Hà Nội thông qua cơ chế xử lý sai phạm tại 12 dự án Mường Thanh, quy định cưỡng chế phá dỡ

Ngày 28/10/2026, HĐND TP Hà Nội thông qua nghị quyết quy định cơ chế, chính sách đặc thù và biện pháp khắc phục hậu quả đối với các vi phạm đất đai, trật tự xây dựng tại 12 dự án của Tập đoàn Mường Thanh. Theo số liệu được công bố, số căn hộ thực tế tại các dự án tăng thêm 18.184 căn so với quy hoạch hoặc giấy phép xây dựng. Nghị quyết đồng thời quy định trách nhiệm tài chính, phương án phá dỡ và các biện pháp bảo vệ quyền lợi của cư dân mua nhà hợp pháp.

Hà Nội thông qua cơ chế xử lý sai phạm tại 12 dự án Mường Thanh

Ngày 28/10/2026, HĐND TP Hà Nội thông qua nghị quyết về cơ chế, chính sách đặc thù và biện pháp khắc phục hậu quả đối với các vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng tại 12 dự án của Tập đoàn Mường Thanh.

Các dự án thuộc phạm vi xử lý gồm tổ hợp chung cư cao cấp và thương mại Bemes (CT6 Kiến Hưng), công trình hỗn hợp Đại Thanh, CT5 Tân Triều và khu nhà ở Xa La.

Danh sách còn có các tòa CT11, CT12 thuộc khu đô thị Kim Văn – Kim Lũ; các tòa hỗn hợp VP3, VP5, VP6 và bốn tổ hợp chung cư, dịch vụ thương mại HH1, HH2, HH3, HH4 tại khu vực hồ Linh Đàm.

Theo thông tin được công bố, các vi phạm chủ yếu liên quan đến việc xây dựng không đúng quy hoạch, gia tăng diện tích sàn, chia nhỏ căn hộ và tăng số lượng căn hộ so với phương án được phê duyệt.

Những thay đổi này làm gia tăng quy mô dân số thực tế, từ đó tạo thêm áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tại các khu vực có dự án.

Số căn hộ thực tế tăng thêm hơn 18.000 căn so với quy hoạch

Một trong những số liệu đáng chú ý nhất là sự chênh lệch lớn giữa số lượng căn hộ được phê duyệt và số căn hộ thực tế tại 12 dự án.

Theo số liệu được nêu trong nghị quyết, tổng số căn hộ theo quy hoạch hoặc giấy phép xây dựng là 6.759 căn.

Tuy nhiên, số lượng căn hộ thực tế được thống kê lên tới 24.943 căn, tăng thêm 18.184 căn.

Như vậy, quy mô căn hộ thực tế tương đương khoảng 3,7 lần số lượng theo quy hoạch hoặc giấy phép.

Sự gia tăng số lượng căn hộ không chỉ làm thay đổi quy mô sử dụng công trình mà còn ảnh hưởng đến khả năng đáp ứng của hệ thống hạ tầng được thiết kế ban đầu.

Đối với những khu chung cư đông dân, việc gia tăng số lượng căn hộ có thể tạo thêm áp lực lên giao thông nội khu, thang máy, bãi đỗ xe, hệ thống cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy và các tiện ích phục vụ cư dân.

Tuy nhiên, số căn hộ tăng thêm không đồng nghĩa toàn bộ số căn hộ này đều thuộc diện phải phá dỡ. Phương án xử lý được xác định theo tính chất vi phạm và điều kiện cụ thể của từng công trình.

Chủ đầu tư phải tự khắc phục hậu quả, không chuyển chi phí sang ngân sách

Theo nghị quyết, chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và khắc phục hậu quả do các hành vi vi phạm gây ra.

Các khoản chi phí phát sinh từ quá trình xử lý sai phạm thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư.

Ngân sách nhà nước không chi trả thay những khoản thuộc nghĩa vụ của doanh nghiệp, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Đáng chú ý, việc bồi thường và hỗ trợ cho người phải di dời được ưu tiên thực hiện trước nghĩa vụ nộp lại số lợi bất hợp pháp và các nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Quy định này nhằm bảo đảm việc giải quyết quyền lợi của những người chịu tác động trực tiếp trong quá trình xử lý công trình vi phạm.

Bên cạnh đó, quyền khiếu nại và khởi kiện của tổ chức, cá nhân liên quan tiếp tục được bảo đảm theo quy định pháp luật.

Không chấp hành quyết định buộc phá dỡ sẽ bị cưỡng chế

Đối với công trình hoặc hạng mục thuộc diện phải phá dỡ, chủ đầu tư có trách nhiệm lập phương án, bố trí kinh phí và tổ chức thực hiện.

Trong vòng 30 ngày kể từ khi quyết định buộc phá dỡ có hiệu lực, chủ đầu tư phải hoàn thành việc lựa chọn đơn vị tư vấn, bố trí kinh phí và công khai kế hoạch di dời, phá dỡ.

Nếu chủ đầu tư không tự giác chấp hành quyết định có hiệu lực, UBND cấp xã sẽ tổ chức cưỡng chế theo quy định.

Toàn bộ chi phí phục vụ việc cưỡng chế do chủ đầu tư chi trả.

Quá trình phá dỡ phải bảo đảm an toàn cho người dân, tài sản, các công trình lân cận và vệ sinh môi trường.

Đối với những công trình có kết cấu phức tạp hoặc đã có nhiều người sinh sống, việc phá dỡ cần được xem xét kỹ về khả năng thực hiện và mức độ an toàn.

Trường hợp phá dỡ toàn bộ hoặc một phần công trình không bảo đảm an toàn hoặc không khả thi về kỹ thuật, UBND cấp xã phối hợp với các cơ quan liên quan đánh giá, đề xuất phương án xử lý và báo cáo UBND TP Hà Nội quyết định.

Như vậy, nghị quyết không quy định phá dỡ đồng loạt toàn bộ 12 dự án, mà thiết lập cơ chế xử lý phù hợp với từng trường hợp.

Công trình được tồn tại có điều kiện phải nộp lại số lợi bất hợp pháp

Bên cạnh những hạng mục thuộc diện phá dỡ, nghị quyết còn quy định biện pháp xử lý đối với công trình được phép tồn tại có điều kiện.

Theo đó, chủ đầu tư phải nộp lại số lợi bất hợp pháp phát sinh từ phần xây dựng vi phạm.

Khoản tiền được xác định trên cơ sở diện tích sàn xây dựng tăng thêm so với quy hoạch hoặc giấy phép, suất vốn đầu tư xây dựng tại thời điểm công trình được đưa vào sử dụng thực tế và hệ số 50%.

Số tiền này được nộp vào ngân sách thành phố thông qua Kho bạc Nhà nước Hà Nội theo thời hạn ghi trong quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả.

Đồng thời, nghĩa vụ tài chính về đất đai được xác định theo bảng giá đất của thành phố tại thời điểm công trình hoặc dự án được đưa vào sử dụng thực tế.

Việc cho phép một số công trình tồn tại có điều kiện không đồng nghĩa miễn trừ trách nhiệm đối với những vi phạm đã phát sinh.

Chủ đầu tư vẫn phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính và biện pháp khắc phục theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Cư dân mua nhà hợp pháp không có lỗi được bảo vệ quyền lợi

Một nội dung quan trọng của nghị quyết là nguyên tắc bảo vệ người mua hoặc nhận chuyển nhượng hợp pháp căn hộ, nhà ở không có lỗi trong hành vi vi phạm.

Theo đó, những người thuộc nhóm này không phải gánh các chi phí và thiệt hại phát sinh từ việc chủ đầu tư khắc phục hậu quả vi phạm.

Đối với căn hộ thuộc diện phải di dời, người mua được nhận tiền bồi thường theo phương án xác định giá.

Giá bồi thường do Hội đồng thẩm định giá xác định hoặc theo quyết định, bản án của cơ quan có thẩm quyền.

Sau khi nhận đủ tiền bồi thường, người mua có trách nhiệm bàn giao nhà trong thời hạn 90 ngày.

Người phải di dời được ưu tiên mua nhà tại các dự án do chủ đầu tư thực hiện và được tạm cư tại chỗ cho đến khi có thông báo triển khai phương án phá dỡ hoặc chuyển đổi công năng.

Trường hợp đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, cư dân được ưu tiên mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội tại các dự án của chủ đầu tư mà không qua bốc thăm.

Ngoài ra, người có nguồn thu nhập duy nhất từ hoạt động kinh doanh tại phần diện tích khối đế bị chuyển đổi công năng được hỗ trợ một lần, tương đương sáu tháng lương tối thiểu vùng.

Khoản hỗ trợ này do chủ đầu tư chi trả.

Những căn hộ không phải di dời được xem xét cấp giấy chứng nhận

Đối với căn hộ không thuộc diện phải di dời, người mua tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng đã ký.

Người mua không phải thanh toán những khoản chi phí phát sinh từ việc khắc phục sai phạm thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư.

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp luật.

Trong đó, các nghĩa vụ tài chính liên quan của người mua và chủ đầu tư phải được hoàn thành theo quy định.

Như vậy, việc công trình được phép tồn tại không đồng nghĩa tất cả căn hộ sẽ tự động được cấp giấy chứng nhận.

Quá trình cấp giấy chứng nhận vẫn phụ thuộc vào điều kiện pháp lý cụ thể và việc hoàn thành những nghĩa vụ liên quan.

Đây là vấn đề được nhiều người mua nhà quan tâm bởi tình trạng vướng mắc pháp lý có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sở hữu, chuyển nhượng và thế chấp căn hộ.

Hà Nội sẽ rà soát từng căn hộ trước khi thực hiện di dời

Theo nghị quyết, UBND TP Hà Nội có trách nhiệm thành lập Hội đồng thẩm định giá và quyết định thời gian triển khai chi tiết.

Trước khi tổ chức di dời, UBND cấp xã phải phối hợp với chủ đầu tư và các đơn vị liên quan rà soát các căn hộ, diện tích và công trình thuộc diện phải di dời.

Quá trình rà soát cần xác định rõ người sở hữu, người sử dụng và các bên có quyền lợi liên quan.

Phương án di dời phải được công khai để người dân biết, đồng thời tiếp nhận và xem xét các ý kiến liên quan.

Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ, UBND TP có thể quyết định sử dụng nguồn bảo đảm nghĩa vụ của chủ đầu tư.

Ngoài ra, cơ quan có thẩm quyền có thể thực hiện biện pháp cưỡng chế tài sản nhằm bảo đảm nghĩa vụ bồi thường và hỗ trợ theo quy định.

Các cơ chế này được đặt ra nhằm bảo đảm trách nhiệm của chủ đầu tư không chỉ dừng ở việc ban hành quyết định xử lý mà còn phải được thực hiện trong thực tế.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Việc Hà Nội thông qua cơ chế xử lý sai phạm tại 12 dự án Mường Thanh là một diễn biến pháp lý đáng chú ý đối với các khu chung cư đã hình thành và có đông người sinh sống. Những vi phạm liên quan đến tăng diện tích sàn và số lượng căn hộ không chỉ là vấn đề về thủ tục xây dựng, mà còn kéo theo hệ quả đối với quy mô dân số và khả năng đáp ứng của hạ tầng.

Tuy nhiên, xử lý sai phạm tại công trình đã đưa vào sử dụng phức tạp hơn nhiều so với công trình đang xây dựng. Việc áp dụng biện pháp phá dỡ, cho tồn tại có điều kiện hoặc chuyển đổi công năng cần dựa trên đánh giá kỹ thuật, an toàn và quyền lợi hợp pháp của những người có liên quan.

Điểm quan trọng của nghị quyết là xác định trách nhiệm tài chính thuộc về chủ đầu tư, đồng thời quy định cơ chế bồi thường và bảo vệ người mua nhà hợp pháp không có lỗi.

Dù vậy, hiệu quả thực tế sẽ phụ thuộc vào quá trình xác định từng hạng mục vi phạm, công khai phương án xử lý, thẩm định giá bồi thường và giải quyết những trường hợp phát sinh tranh chấp.

Đối với cư dân, các thông tin cần được làm rõ trong thời gian tới gồm tình trạng pháp lý của từng tòa nhà, phạm vi căn hộ phải di dời, mức bồi thường và điều kiện cấp giấy chứng nhận.

Đối với thị trường bất động sản, vụ việc tiếp tục cho thấy tầm quan trọng của việc kiểm soát quy hoạch, mật độ xây dựng và số lượng căn hộ ngay từ giai đoạn triển khai dự án.

Xử lý sai phạm là cần thiết, nhưng việc thực thi phải bảo đảm nguyên tắc: chủ đầu tư chịu trách nhiệm về hành vi vi phạm, còn người mua nhà hợp pháp không có lỗi được bảo vệ quyền lợi theo quy định.