Bộ trưởng Bộ Xây dựng: Dự án chưa đủ điều kiện không được nhận tiền đặt cọc

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tiếp tục đặt trọng tâm vào việc kiểm soát hoạt động nhận tiền đặt cọc và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh, chủ đầu tư phải hoàn thành các thủ tục và điều kiện cần thiết, trong đó có yêu cầu xây dựng đến giai đoạn hoàn thành phần móng, trước khi được phép nhận tiền đặt cọc theo nội dung dự thảo. Đây được kỳ vọng là giải pháp hạn chế tình trạng dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh nhưng đã huy động tiền từ khách hàng.

Bộ Xây dựng đề xuất siết điều kiện nhận tiền đặt cọc

Sáng 30/10/2026, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh phát biểu giải trình, làm rõ một số nội dung được đại biểu Quốc hội quan tâm trong quá trình thảo luận dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Một trong những vấn đề được đề cập là điều kiện nhận tiền đặt cọc của người mua nhà tại các dự án bất động sản.

Theo Bộ trưởng, dự thảo luật quy định cụ thể những điều kiện mà dự án phải đáp ứng trước khi được phép đưa sản phẩm vào kinh doanh.

Đồng thời, dự thảo nghiêm cấm việc nhận tiền đặt cọc khi dự án chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định hoặc chưa được phép bán.

Việc xử lý hành vi vi phạm liên quan đến đặt cọc được đề cập theo hướng thực hiện phù hợp với các quy định của pháp luật dân sự.

Nội dung này cho thấy định hướng tăng cường kiểm soát hoạt động huy động tiền từ khách hàng, đặc biệt đối với những dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc chưa triển khai xây dựng theo yêu cầu.

Hoàn thành phần móng là một trong những điều kiện được nhấn mạnh

Trong phần giải trình, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết để một dự án đủ điều kiện nhận tiền đặt cọc, chủ đầu tư phải hoàn thành nhiều trình tự, thủ tục cần thiết.

Trong đó, việc triển khai xây dựng đến giai đoạn hoàn thành phần móng được Bộ trưởng nhấn mạnh như một yêu cầu quan trọng.

Chỉ khi thực hiện đầy đủ các điều kiện theo quy định, chủ đầu tư mới được phép bước vào giai đoạn nhận tiền đặt cọc của khách hàng.

Định hướng này nhằm hạn chế tình trạng dự án mới dừng ở bước giới thiệu, quảng bá hoặc chưa đáp ứng yêu cầu pháp lý nhưng đã thu tiền của người mua.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng nội dung đang được thảo luận trong dự thảo luật sửa đổi, chưa thể xem là quy định mới đã chính thức có hiệu lực.

Bên cạnh đó, phạm vi áp dụng và điều kiện cụ thể đối với từng loại bất động sản cần được đối chiếu với văn bản luật chính thức khi được ban hành.

Vì sao cần kiểm soát việc nhận tiền cọc khi dự án chưa đủ điều kiện?

Trong hoạt động kinh doanh bất động sản, tiền đặt cọc thường được sử dụng để xác lập cam kết giữa các bên trước khi tiến hành giao dịch theo thỏa thuận.

Tuy nhiên, nếu dự án chưa đáp ứng điều kiện kinh doanh, việc nhận tiền từ khách hàng có thể làm phát sinh nhiều rủi ro.

Người mua có thể phải chờ đợi trong thời gian dài nếu dự án gặp vướng mắc pháp lý, chậm triển khai hoặc không thể hoàn thành các thủ tục cần thiết.

Trong một số trường hợp, tranh chấp có thể phát sinh liên quan đến nghĩa vụ hoàn trả tiền, tiến độ ký hợp đồng hoặc trách nhiệm của các bên khi giao dịch không được thực hiện.

Đối với thị trường, tình trạng huy động tiền quá sớm còn có thể tạo điều kiện cho những dự án thiếu minh bạch thu hút khách hàng trước khi chứng minh được năng lực triển khai.

Vì vậy, việc quy định rõ thời điểm và điều kiện được phép nhận đặt cọc có ý nghĩa quan trọng đối với công tác quản lý cũng như bảo vệ quyền lợi người mua.

Khoản 5% giá trị hợp đồng và trách nhiệm cấp giấy chứng nhận

Một nội dung khác được Bộ trưởng Bộ Xây dựng giải trình liên quan đến khoản 5% giá trị hợp đồng được giữ lại cho đến khi người mua được cấp giấy chứng nhận.

Theo thông tin được nêu tại phiên thảo luận, Bộ trưởng cho biết khoản tiền này được bảo đảm thông qua cơ chế bảo lãnh ngân hàng.

Đồng thời, ông nhấn mạnh trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính và pháp lý trong suốt quá trình triển khai dự án.

Những nghĩa vụ này bao gồm các khoản liên quan đến tiền sử dụng đất, thuế và trách nhiệm tài chính khác theo quy định.

Sau khi công trình được nghiệm thu, hoàn thành và bàn giao cho người mua, chủ đầu tư cần nhanh chóng hoàn thiện thủ tục để cấp giấy chứng nhận.

Việc hoàn thành các nghĩa vụ liên quan đến cấp giấy chứng nhận là yếu tố quan trọng để bảo đảm quyền lợi lâu dài của khách hàng.

Tuy nhiên, cơ chế bảo đảm khoản tiền 5% và phạm vi áp dụng cụ thể cần được làm rõ theo nội dung văn bản pháp luật chính thức, tránh hiểu rằng mọi giao dịch đều mặc nhiên được bảo lãnh theo cùng một phương thức.

Siết quản lý dự án thiếu minh bạch và hoạt động bán nhà trên giấy

Trong phần giải trình, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cũng ghi nhận những băn khoăn của đại biểu Quốc hội về tình trạng một số dự án thiếu minh bạch thông tin vẫn được giới thiệu và giao dịch trên thị trường.

Đây là vấn đề có thể gây ra những hệ lụy đối với người mua, đặc biệt khi thông tin pháp lý và tiến độ dự án chưa được công khai đầy đủ.

Việc bổ sung các điều kiện kinh doanh và kiểm soát hoạt động nhận tiền đặt cọc được kỳ vọng góp phần hạn chế những rủi ro này.

Tuy nhiên, để quy định phát huy hiệu quả, việc giám sát cần được thực hiện xuyên suốt từ khâu quảng bá, tiếp nhận khách hàng đến ký kết hợp đồng và thu tiền.

Các hình thức thỏa thuận như giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng hoặc ưu tiên lựa chọn sản phẩm cũng cần được xem xét theo bản chất giao dịch và quy định pháp luật áp dụng.

Bởi nếu chỉ kiểm soát tên gọi của khoản tiền mà không đánh giá mục đích và nội dung thỏa thuận, nguy cơ phát sinh những hình thức huy động vốn không phù hợp vẫn có thể tồn tại.

Hệ thống dữ liệu bất động sản đã ghi nhận hơn 66.000 giao dịch

Bên cạnh các quy định về đặt cọc, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cũng cung cấp thông tin về quá trình xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu nhà ở, thị trường bất động sản.

Theo đó, Bộ Xây dựng đã hoàn thành hạ tầng công nghệ thông tin và hệ thống phần mềm phục vụ thu thập, kết nối, lưu trữ và cung cấp dữ liệu.

Hệ thống đã được kết nối với một số cơ sở dữ liệu quốc gia để hỗ trợ việc chia sẻ, khai thác và đối chiếu thông tin.

Bộ cũng đã khởi tạo và bàn giao tài khoản quản trị cho các địa phương, phục vụ quá trình cập nhật dữ liệu theo quy định.

Theo số liệu được Bộ trưởng cung cấp, hệ thống đã tạo lập 12.200 tài khoản người dùng và ghi nhận thông tin của 66.302 giao dịch bất động sản.

Bên cạnh đó, dữ liệu về 18.106 chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản đã được ghi nhận, trong đó có 3.746 chứng chỉ được cập nhật thông qua thủ tục hành chính trên hệ thống.

Những số liệu này phản ánh tiến độ xây dựng cơ sở dữ liệu, không nên được hiểu là toàn bộ số lượng giao dịch hoặc chứng chỉ đang tồn tại trên thị trường.

Việc cập nhật, bổ sung và hoàn thiện dữ liệu vẫn đang được các cơ quan liên quan tiếp tục triển khai.

Mã định danh điện tử được kỳ vọng tăng minh bạch thị trường

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng bổ sung những nội dung liên quan đến mô hình triển khai hệ thống thông tin tập trung và mã định danh điện tử của tài sản.

Theo Bộ trưởng, việc kết nối dữ liệu về bất động sản, chứng chỉ hành nghề môi giới và các cơ sở dữ liệu chuyên ngành có thể giúp tăng hiệu quả quản lý, giám sát thị trường.

Các hệ thống liên quan đến đất đai, thuế và dân cư được định hướng kết nối, chia sẻ thông tin theo quy định nhằm tạo sự đồng bộ.

Đối với người dân và doanh nghiệp, dữ liệu được chuẩn hóa có thể hỗ trợ quá trình tra cứu, xác minh thông tin và giảm bớt một số chi phí giao dịch.

Tuy nhiên, mã định danh điện tử là công cụ nhận diện và quản lý dữ liệu, không tự thay thế việc xác minh tình trạng pháp lý hoặc điều kiện kinh doanh của từng bất động sản.

Hiệu quả của hệ thống còn phụ thuộc vào chất lượng dữ liệu, khả năng cập nhật và cơ chế cung cấp thông tin cho những đối tượng có quyền tiếp cận.

Người mua nhà cần lưu ý gì trước khi đặt cọc?

Trong bối cảnh các quy định về đặt cọc tiếp tục được thảo luận và hoàn thiện, người mua nhà cần chủ động kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án trước khi chuyển tiền.

Đối với bất động sản hình thành trong tương lai, cần xác minh điều kiện đưa sản phẩm vào kinh doanh theo quy định hiện hành, thay vì chỉ dựa trên thông tin quảng cáo hoặc cam kết của nhân viên bán hàng.

Người mua cũng cần làm rõ đơn vị trực tiếp nhận tiền, mục đích khoản thanh toán, thời điểm ký hợp đồng và điều kiện hoàn trả nếu giao dịch không được thực hiện.

Các thỏa thuận giữ chỗ, đặt cọc hoặc đăng ký mua cần được đọc kỹ về quyền và nghĩa vụ của các bên.

Đặc biệt, không nên mặc định rằng một dự án được quảng bá rộng rãi, có ngân hàng giới thiệu hoặc đã triển khai xây dựng thì đương nhiên đáp ứng đầy đủ điều kiện kinh doanh.

Việc kiểm tra thông tin từ cơ quan có thẩm quyền và đối chiếu hồ sơ dự án vẫn là bước cần thiết để giảm thiểu rủi ro.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Định hướng siết chặt điều kiện nhận tiền đặt cọc cho thấy yêu cầu ngày càng rõ ràng đối với thị trường bất động sản: chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực triển khai và mức độ hoàn thiện pháp lý trước khi huy động tiền từ khách hàng.

Trong thời gian dài, hoạt động bán sản phẩm hình thành trong tương lai có thể tạo điều kiện để doanh nghiệp chủ động nguồn vốn và người mua tiếp cận sản phẩm từ giai đoạn sớm.

Tuy nhiên, nếu cơ chế kiểm soát không đầy đủ, người mua có nguy cơ trở thành bên phải gánh chịu rủi ro khi dự án gặp vướng mắc hoặc không thực hiện đúng cam kết.

Vì vậy, việc xác lập rõ điều kiện được nhận cọc có thể góp phần phân định trách nhiệm tài chính giữa chủ đầu tư và khách hàng.

Tuy nhiên, quy định chỉ thực sự có hiệu quả nếu kiểm soát được bản chất của hoạt động thu tiền, thay vì chỉ kiểm soát tên gọi trên hợp đồng.

Một khoản tiền được gọi là phí giữ chỗ hay đăng ký nguyện vọng vẫn có thể làm phát sinh rủi ro tương tự tiền đặt cọc nếu người mua không được bảo đảm quyền lợi hoặc không hiểu rõ điều kiện hoàn trả.

Do đó, cơ chế quản lý cần đi cùng việc công khai thông tin dự án đủ điều kiện kinh doanh, tăng khả năng kiểm tra của người dân và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm.

Ở chiều ngược lại, việc siết điều kiện huy động tiền cũng có thể khiến chủ đầu tư phải chuẩn bị nguồn lực tài chính lớn hơn trước khi triển khai hoạt động bán hàng.

Đây có thể là áp lực đối với doanh nghiệp, nhưng đồng thời cũng tạo động lực nâng cao năng lực tài chính, quản trị dự án và tính minh bạch trong kinh doanh.

Đối với người mua nhà, điều quan trọng nhất không phải là được đặt cọc sớm để giữ một sản phẩm đẹp, mà là biết chắc khoản tiền của mình được giao cho đúng chủ thể, đúng thời điểm và trong một giao dịch đáp ứng điều kiện pháp luật.

Một thị trường bất động sản phát triển bền vững cần bảo vệ quyền lợi của người mua ngay từ thời điểm đầu tiên phát sinh nghĩa vụ tài chính, chứ không chỉ khi dự án được bàn giao.