Luật Đất đai dự kiến rút còn 106 điều: Tinh gọn văn bản, thách thức nằm ở khâu thực thi

DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI SỬA ĐỔI RÚT TỪ 260 XUỐNG 106 ĐIỀU

Sáng 27/8/2026, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức hội thảo góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

Tại hội thảo, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, cho biết đây là đợt lấy ý kiến đầu tiên đối với dự thảo luật mới. Việc sửa đổi được đặt ra trong bối cảnh Luật Đất đai năm 2024 mới ban hành khoảng hai năm nhưng đã xuất hiện thêm những yêu cầu từ thực tiễn, nhất là sau khi mô hình chính quyền địa phương hai cấp được triển khai.

Dự thảo bước đầu được thiết kế với khoảng 106 điều, giảm mạnh so với 260 điều của Luật Đất đai năm 2024. Tuy nhiên, thay đổi quan trọng không chỉ nằm ở số lượng điều khoản mà còn ở cách xây dựng luật: chuyển từ quy định tương đối chi tiết sang xác lập nguyên tắc và khung chính sách.

NHIỀU THỦ TỤC SẼ ĐƯỢC CHUYỂN XUỐNG VĂN BẢN HƯỚNG DẪN

Theo định hướng đang được thảo luận, những vấn đề mang tính trình tự, thủ tục hoặc cần điều chỉnh linh hoạt sẽ được giao Chính phủ quy định tại nghị định, nghị quyết hoặc văn bản hướng dẫn.

Cách tiếp cận này có ưu điểm là giúp đạo luật bớt cồng kềnh. Khi thực tế phát sinh vướng mắc, cơ quan quản lý có thể điều chỉnh văn bản dưới luật nhanh hơn thay vì phải chờ sửa một đạo luật lớn.

Dự thảo cũng đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho địa phương, phù hợp với mô hình chính quyền hai cấp. Một số công việc có thể được giải quyết gần người dân và doanh nghiệp hơn, giảm số tầng trung gian nếu thẩm quyền được phân định rõ.

Tuy nhiên, chuyển quy định chi tiết xuống văn bản dưới luật cũng đặt ra một rủi ro khác. Nếu nguyên tắc cốt lõi không được thể hiện đầy đủ trong luật, người dân và doanh nghiệp có thể phải tra cứu nhiều nghị định, thông tư và quyết định địa phương mới hiểu được quyền, nghĩa vụ và thủ tục cần thực hiện.

GIÁ ĐẤT ĐƯỢC ĐỊNH HƯỚNG XÁC ĐỊNH THEO BẢNG GIÁ VÀ HỆ SỐ

Một trong những nội dung nhận được nhiều sự quan tâm là cơ chế xác định giá đất. Dự thảo định hướng Nhà nước xác định giá đất trên cơ sở bảng giá đất và hệ số, đồng thời coi đất đai là một đầu vào quan trọng của hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Sự thay đổi này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nghĩa vụ tài chính của dự án và phương án bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Với doanh nghiệp bất động sản, giá đất là một trong những chi phí đầu vào lớn nhất, tác động tới khả năng triển khai dự án và mức giá cuối cùng của sản phẩm.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, đề nghị luật quy định rõ thời hạn áp dụng, thời điểm điều chỉnh, tiêu chí và giới hạn biến động của hệ số. Theo ông, nguyên tắc và công thức chung về bồi thường cũng cần được xác lập để hạn chế tình trạng mỗi địa phương áp dụng theo một cách khác nhau.

Điều thị trường cần không nhất thiết là một mức giá đất thấp, mà là cơ chế đủ minh bạch, ổn định và có thể dự báo. Khi hệ số thay đổi thiếu tiêu chí hoặc không có biên độ rõ ràng, người dân khó tính toán nghĩa vụ tài chính, còn doanh nghiệp khó xây dựng phương án đầu tư dài hạn.

TỪ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI ĐẾN TÁI THIẾT CUỘC SỐNG

Dự thảo còn đặt ra cách tiếp cận mới đối với bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Thay vì chỉ tính toán giá trị đất hoặc tài sản bị mất, chính sách được định hướng phải quan tâm đến khả năng ổn định cuộc sống sau thu hồi đất.

Điều này có nghĩa việc bồi thường cần gắn với nơi ở, sinh kế, việc làm và thu nhập của người dân. Một phương án tái định cư chỉ hoàn thành về mặt thủ tục nhưng khiến người dân mất nguồn thu nhập hoặc khó tiếp cận dịch vụ thiết yếu chưa thể coi là giải quyết đầy đủ hậu quả của thu hồi đất.

Dù vậy, chuyển từ tư duy bồi thường sang tái thiết cuộc sống đòi hỏi tiêu chí có thể đo lường. Ai được hỗ trợ, mức hỗ trợ ra sao, thời gian hỗ trợ bao lâu và trách nhiệm của từng cơ quan cần được xác định rõ. Nếu chỉ dừng ở định hướng chung, cách áp dụng giữa các địa phương có thể tiếp tục khác nhau.

PHÂN CẤP NHƯNG KHÔNG ĐỂ MỖI ĐỊA PHƯƠNG MỘT QUY TRÌNH

Ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế VCCI, cho rằng chất lượng của Luật Đất đai còn phụ thuộc vào mức độ đồng bộ với các luật liên quan và tính ổn định của môi trường đầu tư.

VCCI ủng hộ định hướng luật khung và tăng phân cấp, nhưng đề nghị phải có một chuẩn tối thiểu áp dụng thống nhất trên toàn quốc. Khung này cần làm rõ thành phần hồ sơ, thời hạn giải quyết, nghĩa vụ công khai thông tin và cách xử lý khi cơ quan hành chính để hồ sơ quá hạn.

Đây là vấn đề đặc biệt quan trọng với doanh nghiệp hoạt động tại nhiều địa phương. Nếu cùng một thủ tục nhưng mỗi tỉnh, thành yêu cầu một loại hồ sơ hoặc thời gian xử lý khác nhau, chi phí tuân thủ khó giảm dù số điều trong luật đã được rút gọn.

Với người dân, một quy trình thống nhất cũng giúp hạn chế tình trạng phải bổ sung hồ sơ nhiều lần hoặc phụ thuộc vào cách giải thích của từng cơ quan tiếp nhận.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Việc giảm từ 260 xuống 106 điều là thay đổi đáng chú ý về kỹ thuật lập pháp, nhưng chưa thể dùng riêng con số này để kết luận thủ tục đất đai sẽ đơn giản hơn. Một đạo luật ngắn có thể linh hoạt và dễ sửa đổi, song cũng có thể tạo ra mạng lưới văn bản hướng dẫn phức tạp nếu ranh giới giữa luật, nghị định và thẩm quyền địa phương không được thiết kế rõ.

Đối với thị trường bất động sản, ba vấn đề cần theo dõi là nguyên tắc xác định giá đất, giới hạn của phân cấp và khả năng bảo vệ quyền tài sản. Những nội dung tác động trực tiếp đến số tiền người dân, doanh nghiệp phải nộp hoặc được bồi thường cần có nền tảng đủ rõ ngay trong luật. Văn bản dưới luật nên hướng dẫn cách thực hiện, không nên trở thành nơi quyết định toàn bộ những quyền lợi cốt lõi.

Luật khung chỉ phát huy hiệu quả khi đi cùng dữ liệu đất đai minh bạch, đội ngũ thực thi đủ năng lực và hệ thống giám sát trách nhiệm rõ ràng. Nếu thiếu những điều kiện này, việc chuyển thêm thẩm quyền cho địa phương có thể làm tăng khác biệt giữa các khu vực thay vì giảm thủ tục.

NGƯỜI DÂN VÀ DOANH NGHIỆP CẦN THEO DÕI GÌ?

Trước hết, đây mới là dự thảo đang trong quá trình lấy ý kiến, chưa phải quy định đã có hiệu lực. Con số 106 điều và các phương án liên quan đến giá đất, bồi thường hoặc phân cấp vẫn có thể tiếp tục thay đổi.

Những nội dung cần được theo dõi trong các phiên bản tiếp theo gồm nguyên tắc xây dựng bảng giá đất; tiêu chí, thời điểm và giới hạn điều chỉnh hệ số; quyền lợi của người có đất bị thu hồi; phạm vi thẩm quyền của từng cấp chính quyền; thành phần hồ sơ và thời hạn giải quyết thủ tục.

Điều quan trọng cuối cùng không phải Luật Đất đai dài hay ngắn, mà là người dân có thể hiểu quyền của mình, doanh nghiệp dự báo được chi phí và cơ quan quản lý giải quyết hồ sơ trong một thời hạn rõ ràng hay không.