Đồng Nai nghiên cứu khu đô thị hơn 2.250 ha gần sân bay Long Thành

Khu vực rộng hơn 2.250 ha tại xã An Phước và một phần phường Tam Phước, Đồng Nai, đang được nghiên cứu phát triển thành đô thị hỗn hợp với các chức năng nhà ở, thương mại, dịch vụ, giáo dục, du lịch và kinh tế sân bay. Định hướng này được kỳ vọng mở rộng không gian đô thị phía Tây khu vực sân bay Long Thành, đồng thời khai thác lợi thế cảnh quan ven sông Đồng Nai.

Hơn 2.250 ha được nghiên cứu phát triển đô thị hỗn hợp

Ngày 2/11/2026, Đồng Nai tổ chức hội nghị thông tin về định hướng quy hoạch Khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp tại xã An Phước và phường Tam Phước.

Theo thông tin từ Sở Xây dựng được công bố tại hội nghị, khu vực nghiên cứu có tổng diện tích hơn 2.250 ha, trong đó khoảng 259 ha là mặt sông Đồng Nai. Phạm vi nghiên cứu nằm tại xã An Phước và một phần phường Tam Phước, thuộc không gian phát triển phía Tây Nam khu vực đô thị.

Về vị trí, phía Bắc khu vực nghiên cứu giáp hành lang đường kết nối cầu Long Hưng và cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu; phía Tây giáp sông Đồng Nai và TP.HCM; phía Nam giáp phường Nhơn Trạch.

Những yếu tố này tạo điều kiện nghiên cứu phát triển một khu đô thị kết hợp nhiều chức năng, đồng thời tăng cường kết nối với mạng lưới giao thông liên vùng.

Tuy nhiên, cần lưu ý đây mới là giai đoạn nghiên cứu định hướng quy hoạch. Các thông tin được công bố chưa đồng nghĩa toàn bộ diện tích đã được phê duyệt thành dự án đầu tư hoặc xác định nhà đầu tư triển khai.

Quy hoạch dự kiến hình thành 4 khu vực chức năng

Theo định hướng được giới thiệu, không gian nghiên cứu sẽ được tổ chức thành bốn khu vực có chức năng phát triển khác nhau.

Khu vực phía Tây được định hướng phát triển đô thị hỗn hợp, trung tâm thương mại, dịch vụ và các hoạt động kinh tế ven sông. Đây cũng là khu vực dự kiến bố trí phần lớn quỹ đất nhà ở, kết hợp văn phòng và các công trình phục vụ nhu cầu sinh hoạt của cư dân.

Khu vực phía Đông ưu tiên các chức năng văn hóa, thể thao, du lịch, vui chơi giải trí, giáo dục và nghiên cứu. Việc bố trí các chức năng này nhằm mở rộng hoạt động dịch vụ và tạo thêm những không gian công cộng phục vụ cộng đồng.

Khu vực phía Nam được nghiên cứu theo hướng đô thị sinh thái, giáo dục và các khu chức năng có mật độ xây dựng thấp. Với đặc điểm có nhiều kênh rạch và mặt nước tự nhiên, khu vực này cần chú trọng giải pháp thoát nước, trữ nước và kiểm soát nguy cơ ngập.

Khu vực phía Bắc hướng đến hình thành đô thị đại học, trung tâm đào tạo, nghiên cứu và đổi mới sáng tạo. Các lĩnh vực đào tạo dự kiến gắn với nhu cầu nhân lực của khu vực, gồm hàng không, logistics, công nghệ cao, tài chính và thương mại quốc tế.

Cách tổ chức này cho thấy định hướng phát triển không gian đô thị đa chức năng, kết hợp nhà ở với việc làm, đào tạo, thương mại và các hoạt động kinh tế.

Phát triển đô thị ven sông gắn với giao thông công cộng

Một điểm đáng chú ý trong phương án nghiên cứu là việc khai thác cảnh quan ven sông Đồng Nai.

Theo định hướng, dọc tuyến sông có thể bố trí công viên, quảng trường, đường đi bộ và các không gian phục vụ văn hóa, du lịch. Những hạng mục này được kỳ vọng góp phần hình thành hệ thống không gian công cộng và cải thiện chất lượng môi trường sống.

Tại khu vực phía Tây, mô hình đô thị nén được đề xuất kết hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ và văn phòng gắn với giao thông công cộng. Cách phát triển này hướng đến việc tăng hiệu quả sử dụng đất, đồng thời hạn chế nhu cầu di chuyển bằng phương tiện cá nhân trong những khu vực có mật độ dân cư cao.

Bên cạnh đó, việc bảo vệ các tuyến kênh rạch, mặt nước tự nhiên và tổ chức hệ thống thoát nước được xác định là nội dung quan trọng, đặc biệt tại khu vực phía Nam.

Đối với một khu vực nghiên cứu có quy mô lớn và nhiều yếu tố sông nước, giải pháp kiểm soát ngập, bảo vệ môi trường và tổ chức hạ tầng kỹ thuật sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng phát triển đô thị trong dài hạn.

Kết nối với không gian phát triển sân bay Long Thành

Khu vực An Phước – Tam Phước được nghiên cứu trong bối cảnh Đồng Nai đang đẩy mạnh phát triển hạ tầng giao thông và không gian đô thị gắn với sân bay quốc tế Long Thành.

Cảng hàng không quốc tế Long Thành được quy hoạch trên diện tích khoảng 5.000 ha, với tổng vốn đầu tư khái toán hơn 16 tỷ USD, triển khai theo ba giai đoạn.

Giai đoạn 1 có tổng mức đầu tư hơn 5,4 tỷ USD, được thiết kế phục vụ 25 triệu lượt hành khách và vận chuyển 1,2 triệu tấn hàng hóa mỗi năm.

Theo kế hoạch được đề cập trong thông tin công bố, giai đoạn này dự kiến hoàn thành vào cuối năm 2026.

Khi hoàn thành cả ba giai đoạn, sân bay Long Thành có công suất thiết kế 100 triệu lượt hành khách và 5 triệu tấn hàng hóa mỗi năm.

Với quy mô đó, sân bay được kỳ vọng tạo động lực phát triển các hoạt động vận tải, logistics, thương mại, dịch vụ và đào tạo nhân lực hàng không tại Đồng Nai và khu vực lân cận.

Tuy nhiên, cần phân biệt tổng vốn đầu tư hơn 16 tỷ USD của sân bay Long Thành với khu đô thị hơn 2.250 ha đang được nghiên cứu. Hai thông tin này thuộc những công trình và phạm vi đầu tư khác nhau.

Rà soát đất đai, ngăn xây dựng trái phép đón đầu quy hoạch

Tại hội nghị, lãnh đạo Đồng Nai yêu cầu các đơn vị liên quan rà soát ranh giới nghiên cứu, hiện trạng sử dụng đất và nguồn gốc từng thửa đất.

Đây là cơ sở để chuẩn bị phương án bồi thường, bảo đảm tính công bằng, khách quan và tuân thủ quy định pháp luật trong trường hợp các bước triển khai tiếp theo được thực hiện.

Chính quyền xã An Phước và phường Tam Phước cũng được giao tiếp tục phổ biến thông tin quy hoạch đến người dân, tăng cường quản lý đất đai và trật tự xây dựng.

Đặc biệt, việc ngăn chặn xây dựng trái phép nhằm đón đầu quy hoạch được nhấn mạnh trong quá trình quản lý địa bàn.

Đối với người dân và nhà đầu tư bất động sản, những thông tin này cho thấy việc nghiên cứu quy hoạch vẫn đang gắn với quá trình rà soát hiện trạng và quản lý đất đai. Vì vậy, cần theo dõi các văn bản chính thức trước khi đưa ra quyết định giao dịch.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Việc Đồng Nai nghiên cứu một khu đô thị hỗn hợp hơn 2.250 ha là thông tin đáng chú ý trong bức tranh phát triển không gian đô thị gắn với sân bay Long Thành. Quy mô nghiên cứu lớn cùng định hướng kết hợp nhà ở, thương mại, giáo dục và kinh tế sân bay cho thấy mục tiêu phát triển một khu vực có nhiều chức năng bổ trợ lẫn nhau.

Đặc biệt, việc dành không gian cho đô thị đại học, nghiên cứu và đào tạo nhân lực hàng không, logistics có thể tạo ra nền tảng phát triển khác biệt nếu được triển khai hiệu quả.

Tuy nhiên, từ một định hướng quy hoạch đến khi hình thành khu đô thị hoàn chỉnh là quá trình dài, phụ thuộc vào thủ tục pháp lý, nguồn lực đầu tư, giải phóng mặt bằng và tiến độ xây dựng hạ tầng.

Theo Review Bất Động Sản, tác động đối với thị trường bất động sản cần được đánh giá theo ba yếu tố: tiến độ quy hoạch, khả năng kết nối hạ tầng và nhu cầu sử dụng thực tế.

Trước hết, người mua cần xác định rõ tình trạng pháp lý của từng khu đất, thay vì chỉ dựa vào thông tin một khu vực đang được nghiên cứu quy hoạch.

Tiếp đó, khả năng kết nối giao thông thực tế sẽ ảnh hưởng lớn đến sức hấp dẫn của khu vực. Những tuyến đường, cây cầu và công trình hạ tầng chỉ phát huy giá trị khi được triển khai, hoàn thành và đưa vào sử dụng.

Cuối cùng, nhu cầu nhà ở, thương mại và dịch vụ cần xuất phát từ sự hình thành việc làm, dân cư và các hoạt động kinh tế thực tế.

Thông tin quy hoạch quy mô lớn thường tạo ra kỳ vọng tăng giá đất. Tuy nhiên, nếu giá bất động sản tăng quá nhanh trước khi hạ tầng và nhu cầu thực hình thành, người mua có thể phải đối mặt với rủi ro thanh khoản và thời gian nắm giữ kéo dài.

Khu đô thị hơn 2.250 ha tại An Phước – Tam Phước có thể trở thành một phần đáng chú ý trong định hướng phát triển đô thị của Đồng Nai. Nhưng giá trị thực sẽ phụ thuộc vào những gì được triển khai trên thực địa, thay vì kỳ vọng hình thành ngay sau khi công bố thông tin nghiên cứu quy hoạch.