Lãi suất tăng có nên mua nhà? Vì sao tiền vay đắt chưa chắc khiến giá bất động sản giảm?

Lãi suất cao nhưng giá nhà chưa chắc giảm

Lãi suất thường được xem là một trong những biến số quan trọng nhất của thị trường bất động sản. Khi chi phí vay tăng, khả năng tiếp cận tín dụng của người mua giảm, từ đó sức cầu có thể suy yếu.

Tuy nhiên, diễn biến của thị trường chung cư trong khoảng 5 năm trở lại đây cho thấy mối quan hệ giữa lãi suất và giá nhà không hoàn toàn vận động theo công thức đơn giản: lãi suất tăng thì giá giảm, lãi suất giảm thì giá tăng.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, tác động của lãi suất còn phụ thuộc rất lớn vào trạng thái cung – cầu tại từng thời điểm.

Giai đoạn 2022–2023 là một ví dụ. Lãi suất cho vay có thời điểm tăng lên khoảng 14,1%, tạo áp lực đáng kể lên người sử dụng vốn vay. Tuy nhiên, nguồn cung chung cư hạn chế khiến mặt bằng giá vẫn duy trì xu hướng đi lên.

Điều này cho thấy chi phí vốn có thể làm sức mua suy yếu, nhưng nếu nguồn cung không đủ đáp ứng nhu cầu, lãi suất cao chưa chắc tạo ra một đợt giảm giá tương ứng.

Khi lãi suất giảm, giá nhà có thể tăng nhanh hơn

Ở chiều ngược lại, lãi suất giảm thường tạo ra điều kiện thuận lợi hơn cho thị trường.

Chi phí vay thấp giúp người mua cải thiện khả năng chi trả, đồng thời dòng tiền đầu tư cũng dễ quay trở lại bất động sản hơn. Nếu sự phục hồi của nhu cầu diễn ra nhanh hơn tốc độ bổ sung nguồn cung, áp lực tăng giá có thể xuất hiện.

Theo ông Tuấn, diễn biến này thể hiện khá rõ trong giai đoạn 2024–2025, khi giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM tăng mạnh.

Như vậy, việc chờ lãi suất giảm mới mua nhà cũng tồn tại một rủi ro: chi phí vay có thể thấp hơn, nhưng giá của chính căn nhà người mua đang nhắm tới có thể đã cao hơn.

Năm 2026: Người mua nhạy cảm hơn với chi phí vốn

Bước sang năm 2026, tác động của lãi suất bắt đầu thể hiện rõ hơn sau giai đoạn giá bất động sản tăng mạnh.

Khi mặt bằng giá đã ở mức cao, một thay đổi nhỏ về lãi suất cũng có thể khiến khoản trả nợ hàng tháng tăng đáng kể. Người mua vì thế trở nên thận trọng hơn trước quyết định sử dụng đòn bẩy.

Theo nhận định được dẫn trong bài nguồn, nhiều dự án tại Hà Nội đã ghi nhận mức điều chỉnh đáng kể khi lãi suất tăng trở lại, trong khi TP.HCM cũ có mức điều chỉnh nhẹ hơn.

Tuy nhiên, về dài hạn, lãi suất vẫn chỉ là một trong nhiều biến số. Giá trị bất động sản còn phụ thuộc vào nguồn cung, nhu cầu thực, vị trí, hạ tầng và chất lượng của từng tài sản.

Người mua nhà muốn vay ở mức lãi suất nào?

Khảo sát tâm lý người tiêu dùng bất động sản quý II/2026 của Batdongsan.com.vn được bài nguồn dẫn cho thấy hơn 80% người mua nhà và nhà đầu tư chỉ chấp nhận vay mua bất động sản khi lãi suất dưới 9%/năm.

Trong đó:

• 43% cho rằng vùng lãi suất phù hợp nhất là 5–7%/năm.
• Khoảng 38% chấp nhận mức 7–9%/năm.
• Khoảng 19% có thể chịu mức 9–11%/năm.
• Những người tham gia khảo sát cho biết sẽ dừng sử dụng đòn bẩy tài chính nếu lãi vay từ 11% trở lên.

Trong khi đó, mức lãi suất vay mua nhà thực tế được bài nguồn nêu đang dao động khoảng 8–12%/năm.

Điều này cho thấy khoảng cách giữa mức lãi suất người mua mong muốn và chi phí vốn thực tế đang trở thành một trong những rào cản của thanh khoản.

Đừng chỉ hỏi “lãi suất bao giờ giảm?”

Một trong những quan điểm đáng chú ý được ông Đinh Minh Tuấn đưa ra là khi lãi suất tăng, thị trường có thể xuất hiện cơ hội tốt hơn về giá và khả năng đàm phán.

Đối với người mua ở thực có nền tảng tài chính phù hợp, vì vậy không nhất thiết phải chờ lãi suất xuống mức thấp nhất mới quyết định mua.

Điều cần tính toán là tổng thể bài toán tài chính.

Một căn nhà có giá tốt nhưng phải vay quá nhiều vẫn có thể trở thành áp lực. Ngược lại, một khoản vay có lãi suất ưu đãi hấp dẫn nhưng giá mua quá cao cũng chưa chắc là một giao dịch tốt.

Góc nhìn Review Bất Động Sản: Giá mua và sức chịu đựng tài chính quan trọng hơn việc đoán đáy lãi suất

Theo Review Bất Động Sản, điều người mua cần tránh là đưa ra quyết định chỉ dựa trên một biến số.

Lãi suất cao có thể khiến thanh khoản giảm và mở rộng khả năng thương lượng. Nhưng nó cũng làm tăng đáng kể chi phí sở hữu nếu tỷ lệ vay lớn.

Lãi suất thấp giúp khoản vay dễ chịu hơn, nhưng đồng thời có thể kích thích nhu cầu quay trở lại và khiến giá tài sản tăng.

Vì vậy, thay vì cố dự đoán thời điểm lãi suất thấp nhất, người mua ở thực nên tập trung vào bốn câu hỏi: Giá mua có hợp lý không? Vốn tự có bao nhiêu? Mỗi tháng có thể dành bao nhiêu tiền trả nợ? Và nếu lãi suất tăng sau thời gian ưu đãi, tài chính gia đình có còn an toàn không?

Một quyết định mua nhà bền vững không nhất thiết được thực hiện ở thời điểm lãi suất thấp nhất hay giá rẻ nhất. Quan trọng hơn là mua đúng tài sản, ở mức giá phù hợp và với cấu trúc tài chính mà người mua có khả năng đi cùng trong dài hạn.