dịch.

Đà Nẵng: Nguồn cung căn hộ cao cấp mở rộng, dòng tiền phía Bắc đóng vai trò lớn

Tại Đà Nẵng, Avison Young ghi nhận hơn một nửa giao dịch đến từ nhóm nhà đầu tư phía Bắc. Điều này cho thấy dòng tiền ngoài địa phương tiếp tục có vai trò đáng kể đối với hoạt động giao dịch căn hộ.

Trong quý III/2026, thị trường xuất hiện các dự án mới như The Camellia với 469 căn và S-Light Tower với 800 căn, đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Sự gia tăng của nhóm sản phẩm này phản ánh định hướng phát triển nguồn cung nhà ở thương mại chất lượng cao tại thành phố.

Theo đánh giá trong báo cáo, Đà Nẵng đang có xu hướng mở rộng từ thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sang phát triển đô thị, hướng đến nhóm khách hàng gồm chuyên gia logistics, kỹ sư công nghệ và nhân sự nước ngoài.

Tuy nhiên, nguồn cung cao cấp tăng chưa đồng nghĩa sức cầu sẽ tăng tương ứng. Khả năng hấp thụ trong thời gian tới vẫn phụ thuộc vào quy mô nhu cầu cư trú thực tế, tốc độ phát triển việc làm và mức giá bán của từng dự án.

Giá bán và khả năng chi trả đang tạo ra sự phân hóa

Số liệu quý III/2026 cho thấy một đặc điểm chung tại các đô thị lớn: giá căn hộ sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao, trong khi tỷ lệ hấp thụ có xu hướng giảm. Điều này phản ánh sự khác biệt giữa kỳ vọng giá của thị trường phát triển dự án và khả năng tài chính của người mua.

Tại TP.HCM, giao dịch vẫn tập trung vào những sản phẩm có giá phù hợp hơn với nhu cầu ở thực. Tại Hà Nội, một bộ phận người mua chuyển sang căn hộ đã bàn giao nhiều năm để cân đối chi phí. Còn tại Đà Nẵng, nguồn cung cao cấp tiếp tục mở rộng nhưng khả năng hấp thụ cần được kiểm chứng qua giao dịch thực tế.

Trong bối cảnh lãi suất và chi phí vốn tạo thêm áp lực, người mua có xu hướng đánh giá kỹ hơn tổng chi phí sở hữu, thời gian thanh toán và khả năng sử dụng tài sản. Với người mua để ở, giá trị của căn hộ không chỉ nằm ở thương hiệu dự án hay mức độ mới của công trình mà còn ở khả năng đáp ứng nhu cầu sinh hoạt lâu dài.

Diễn biến này chưa đủ cơ sở để kết luận thị trường căn hộ đã đóng băng hoặc bước vào chu kỳ giảm giá đồng loạt. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ thấp là tín hiệu cho thấy các chủ đầu tư cần quan tâm nhiều hơn đến cơ cấu sản phẩm, giá bán và năng lực chi trả của khách hàng.

? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Một dự án căn hộ có thể chào bán tới 125 triệu đồng/m² trong khi tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt 28%, bởi giá chào bán và sức mua thực tế không vận động theo cùng một nhịp. Mức giá cao tại một dự án hạng sang phản ánh định vị sản phẩm, nhưng không đại diện cho khả năng chi trả của số đông. Khi nguồn cung nghiêng nhiều về phân khúc cao cấp, thị trường có thể vừa ghi nhận giá bán cao vừa chứng kiến lượng giao dịch suy giảm.

Điều đáng chú ý là dòng tiền chưa biến mất mà đang lựa chọn khắt khe hơn. Người mua có nhu cầu thực vẫn tìm kiếm sản phẩm phù hợp, kể cả căn hộ đã bàn giao nhiều năm, trong khi những sản phẩm có tổng giá trị lớn và phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá phải đối mặt với sức ép thanh khoản. Trong giai đoạn này, khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực có thể trở thành lợi thế cạnh tranh quan trọng hơn việc thiết lập một mức giá chào bán mới.