Giá đất có thực sự quyết định mặt bằng giá bất động sản?

Giá đất đang trở thành một trong những nội dung trọng tâm khi góp ý dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Đây vừa là nguồn thu quan trọng của Nhà nước, vừa là chi phí đầu vào có ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động sản xuất, kinh doanh và phát triển dự án bất động sản.

Tại hội thảo do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức ngày 27/8/2026, các chuyên gia, hiệp hội và doanh nghiệp tập trung thảo luận về nguyên tắc định giá, bảng giá đất, hệ số điều chỉnh và nghĩa vụ tài chính.

Giá đất là một phần quan trọng trong chi phí dự án

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam, nhận định các nguyên tắc định giá tại Điều 75 đã được dự thảo quy định tương đối đầy đủ. Tuy nhiên, đây vẫn là nội dung cần được thiết kế thận trọng bởi giá đất có ảnh hưởng lớn đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp.

Khi chi phí đất tăng, tổng vốn đầu tư dự án cũng tăng theo. Doanh nghiệp thường phải tính khoản chi phí này vào phương án tài chính và giá bán sản phẩm. Trong trường hợp chi phí khó dự báo, nhà đầu tư còn phải bổ sung một phần dự phòng rủi ro, khiến giá thành tiếp tục chịu thêm áp lực.

Tuy nhiên, giá đất không phải yếu tố duy nhất cấu thành giá bất động sản. Chi phí vốn, xây dựng, thủ tục pháp lý, hạ tầng, thuế, quản lý, bán hàng và lợi nhuận kỳ vọng cũng tham gia vào quá trình hình thành giá.

Đề xuất Nhà nước quyết định và quản lý giá đất

Ông Nguyễn Quốc Hiệp đề nghị Điều 75 nêu rõ giá đất do Nhà nước quyết định và quản lý. Theo hướng tiếp cận này, cơ quan quản lý có thể chủ động điều chỉnh giá đất tăng hoặc giảm, phù hợp với tình hình thực tế và mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội trong từng giai đoạn.

Đề xuất trên có thể tạo thêm công cụ điều tiết, nhất là khi giá đất tăng nhanh làm gia tăng chi phí của doanh nghiệp và nghĩa vụ tài chính của người dân.

Dù vậy, thẩm quyền quyết định cần đi cùng một hệ thống dữ liệu đủ tin cậy và nguyên tắc rõ ràng. Nếu thiếu cơ chế kiểm chứng, giá được quyết định bằng biện pháp hành chính vẫn có nguy cơ chậm phản ánh biến động thực tế hoặc được áp dụng không đồng đều giữa các địa phương.

Bảng giá đất và hệ số K cần được quy định rõ

Điều 76 của dự thảo đề cập bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Theo ông Hiệp, nội dung hiện tại cần tiếp tục làm rõ các nguyên tắc cơ bản để tạo cách hiểu và cách thực hiện thống nhất.

Những vấn đề cần quy định gồm thời hạn áp dụng bảng giá đất, thời điểm được phép điều chỉnh, mức độ biến động của thị trường và căn cứ xác định hệ số K.

Hệ số K có thể giúp cơ quan quản lý điều chỉnh nhanh hơn khi thị trường thay đổi. Nhưng nếu không công khai dữ liệu, công thức và thời điểm áp dụng, doanh nghiệp sẽ khó tính toán tổng chi phí và đánh giá hiệu quả đầu tư của dự án.

Sự thay đổi đột ngột của hệ số cũng có thể làm biến động tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và phương án tài chính đã được xây dựng từ trước.

Doanh nghiệp cần khả năng dự báo chi phí

Ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký kiêm Trưởng Ban Pháp chế VCCI, cho rằng cơ chế giá đất và nghĩa vụ tài chính tác động trực tiếp đến hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Khi dự thảo chuyển sang cơ chế bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, quy định cần làm rõ thời hạn áp dụng, thời điểm điều chỉnh, căn cứ xác định mức độ biến động và thẩm quyền quyết định tỷ lệ thu.

Đối với một dự án có thời gian chuẩn bị và triển khai kéo dài nhiều năm, khả năng dự báo chi phí rất quan trọng. Doanh nghiệp chỉ có thể xây dựng giá bán, kế hoạch huy động vốn và tiến độ đầu tư khi những nghĩa vụ về đất đai được xác định tương đối ổn định.

Góc nhìn từ cơ quan quản lý

Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quản lý đất đai thuộc Bộ Nông nghiệp và Môi trường, cho biết người dân và doanh nghiệp nhiều khi phản ánh giá đất còn cao, chưa tạo động lực cho hoạt động sản xuất và kinh doanh.

Theo ông Chính, dự thảo đang định hướng giá đất do Nhà nước quyết định trên cơ sở bảng giá đất và hệ số. Các tổ chức tư vấn có thể cung cấp thông tin phục vụ hoạt động giao dịch dân sự, còn những trường hợp thuộc phạm vi quản lý nhà nước sẽ áp dụng mức giá theo quy định.

Cách tiếp cận này đặt ra yêu cầu xây dựng một cơ sở dữ liệu đất đai đủ rộng, cập nhật thường xuyên và có khả năng kiểm chứng. Bảng giá và hệ số chỉ phản ánh đúng thực tế khi dữ liệu đầu vào chính xác.

Giá đất giảm có kéo giá nhà giảm?

Về nguyên tắc, chi phí đất giảm có thể tạo điều kiện hạ giá thành dự án. Tuy nhiên, giá bán cuối cùng còn phụ thuộc vào tương quan cung cầu và chiến lược kinh doanh của chủ đầu tư.

Nếu nguồn cung tại một khu vực tiếp tục khan hiếm, thủ tục pháp lý kéo dài hoặc nhu cầu vượt xa số lượng sản phẩm, doanh nghiệp chưa chắc giảm giá bán tương ứng với phần chi phí được tiết giảm.

Ngược lại, tại thị trường có nguồn cung dồi dào và mức độ cạnh tranh cao, chi phí đất hợp lý có nhiều khả năng được phản ánh vào giá bán hoặc chính sách thanh toán dành cho người mua.

Góc nhìn Review Bất Động Sản

Giá đất là một mắt xích quan trọng trong quá trình hình thành giá bất động sản, nhưng sẽ thiếu chính xác nếu xem đây là nguyên nhân duy nhất khiến giá nhà tăng. Một thị trường có chi phí đất thấp vẫn có thể ghi nhận giá bán cao nếu nguồn cung hạn chế, pháp lý kéo dài hoặc giá được hình thành chủ yếu theo kỳ vọng.

Đề xuất Nhà nước quyết định và quản lý giá đất có thể tạo công cụ điều tiết chủ động hơn. Điều kiện đi kèm là phương pháp phải minh bạch, thống nhất và có khả năng dự báo. Người dân và doanh nghiệp cần biết dữ liệu nào được sử dụng, hệ số K được tính ra sao và khi nào mức giá được điều chỉnh.

Cũng cần có cơ chế rà soát, phản hồi và xử lý trường hợp bảng giá đất chênh lệch lớn so với thực tế. Khi quyền quyết định tập trung hơn, trách nhiệm giải trình và chất lượng dữ liệu càng phải được nâng cao.

Mục tiêu cuối cùng của chính sách giá đất nên là sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, bảo đảm nguồn thu hợp lý cho Nhà nước và tạo chi phí đầu vào có thể dự liệu. Đây mới là nền tảng để thị trường bất động sản phát triển ổn định và tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.