Nguồn cung tăng thêm 33.000 sản phẩm: Thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm bước vào giai đoạn "chọn lọc"

Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026 dự kiến đón thêm khoảng 33.000 sản phẩm mới, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên hơn 100.000 sản phẩm. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ được dự báo khoảng 20–30%, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trong bối cảnh lãi suất vay vẫn ở mức 12–14% và thị trường đang chuyển từ giai đoạn phục hồi sang chọn lọc.

Nguồn cung đang trở lại, nhưng thị trường không còn vận hành như những chu kỳ trước

Sau nhiều năm đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung do vướng mắc pháp lý và quá trình rà soát dự án, thị trường bất động sản đang ghi nhận tín hiệu tích cực khi nhiều dự án được tái khởi động.

Theo báo cáo của DXS-FERI, chỉ trong 6 tháng cuối năm 2026, thị trường dự kiến sẽ có thêm khoảng 33.000 sản phẩm mới, nâng tổng nguồn cung sơ cấp trên cả nước lên hơn 100.000 sản phẩm. Trong đó, phân khúc căn hộ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo với nguồn cung đến từ các dự án quy mô lớn của những chủ đầu tư có năng lực. Đồng thời, nguồn cung thứ cấp cũng được kỳ vọng đa dạng hơn khi nhiều dự án bước vào giai đoạn bàn giao.

Nếu chỉ nhìn vào những con số này, nhiều người sẽ cho rằng thị trường đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới. Nhưng thực tế lại phức tạp hơn.

33.000 sản phẩm mới không đồng nghĩa với 33.000 giao dịch thành công

Điểm đáng chú ý nhất trong báo cáo không phải là lượng sản phẩm mở bán, mà là tỷ lệ hấp thụ dự báo chỉ khoảng 20–30%. Điều này cho thấy nguồn cung có thể tăng nhanh hơn tốc độ phục hồi của sức mua.

Theo DXS-FERI, phần lớn giao dịch trong giai đoạn tới sẽ đến từ nhu cầu ở thực và nhóm nhà đầu tư trung – dài hạn. Trong khi đó, hoạt động đầu cơ ngắn hạn gần như không còn là động lực chính của thị trường. Người mua hiện dành nhiều thời gian hơn để so sánh dự án, kiểm tra pháp lý, đánh giá khả năng kết nối hạ tầng và cân nhắc dòng tiền trước khi đưa ra quyết định.

Điều này cho thấy thị trường đang thay đổi về chất, chứ không chỉ thay đổi về số lượng sản phẩm.

Vì sao thanh khoản vẫn chưa thể bứt phá?

Có nhiều yếu tố đang tác động đồng thời đến quyết định của người mua.

Thứ nhất, lãi suất vay mua bất động sản được dự báo vẫn dao động khoảng 12–14%/năm, khiến chi phí tài chính của người mua nhà chưa thực sự giảm.

Thứ hai, nhiều chủ đầu tư vẫn duy trì giá niêm yết nhưng áp dụng hình thức "giảm giá kỹ thuật" thông qua chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc hoặc giãn tiến độ thanh toán. Điều này giúp kích cầu nhưng cũng phản ánh thực tế rằng doanh nghiệp muốn giữ mặt bằng giá thay vì giảm giá trực tiếp.

Thứ ba, thị trường còn chịu tác động từ bảng giá đất mới, yêu cầu minh bạch hóa bằng mã định danh bất động sản và các yếu tố kinh tế vĩ mô như lạm phát, tỷ giá và diễn biến địa chính trị quốc tế.

Chu kỳ mới sẽ là cuộc đua về chất lượng

Nếu giai đoạn 2018–2021, nhiều dự án chỉ cần mở bán là có thanh khoản tốt, thì bối cảnh hiện nay đã khác.

Người mua không còn chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Họ quan tâm nhiều hơn đến:

Pháp lý dự án có minh bạch hay không.
Chủ đầu tư có đủ năng lực triển khai.
Hạ tầng kết nối thực tế.
Khả năng khai thác sử dụng hoặc cho thuê.
Giá trị lâu dài thay vì sóng ngắn hạn.

Theo các chuyên gia DXS-FERI, cuối năm 2026 sẽ là giai đoạn thanh lọc tự nhiên, trong đó những dự án có pháp lý sạch, vị trí tốt và chủ đầu tư có năng lực tài chính sẽ có nhiều lợi thế trong việc thu hút dòng tiền.

? Góc nhìn Review Bất Động Sản

Theo Review Bất Động Sản, 33.000 sản phẩm mới là tín hiệu tích cực, nhưng không nên được hiểu là thị trường sẽ sôi động trở lại như các chu kỳ trước.

Điều đáng quan tâm hơn là chất lượng của nguồn cung và chất lượng của dòng tiền.

Thị trường đang bước từ giai đoạn "phục hồi về số lượng" sang giai đoạn "cạnh tranh về chất lượng". Những dự án chỉ dựa vào quảng cáo hoặc kỳ vọng tăng giá sẽ khó tạo sức hút. Ngược lại, các dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt, đáp ứng nhu cầu ở thực và có chính sách bán hàng phù hợp sẽ chiếm ưu thế.

Đây cũng là tín hiệu cho thấy người mua đang trở nên chuyên nghiệp hơn. Họ không còn quyết định chỉ vì thị trường có nhiều sản phẩm, mà vì họ nhìn thấy giá trị thực của từng dự án.

Kết luận

Nửa cuối năm 2026 nhiều khả năng sẽ là giai đoạn thị trường bất động sản tiếp tục cải thiện về nguồn cung. Tuy nhiên, sự phục hồi sẽ diễn ra theo hướng phân hóa và chọn lọc thay vì tăng trưởng đồng loạt.

Trong chu kỳ mới, nguồn cung nhiều hơn chưa chắc bán nhanh hơn. Yếu tố quyết định sẽ là pháp lý, chất lượng sản phẩm, năng lực của chủ đầu tư và niềm tin của người mua.