Lãi suất vay mua nhà tăng cao: Khi người mua phải tính chuyện bán nhà để trả nợ

Lãi suất tăng, áp lực chuyển từ người mua mới sang người đã vay

Thị trường bất động sản năm 2026 đang chịu tác động đồng thời từ mặt bằng giá nhà cao, chi phí vay vốn tăng và thanh khoản suy giảm. Nếu trước đây người mua chủ yếu cân nhắc khả năng tiếp cận khoản vay để sở hữu nhà, thì hiện nay một bộ phận khách hàng đã vay từ những năm trước lại phải tính toán khả năng duy trì khoản nợ khi lãi suất ưu đãi kết thúc.

Theo thông tin được Báo Lao Động ghi nhận, trong năm 2025, nhiều ngân hàng quốc doanh triển khai các chương trình vay mua nhà với lãi suất ưu đãi khoảng 5,5–6,7%/năm trong 12–24 tháng đầu. Đến năm 2026, mức ưu đãi phổ biến đã tăng lên khoảng 8,2–10,8%/năm, trong khi lãi suất sau ưu đãi được ghi nhận ở khoảng 13–15%/năm.

Sự thay đổi này tác động trực tiếp đến số tiền phải trả hàng tháng của người vay. Đặc biệt, những khoản vay có dư nợ lớn và thời gian trả nợ kéo dài dễ chịu ảnh hưởng khi chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi. Nếu thu nhập không tăng tương ứng, tỷ trọng tiền trả ngân hàng trong ngân sách gia đình sẽ ngày càng lớn.

Theo một số đơn vị khảo sát thị trường được bài báo dẫn lại, giao dịch bất động sản tại TP.HCM trong quý III/2026 giảm mạnh, chỉ còn khoảng 20–30% so với cùng kỳ theo phạm vi khảo sát. Diễn biến này khiến việc bán tài sản để cơ cấu lại dòng tiền cũng trở nên khó khăn hơn đối với người đang chịu áp lực trả nợ.

Mua nhà 3,5 tỷ đồng, mỗi tháng trả ngân hàng khoảng 35 triệu

Trường hợp của anh Trần Hùng Dũng, sống tại khu vực Bình Dương, cho thấy áp lực tài chính có thể thay đổi nhanh như thế nào khi điều kiện thu nhập và lãi suất không còn thuận lợi.

Đầu năm 2025, anh Dũng mua một căn hộ với giá 3,5 tỷ đồng, trong đó vay ngân hàng 2,5 tỷ đồng. Theo chia sẻ với Báo Lao Động, khi lãi suất thả nổi tăng cao, tổng số tiền trả gốc và lãi hàng tháng của anh vào khoảng 35 triệu đồng.

Trước đây, tổng thu nhập hai vợ chồng gần 60 triệu đồng mỗi tháng nên gia đình vẫn có thể xoay xở. Tuy nhiên, những khó khăn trong công việc thời gian gần đây khiến thu nhập suy giảm, trong khi nghĩa vụ trả nợ vẫn duy trì ở mức cao. Anh bắt đầu cân nhắc bán căn hộ để thanh toán khoản vay, sử dụng phần tiền còn lại gửi tiết kiệm và chuyển sang thuê nhà.

Phương án này không dễ thực hiện khi thị trường đang thiếu thanh khoản. Nếu cần bán nhanh, chủ sở hữu có thể phải chấp nhận mức giá thấp hơn kỳ vọng, thậm chí thấp hơn mức giá từng được thị trường ghi nhận trong giai đoạn thuận lợi.

Từ trường hợp trên có thể thấy, rủi ro của khoản vay mua nhà không chỉ nằm ở lãi suất. Khả năng duy trì thu nhập và thời gian cần thiết để bán tài sản khi phát sinh khó khăn cũng là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến mức độ an toàn tài chính.

Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cũng gặp khó khi thanh khoản suy yếu

Áp lực lãi suất không chỉ xuất hiện ở nhóm mua nhà để ở. Những nhà đầu tư sử dụng vốn vay với kỳ vọng bán lại trong thời gian ngắn cũng đang đối mặt với khó khăn khi thị trường không diễn biến như dự tính.

Anh Đoàn Việt, một nhà đầu tư tại TP.HCM, cho biết đã mua hai căn hộ tại Bình Dương và Biên Hòa, Đồng Nai. Quyết định đầu tư được đưa ra trong bối cảnh lãi suất ưu đãi hấp dẫn và kỳ vọng giá bất động sản có thể hưởng lợi từ sự phát triển của hạ tầng metro.

Tuy nhiên, khi thị trường xuất hiện thêm nguồn cung mới với mức giá cạnh tranh, việc bán lại các căn hộ trở nên khó khăn hơn. Cùng lúc đó, lãi suất vay tăng khiến chi phí nắm giữ tài sản lớn hơn dự tính ban đầu.

Theo nhà đầu tư này, những người chỉ sử dụng khoảng 30% vốn tự có và vay ngân hàng tới 70% giá trị căn hộ có thể chịu áp lực đáng kể nếu thanh khoản suy yếu. Trong trường hợp không đủ khả năng trả nợ, họ có thể phải bán tài sản với giá thấp hơn giá mua để thu hồi dòng tiền.

Diễn biến này cho thấy rủi ro của chiến lược đầu tư dựa nhiều vào vốn vay không chỉ phụ thuộc vào khả năng tăng giá. Khi thời gian nắm giữ kéo dài, chi phí lãi vay có thể làm giảm đáng kể hiệu quả đầu tư, ngay cả khi giá tài sản chưa giảm mạnh.

Sức mua bất động sản tiếp tục chịu ảnh hưởng từ chi phí vốn

Theo TS Nguyễn Duy Phương, Giám đốc cấp cao Khối đầu tư tài chính quỹ DG Capital, lãi suất tăng là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến giao dịch bất động sản suy giảm. Những người mua nhà hoặc đầu tư bằng nguồn vốn vay lớn sẽ chịu áp lực đáng kể khi dòng tiền không đủ bù đắp chi phí lãi vay.

Trong bối cảnh đó, một bộ phận khách hàng có xu hướng trì hoãn quyết định mua bất động sản để chờ điều kiện vay vốn thuận lợi hơn. Tâm lý thận trọng cũng gia tăng khi khả năng bán lại tài sản trong ngắn hạn không còn dễ dàng.

Theo báo cáo ngành bất động sản được MBS công bố và bài báo dẫn lại, tỷ lệ hấp thụ trong nửa cuối năm 2026 được dự báo khoảng 40–50%, thấp hơn 10 điểm phần trăm so với cùng kỳ. MBS cũng ghi nhận mặt bằng lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng tăng khoảng 0,3 điểm phần trăm so với quý trước, lên khoảng 7,5–9%, tạo thêm sức ép đối với lãi suất cho vay.

Những dự báo này phản ánh thách thức của thị trường trong giai đoạn chi phí vốn duy trì ở mức cao. Tuy nhiên, khả năng hấp thụ vẫn có thể khác nhau đáng kể giữa từng địa phương, phân khúc và dự án, tùy thuộc vào giá bán, pháp lý, tiến độ và nhu cầu sử dụng thực tế.

? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Khoản vay mua nhà không trở nên rủi ro chỉ khi lãi suất tăng, mà khi người vay không còn đủ dư địa tài chính để thích ứng với sự thay đổi đó. Một gia đình có thể đáp ứng nghĩa vụ trả nợ trong giai đoạn lãi suất ưu đãi, nhưng nếu không tính trước mức lãi suất sau ưu đãi và khả năng thu nhập suy giảm, kế hoạch an cư có thể nhanh chóng mất cân đối.

Điểm đáng lo ngại hơn là rủi ro tài chính và rủi ro thanh khoản thường xuất hiện cùng lúc. Khi người vay cần bán tài sản để giảm nợ, thị trường có thể không còn đủ sức mua để giúp họ chuyển nhượng nhanh với mức giá mong muốn. Vì vậy, khả năng mua được nhà bằng vốn vay chỉ là bước đầu; khả năng duy trì khoản vay trong những kịch bản bất lợi mới quyết định sự an toàn của quyết định mua nhà.