Cục An ninh kinh tế – Bộ Công an cảnh báo một số thủ đoạn lợi dụng nhu cầu mua nhà để nhận tiền giữ chỗ, bán “suất ngoại giao”, huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện hoặc giao dịch nhà đất bằng giấy tay, vi bằng. Người mua được khuyến cáo kiểm tra pháp lý trước khi chuyển tiền thay vì chỉ dựa vào cam kết của môi giới hoặc bên bán.
Từ “suất ngoại giao” đến khoản tiền hàng trăm triệu đồng
Trong cảnh báo mới, Cục An ninh kinh tế – Bộ Công an cho biết nhu cầu lớn đối với nhà ở xã hội và nhà thương mại “giá ưu đãi” đang bị một số đối tượng lợi dụng. Có trường hợp dự án chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chưa hoàn tất thủ tục pháp lý nhưng thông tin đã được quảng bá và tiền của khách hàng đã được huy động.
Một thủ đoạn được cơ quan chức năng đặc biệt lưu ý là quảng cáo có quan hệ với lãnh đạo hoặc chủ đầu tư để sở hữu “suất ngoại giao”, “suất nội bộ” tại các dự án nhà ở xã hội. Người mua được hứa “làm trọn gói hồ sơ”, “không cần xét duyệt” hoặc đảm bảo nhận nhà nhanh, sau đó được yêu cầu nộp khoảng 20–100 triệu đồng dưới tên gọi giữ chỗ hoặc “làm tin”.
Sau khoản tiền ban đầu, khách hàng có thể tiếp tục được yêu cầu trả chênh từ 300 triệu đến 1 tỷ đồng, tùy dự án. Bộ Công an cũng cảnh báo tình trạng rao bán lại “suất mua” nhà ở xã hội ngay sau khi mở bán, cũng như chuyển nhượng nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện bằng giấy viết tay hoặc vi bằng. Những giao dịch như vậy có thể phát sinh rủi ro về tiền, quyền sở hữu và khả năng sang tên sau này.
Rủi ro này không chỉ mang tính giả định. Công an TP Hải Phòng từng xử lý các tài khoản đăng thông tin sai sự thật về “suất ngoại giao”, “suất nội bộ”, “suất mua sớm”; các chủ đầu tư liên quan xác nhận không thực hiện hoặc ủy quyền cho cá nhân, tổ chức rao bán theo những hình thức đó.
Nhà chưa đủ điều kiện nhưng tiền đã được thu
Nhóm cảnh báo thứ hai liên quan tới nhà ở hình thành trong tương lai. Theo thông tin chính thức của Bộ Công an dẫn Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà ở loại này phải đáp ứng các điều kiện pháp lý trước khi được đưa vào kinh doanh, bao gồm các hồ sơ liên quan đến quyền sử dụng đất, xây dựng và văn bản xác nhận đủ điều kiện bán của cơ quan quản lý có thẩm quyền.
Bộ Công an cảnh báo có trường hợp dự án chưa hoàn thiện thủ tục nhưng bên bán sử dụng những hình thức như “hợp đồng đặt cọc giữ chỗ”, “hợp đồng góp vốn”, “hợp đồng hợp tác đầu tư”, “hợp đồng vay vốn” để thu tiền với lời quảng cáo mua sớm sẽ được hưởng giá thấp hoặc ưu đãi hơn. Hệ quả có thể là người mua không nhận được nhà đúng cam kết, chậm được cấp giấy chứng nhận hoặc vốn bị mắc kẹt khi dự án không thể triển khai đúng kế hoạch.
Một con số người mua đặc biệt nên nhớ là 5%. Cảnh báo của Bộ Công an nêu theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Vì vậy, điều cần kiểm tra trước một yêu cầu chuyển tiền không chỉ là “bao nhiêu phần trăm?”, mà trước hết phải là “sản phẩm đã đủ điều kiện được bán hay chưa?”.
Vi bằng không biến một giao dịch sai thành quyền sở hữu hợp pháp
Cảnh báo thứ ba liên quan đến đất nền và nhà ở có sẵn. Một số thủ đoạn được Bộ Công an nêu gồm tự vẽ dự án trên đất nông nghiệp, đất rừng hoặc đất thuộc quy hoạch công cộng; bán một bất động sản cho nhiều người bằng giấy viết tay; hoặc sử dụng giấy tờ của chủ đất để giả danh chủ sở hữu hay người được ủy quyền.
Đáng chú ý, vi bằng không phải “lối tắt” thay cho thủ tục chuyển nhượng bất động sản. Bộ Công an dẫn Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP và nhấn mạnh vi bằng không có giá trị thay thế văn bản công chứng, chứng thực và không ghi nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
Khuyến cáo chính thức đối với người mua đất nền và nhà ở có sẵn là kiểm tra quy hoạch, tình trạng tranh chấp; xác minh tính pháp lý tại văn phòng công chứng hoặc cơ quan có thẩm quyền; đồng thời không mua bán nhà đất dưới hình thức vi bằng hoặc viết tay. Với nhà ở thương mại, người mua cần yêu cầu kiểm tra hồ sơ pháp lý và văn bản xác nhận đủ điều kiện bán trước khi giao dịch.
? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN
Điểm chung của nhiều rủi ro trong cảnh báo của Bộ Công an là người mua thường được yêu cầu chuyển tiền trước khi có đủ khả năng kiểm chứng quyền được bán. Những cụm từ như “suất ngoại giao”, “giữ chỗ”, “bao hồ sơ” hay “mua sớm giá ưu đãi” dễ đánh trúng hai tâm lý cùng lúc: sợ bỏ lỡ cơ hội và mong mua được rẻ hơn người khác.
Vì vậy, trước một giao dịch bất động sản, có thể thu gọn việc kiểm tra vào ba câu hỏi: AI ĐANG BÁN? – TÀI SẢN NÀO ĐANG ĐƯỢC BÁN? – PHÁP LUẬT ĐÃ CHO PHÉP BÁN CHƯA? Chỉ sau khi ba câu hỏi này có câu trả lời bằng hồ sơ có thể kiểm chứng thì giá bán, chiết khấu hay “suất đẹp” mới đáng để bàn tiếp.
TẢI BẢNG GIÁ