Từ cử nhân thú y đến đế chế Novaland: Hành trình của ông Bùi Thành Nhơn

Khởi nghiệp từ lĩnh vực thuốc thú y năm 1992, ông Bùi Thành Nhơn từng bước xây dựng Novaland thành một trong những doanh nghiệp bất động sản lớn tại Việt Nam. Từ chiến lược thâu tóm quỹ đất đến tham vọng phát triển các đại đô thị, hành trình của ông gắn liền với những giai đoạn tăng trưởng và biến động mạnh của thị trường địa ốc.

Khởi nghiệp từ ngành thú y, bước ngoặt đến vào năm 2007

Ông Bùi Thành Nhơn sinh năm 1958 tại Đồng Tháp, tốt nghiệp cử nhân ngành Chăn nuôi – Thú y và chương trình Executive MBA tại Đại học Dartmouth, Mỹ.

Trước khi khởi nghiệp, ông từng công tác tại Phòng Nông nghiệp thuộc UBND huyện Nhà Bè và Công ty Vật tư Chăn nuôi Thú y cấp I tại TP.HCM.

Năm 1992, ông thành lập Công ty TNHH Thương mại Thành Nhơn, hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh thuốc thú y, nguyên liệu dược và hóa chất. Đây được xem là nền tảng hình thành hệ sinh thái Nova sau này.

Bất động sản ban đầu chưa phải lĩnh vực kinh doanh chủ lực. Từ hoạt động đầu tư nhà ở, biệt thự cho chuyên gia nước ngoài thuê tại TP.HCM, ông Nhơn từng bước mở rộng sang thị trường địa ốc.

Năm 2007 đánh dấu bước chuyển quan trọng khi doanh nghiệp được tái cấu trúc thành hai đơn vị: Anova Corp tiếp tục phát triển lĩnh vực nông nghiệp, trong khi Novaland tập trung vào bất động sản.

Từ đây, ông Bùi Thành Nhơn bắt đầu xây dựng chiến lược phát triển quỹ đất và mở rộng danh mục dự án tại TP.HCM.

Chiến lược thâu tóm những dự án có vị trí đắc địa

Một trong những dấu ấn nổi bật của Novaland là chiến lược mua bán, sáp nhập (M&A) và tái cấu trúc các dự án bất động sản.

Sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, nhiều doanh nghiệp địa ốc gặp khó khăn về nguồn vốn, khiến không ít dự án phải đình trệ. Novaland tận dụng giai đoạn này để tìm kiếm cơ hội tại những dự án có vị trí tốt nhưng chưa thể tiếp tục triển khai.

Thông qua hoạt động M&A, doanh nghiệp từng bước mở rộng quỹ đất tại TP.HCM, đồng thời phát triển các dự án căn hộ như Sunrise City, Tropic Garden, Lexington Residence, RiverGate Residence và The Sun Avenue.

Chiến lược này giúp Novaland gia tăng nhanh quy mô hoạt động trong giai đoạn thị trường phục hồi.

Năm 2016, Novaland chính thức niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM (HoSE) với mã chứng khoán NVL. Vốn điều lệ tại thời điểm đó đã tăng lên gần 6.000 tỷ đồng.

Theo Forbes, tại ngày 7/4/2022, ông Bùi Thành Nhơn sở hữu khối tài sản ước tính khoảng 3,3 tỷ USD, đứng thứ hai trong danh sách tỷ phú Việt Nam, sau ông Phạm Nhật Vượng.

Từ căn hộ nội đô đến quỹ đất hơn 5.400ha

Khi quỹ đất tại khu vực trung tâm TP.HCM ngày càng hạn chế, Novaland bắt đầu điều chỉnh chiến lược phát triển.

Từ khoảng năm 2017, doanh nghiệp chuyển hướng sang những dự án quy mô lớn tại các địa phương có tiềm năng phát triển đô thị và du lịch.

Aqua City tại Đồng Nai, NovaWorld Phan Thiết và NovaWorld Hồ Tràm là những dự án tiêu biểu cho giai đoạn mở rộng này.

Thay vì tập trung chủ yếu vào các tòa nhà căn hộ, Novaland hướng đến mô hình phát triển khu đô thị, bất động sản nghỉ dưỡng và những tổ hợp quy mô hàng trăm đến hàng nghìn hecta.

Theo thông tin được công bố trong giai đoạn mở rộng, doanh nghiệp từng sở hữu quỹ đất hơn 5.400ha.

Năm 2021, Nova Group tiếp tục tái cấu trúc, hình thành tám tổng công ty thành viên, mở rộng hoạt động sang nhiều lĩnh vực ngoài bất động sản.

Tuy nhiên, chiến lược phát triển dự án quy mô lớn cũng đòi hỏi nguồn vốn đáng kể, thời gian đầu tư dài và khả năng duy trì dòng tiền liên tục.

Áp lực nợ vay hơn 72.400 tỷ đồng khi thị trường đảo chiều

Từ cuối năm 2022, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn khó khăn. Thanh khoản suy giảm, thị trường trái phiếu biến động và các vướng mắc pháp lý tại dự án khiến Novaland phải triển khai quá trình tái cấu trúc tài chính.

Theo số liệu được nêu tại thời điểm ngày 30/9/2026, tổng dư nợ vay của Novaland, bao gồm trái phiếu, vào khoảng 72.400 tỷ đồng.

Trong đó, dư nợ gốc vay và trái phiếu quá hạn khoảng 14.975 tỷ đồng.

Một vấn đề đáng chú ý khác là chi phí lãi vay được vốn hóa vào giá trị các dự án đang phát triển.

Theo số liệu tổng hợp từ báo cáo tài chính kiểm toán, trong giai đoạn 2021–2025, Novaland đã vốn hóa khoảng 29.363 tỷ đồng lãi vay.

Do doanh nghiệp không công bố riêng số lãi vay vốn hóa đến hết quý III/2026, tổng giá trị giai đoạn 2021 đến tháng 9/2026 được ước tính khoảng 32.363 tỷ đồng, tương đương 20,5% giá trị hàng tồn kho tại thời điểm cuối quý III/2026.

Cần lưu ý, 32.363 tỷ đồng là số liệu ước tính, không phải khoản lãi vay vốn hóa được Novaland công bố riêng cho toàn bộ giai đoạn.

Về bản chất kế toán, lãi vay vốn hóa được ghi nhận vào giá trị tài sản đủ điều kiện thay vì toàn bộ được tính ngay vào chi phí tài chính trong kỳ. Khi dự án hoàn thành và sản phẩm được bàn giao, phần chi phí liên quan sẽ được phân bổ theo quy định kế toán.

Điều này cho thấy áp lực tài chính của doanh nghiệp không chỉ thể hiện qua các khoản nợ đến hạn, mà còn gắn với chi phí vốn tích lũy trong quá trình phát triển dự án.

Đối với Novaland, khả năng hoàn thiện pháp lý, đẩy nhanh tiến độ xây dựng, bàn giao sản phẩm và thu hồi dòng tiền trở thành những yếu tố quan trọng trong quá trình tái cấu trúc.

Chuyển giao lãnh đạo và kế hoạch kinh doanh đến năm 2030

Tháng 1/2022, ông Bùi Thành Nhơn rời vị trí Chủ tịch HĐQT Novaland, nhường ghế cho ông Bùi Xuân Huy và tập trung vào vai trò định hướng chiến lược tại Nova Group.

Đến tháng 4/2026, ông Bùi Cao Nhật Quân, con trai ông Nhơn, được bầu làm Chủ tịch HĐQT Novaland. Nhà sáng lập chuyển sang đảm nhiệm chức Chủ tịch Ủy ban Chiến lược – ESG, tiếp tục tham gia định hướng phát triển trung và dài hạn.

Cùng với việc kiện toàn bộ máy lãnh đạo, Novaland điều chỉnh cơ cấu quản trị và tăng vốn điều lệ lên khoảng 22.345 tỷ đồng sau hoạt động phát hành cổ phiếu để chuyển đổi trái phiếu.

Tại cuộc họp nhà đầu tư ngày 7/11/2026, doanh nghiệp công bố kế hoạch kinh doanh đến năm 2030.

Theo đó, tổng doanh thu dự kiến từ các dự án đang phát triển đạt hơn 516.800 tỷ đồng, tương đương trên 20 tỷ USD. Lợi nhuận dự án trong năm năm tới được kỳ vọng vượt 188.300 tỷ đồng, tương đương khoảng 7,3 tỷ USD.

Các mục tiêu này tập trung vào bốn cụm dự án trọng điểm, gồm khu vực trung tâm TP.HCM, Aqua City, NovaWorld Phan Thiết và NovaWorld Hồ Tràm.

Đây là những chỉ tiêu kế hoạch và kỳ vọng của doanh nghiệp, chưa phải kết quả kinh doanh đã thực hiện. Khả năng hoàn thành còn phụ thuộc vào tiến độ pháp lý, triển khai dự án, điều kiện thị trường và năng lực huy động vốn.

Góc nhìn Review Bất Động Sản: Quỹ đất lớn có còn là lợi thế?

Hành trình của ông Bùi Thành Nhơn phản ánh một giai đoạn phát triển đáng chú ý của thị trường bất động sản Việt Nam.

Khi thị trường tăng trưởng, chiến lược tích lũy quỹ đất và thâu tóm dự án có thể giúp doanh nghiệp mở rộng nhanh quy mô, gia tăng danh mục sản phẩm và nắm bắt cơ hội phát triển đô thị.

Tuy nhiên, bất động sản là lĩnh vực cần lượng vốn lớn, thời gian thu hồi vốn dài và chịu ảnh hưởng mạnh từ pháp lý, tín dụng cũng như sức mua của thị trường.

Khi các yếu tố này không còn thuận lợi, quỹ đất lớn có thể trở thành áp lực nếu doanh nghiệp phải duy trì chi phí vốn trong khi dự án chưa tạo ra dòng tiền tương ứng.

Trường hợp Novaland cho thấy giá trị của quỹ đất cần được nhìn nhận cùng với khả năng triển khai thực tế. Một dự án có vị trí tốt nhưng chưa hoàn thiện pháp lý, chưa thể xây dựng hoặc chưa đủ điều kiện bán hàng vẫn có thể tạo ra gánh nặng tài chính.

Trong giai đoạn hiện nay, năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp bất động sản ngày càng phụ thuộc vào khả năng kiểm soát dòng tiền, hoàn thiện dự án và phát triển sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực.

Với Novaland, quá trình tái cấu trúc và kế hoạch kinh doanh đến năm 2030 sẽ là phép thử đối với khả năng chuyển hóa quỹ đất tích lũy thành doanh thu, lợi nhuận và dòng tiền.

Quỹ đất hơn 5.400ha từng là biểu tượng cho tham vọng phát triển của Novaland. Nhưng trong chu kỳ mới, điều thị trường quan tâm hơn cả là bao nhiêu giá trị từ quỹ đất ấy có thể được hiện thực hóa.