Cấm chuyển nhượng hợp đồng mua nhà: Nguy cơ người mua ở thực chịu thiệt

Đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đang đặt ra nhiều vấn đề về quyền tài sản, thanh khoản và khả năng bảo vệ người mua nhà. Trong cuộc trao đổi với báo Tiền Phong, TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng việc hạn chế chuyển nhượng cần được xem xét thận trọng, bởi có thể ảnh hưởng đến những người mua nhà có nhu cầu thực, đồng thời làm phát sinh các hình thức giao dịch không chính thức.

Đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua nhà đặt ra vấn đề gì?

Tại phiên thảo luận Quốc hội ngày 30/10 về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã thu hút nhiều ý kiến.

Mục tiêu của đề xuất là hạn chế hoạt động mua đi bán lại hợp đồng khi bất động sản chưa hoàn thành, từ đó kiểm soát tình trạng đầu cơ và đẩy giá nhà.

Tuy nhiên, việc hạn chế chuyển nhượng cũng đặt ra câu hỏi về quyền lợi của những người đã ký hợp đồng mua nhà hợp pháp.

Trong thực tế, không phải mọi giao dịch chuyển nhượng hợp đồng đều xuất phát từ mục đích đầu cơ.

Người mua có thể cần chuyển nhượng vì thay đổi công việc, điều kiện gia đình hoặc khả năng tài chính.

Vì vậy, việc xây dựng chính sách cần xem xét cả mục tiêu quản lý thị trường và quyền giao dịch chính đáng của người dân.

Cần phân biệt quyền sở hữu căn nhà và quyền tài sản theo hợp đồng

Theo TS. Nguyễn Minh Phong, một trong những vấn đề cần được làm rõ là sự khác biệt giữa quyền sở hữu căn nhà và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán.

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, người mua có thể chưa nhận bàn giao căn nhà nhưng đã xác lập những quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng.

Những quyền này có giá trị kinh tế và được pháp luật bảo vệ trong phạm vi điều kiện luật định.

Vì vậy, không thể chỉ dựa vào việc căn nhà chưa hoàn thành để cho rằng người mua không có quyền lợi tài sản cần được bảo vệ.

Tuy nhiên, quyền phát sinh từ hợp đồng không đồng nhất với quyền sở hữu căn nhà đã hoàn thành.

Việc chuyển nhượng hợp đồng vẫn phải tuân thủ những điều kiện và thủ tục pháp luật quy định.

Đây là điểm cần phân biệt khi đánh giá tác động của một chính sách hạn chế chuyển nhượng.

Chuyển nhượng hợp đồng không đồng nghĩa với đầu cơ

TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng chuyển nhượng hợp đồng và đầu cơ là hai vấn đề khác nhau.

Chuyển nhượng hợp đồng là hoạt động chuyển giao quyền và nghĩa vụ giữa các bên theo thỏa thuận và điều kiện pháp luật.

Trong khi đó, những hành vi đầu cơ gây tác động tiêu cực có thể gắn với việc tạo giao dịch giả, tung tin sai lệch hoặc thao túng cung cầu.

Vì vậy, không nên mặc định mọi người chuyển nhượng hợp đồng mua nhà đều nhằm mục đích lướt sóng.

Một người mua căn hộ để ở nhưng thay đổi kế hoạch sinh sống cũng có thể phát sinh nhu cầu chuyển nhượng.

Ngược lại, hoạt động mua bán hợp đồng liên tục để tạo giá ảo hoặc gây hiểu lầm về giá trị tài sản cần được giám sát.

Theo chuyên gia, chính sách nên tập trung kiểm soát những hành vi gây méo mó thị trường thay vì hạn chế toàn bộ một hình thức giao dịch.

Người mua nhà gặp biến cố tài chính có thể bị ảnh hưởng

Một trong những lập luận đáng chú ý của TS. Nguyễn Minh Phong liên quan trực tiếp đến hoàn cảnh thực tế của người mua nhà.

Theo ông, hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai có thể kéo dài 2–3 năm hoặc lâu hơn.

Trong khoảng thời gian này, điều kiện sống và khả năng tài chính của người mua có thể thay đổi.

Một gia đình từng có thu nhập ổn định có thể gặp khó khăn do mất việc, giảm thu nhập hoặc phát sinh những khoản chi phí lớn.

Nếu đã thanh toán nhiều đợt mua căn hộ, họ có thể cần chuyển nhượng hợp đồng để thu hồi một phần vốn.

Khi quyền chuyển nhượng bị hạn chế, người mua có thể phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán dù điều kiện tài chính không còn phù hợp.

Một phương án khác là tìm cách chấm dứt hợp đồng với chủ đầu tư, nhưng việc này có thể phát sinh chi phí, tiền phạt hoặc tranh chấp tùy điều khoản đã ký.

Do đó, việc bảo vệ người mua nhà cần tính đến cả quyền được xử lý hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi.

Cấm chuyển nhượng có thể làm phát sinh giao dịch không chính thức?

Theo TS. Nguyễn Minh Phong, nếu nhu cầu chuyển nhượng vẫn tồn tại nhưng kênh giao dịch hợp pháp bị hạn chế, thị trường có nguy cơ xuất hiện những hình thức giao dịch không chính thức.

Chuyên gia đề cập đến khả năng các bên sử dụng giấy viết tay, ủy quyền hoặc những thỏa thuận khác để thực hiện việc chuyển giao lợi ích.

Những hình thức này có thể làm tăng rủi ro khi xảy ra tranh chấp, đặc biệt nếu quyền và nghĩa vụ của các bên không được xác lập rõ ràng.

Việc thiếu thông tin giao dịch chính thức cũng có thể gây khó khăn cho công tác quản lý và kiểm soát nghĩa vụ tài chính.

Tuy nhiên, đây là nguy cơ được chuyên gia cảnh báo, chưa phải kết luận rằng việc cấm chuyển nhượng chắc chắn sẽ khiến giao dịch không chính thức gia tăng.

Mức độ rủi ro thực tế còn phụ thuộc vào phạm vi quy định, cơ chế chuyển tiếp và những phương án xử lý hợp đồng được pháp luật cho phép.

Vì vậy, nếu nghiên cứu biện pháp hạn chế chuyển nhượng, cần đồng thời đánh giá khả năng phát sinh giao dịch né tránh quy định.

Thanh khoản thị trường có thể chịu tác động ra sao?

Nhà ở hình thành trong tương lai thường được giao dịch thông qua hợp đồng với tiến độ thanh toán kéo dài.

Người mua thực hiện nghĩa vụ tài chính theo các mốc thỏa thuận và điều kiện pháp luật.

Trong thời gian chờ bàn giao, khả năng chuyển nhượng hợp đồng giúp người mua có thêm lựa chọn nếu cần điều chỉnh kế hoạch tài chính.

Nếu quyền này bị hạn chế trong thời gian dài, tính thanh khoản của hợp đồng có thể giảm.

Đối với người mua, điều đó đồng nghĩa khả năng thu hồi khoản tiền đã thanh toán có thể khó khăn hơn.

Đối với thị trường, việc giảm khả năng chuyển nhượng cũng có thể ảnh hưởng đến tâm lý và quyết định tham gia giao dịch của một bộ phận khách hàng.

Tuy nhiên, cần phân biệt thanh khoản của hợp đồng chuyển nhượng với dòng vốn trực tiếp chủ đầu tư nhận được từ việc bán sản phẩm.

Một giao dịch chuyển nhượng giữa hai người mua không nhất thiết tạo thêm nguồn tiền mới cho doanh nghiệp.

Tác động đối với chủ đầu tư cần được xem xét thông qua sức mua, tiến độ thanh toán và khả năng tiêu thụ sản phẩm.

Việc hạn chế chuyển nhượng có thể ảnh hưởng đến nguồn cung?

Theo TS. Nguyễn Minh Phong, thị trường bất động sản có mối liên hệ với nhiều ngành kinh tế và cần duy trì khả năng luân chuyển vốn.

Ông cho rằng nếu chính sách hạn chế chuyển nhượng khiến người mua e ngại tham gia thị trường, hoạt động tiêu thụ sản phẩm có thể chịu ảnh hưởng.

Điều này có thể tạo thêm áp lực đối với những doanh nghiệp đang cần nguồn lực để triển khai dự án.

Tuy nhiên, mức độ ảnh hưởng đến nguồn cung không chỉ phụ thuộc vào quy định chuyển nhượng hợp đồng.

Các yếu tố như thủ tục đầu tư, chi phí đất đai, khả năng tiếp cận tín dụng và nhu cầu mua nhà cũng giữ vai trò quan trọng.

Vì vậy, không thể kết luận chỉ riêng việc hạn chế chuyển nhượng sẽ khiến nguồn cung bất động sản suy giảm.

Để đánh giá đầy đủ, cần có phân tích tác động đối với từng loại dự án, từng nhóm khách hàng và từng giai đoạn phát triển thị trường.

Minh bạch hóa giao dịch có thể là giải pháp thay thế?

Theo TS. Nguyễn Minh Phong, một hướng tiếp cận cần được ưu tiên là tăng cường minh bạch thông tin và kiểm soát những hành vi gian lận trên thị trường.

Việc công khai thông tin dự án, điều kiện giao dịch và giá trị hợp đồng có thể giúp người mua đánh giá sản phẩm tốt hơn.

Bên cạnh đó, những hành vi như quảng cáo sai lệch, tạo giao dịch giả hoặc thao túng thông tin cần được giám sát và xử lý.

Đối với giao dịch chuyển nhượng hợp đồng, yêu cầu về thủ tục rõ ràng và khả năng xác định trách nhiệm của các bên có ý nghĩa quan trọng.

Khi giao dịch được thực hiện qua kênh chính thức, cơ quan quản lý có thêm cơ sở để theo dõi và kiểm soát.

Tuy nhiên, minh bạch thông tin cũng không tự động loại bỏ toàn bộ hoạt động đầu cơ.

Đây cần là một phần của hệ thống giải pháp kết hợp giữa quản lý tín dụng, nghĩa vụ tài chính, giám sát giao dịch và phát triển nguồn cung nhà ở phù hợp.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đặt ra một câu hỏi quan trọng: Chính sách chống đầu cơ có đang phân biệt đủ rõ giữa người đầu tư ngắn hạn và người mua nhà có nhu cầu chính đáng?

Một người mua căn hộ để ở có thể phải thay đổi kế hoạch vì những lý do ngoài dự tính.

Khi đó, khả năng chuyển nhượng hợp đồng là một trong những phương án giúp họ xử lý tài chính.

Nếu cơ chế này bị hạn chế mà không có giải pháp thay thế phù hợp, người mua có thể đối mặt với rủi ro lớn hơn.

Tuy nhiên, cũng cần nhìn nhận rằng việc chuyển nhượng hợp đồng có thể bị lợi dụng để tạo những đợt tăng giá thiếu cơ sở.

Khi một sản phẩm được mua đi bán lại nhiều lần trong thời gian ngắn, khoản chênh lệch giá có thể tăng lên dù giá trị sử dụng thực tế chưa thay đổi tương ứng.

Nếu thiếu thông tin minh bạch, người mua sau cùng có nguy cơ tiếp cận sản phẩm ở mức giá bất lợi.

Vì vậy, việc kiểm soát hành vi đầu cơ gây méo mó thị trường là cần thiết.

Theo góc nhìn của Review Bất Động Sản, giải pháp cần hướng đến việc bảo vệ quyền giao dịch hợp pháp, đồng thời nâng cao trách nhiệm của các bên tham gia thị trường.

Các phương án quản lý nên được đánh giá dựa trên khả năng ngăn chặn gian lận, hạn chế giao dịch tạo giá ảo và bảo vệ người mua khi phát sinh biến cố tài chính.

Đặc biệt, nếu nghiên cứu quy định hạn chế chuyển nhượng, cần xem xét cơ chế chuyển tiếp đối với những hợp đồng đã ký và phương án xử lý cho người mua có nhu cầu chuyển nhượng chính đáng.

Một chính sách tốt cần giảm được rủi ro đầu cơ nhưng không khiến người mua nhà ở thực phải gánh thêm những rủi ro không cần thiết.

Đây là điểm cần được cân nhắc kỹ trong quá trình hoàn thiện quy định về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.