Chặn biến tướng đặt cọc mua nhà dưới hình thức ký quỹ, booking và giữ chỗ

Trong khi cơ chế kiểm soát tiền đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai tiếp tục được thảo luận tại Quốc hội, thị trường bất động sản vẫn xuất hiện những khoản thu lớn dưới tên gọi “ký quỹ”, “booking”, “giữ chỗ” hoặc “đăng ký đặt mua”. Theo phản ánh của báo Tiền Phong, có trường hợp khách hàng được chào mời nộp trước khoảng 1,2 tỷ đồng khi dự án chung cư chưa đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán. Các chuyên gia cho rằng việc kiểm soát tiền đặt cọc cần dựa trên bản chất giao dịch, đồng thời làm rõ trách nhiệm quản lý và hoàn trả dòng tiền.

Dự án chưa đủ điều kiện bán vẫn chào mời khách hàng nộp tiền

Theo phản ánh của báo Tiền Phong, tại một số dự án chung cư đang được giới thiệu mở bán ở Hà Nội và Hưng Yên, khách hàng được mời tham gia các hình thức đăng ký mua sản phẩm trước khi dự án đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán.

Những khoản tiền này được gọi bằng nhiều tên khác nhau như thỏa thuận ký quỹ, hợp đồng đăng ký đặt mua, booking hoặc giữ chỗ.

Tuy nhiên, số tiền khách hàng được yêu cầu nộp trong một số trường hợp không hề nhỏ.

Theo khảo sát được báo dẫn lại, có những khoản thu tương đương 20–30% giá trị căn hộ.

Đây là tỷ lệ đáng chú ý, đặc biệt khi sản phẩm chưa hoàn tất các điều kiện pháp lý để đưa vào kinh doanh theo quy định.

Vấn đề đặt ra là bản chất pháp lý của những khoản tiền này và cơ chế bảo vệ khách hàng nếu giao dịch không thể tiếp tục.

Khách được mời nộp 1,2 tỷ đồng để ký quỹ mua căn hộ tại Hưng Yên

Một trường hợp được báo Tiền Phong ghi nhận là hoạt động chào mời khách hàng tại một dự án chung cư ở Hưng Yên.

Trong vai người có nhu cầu mua căn hộ hai phòng ngủ, phóng viên được một môi giới giới thiệu sản phẩm khi dự án đang thi công phần móng.

Theo thông tin môi giới cung cấp, dự án dự kiến đến tháng 12 mới đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán.

Tuy nhiên, khách hàng có nhu cầu vẫn được mời đăng ký mua thông qua hình thức thỏa thuận ký quỹ.

Số tiền được yêu cầu nộp khoảng 1,2 tỷ đồng, tương đương 30% giá trị căn hộ.

Môi giới cũng cho biết đã có khách hàng nộp tiền từ năm trước, thời điểm dự án bắt đầu khởi công.

Những thông tin này được ghi nhận từ hoạt động khảo sát của phóng viên và lời giới thiệu của môi giới, chưa phải kết luận của cơ quan chức năng về hành vi vi phạm của dự án.

Dù vậy, trường hợp trên cho thấy người mua cần đặc biệt thận trọng khi được yêu cầu chuyển khoản tiền lớn trước thời điểm sản phẩm đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán.

Chung cư đang thi công phần hầm đã được chào booking

Tại khu vực Yên Sở, Hà Nội, báo Tiền Phong cũng ghi nhận một dự án chung cư đang thi công phần hầm nhưng đã được các đơn vị môi giới giới thiệu sản phẩm.

Khách hàng được chào mời tham gia booking, đặt chỗ nhằm đăng ký nhu cầu mua căn hộ.

Trên thị trường, những hình thức này thường được giới thiệu như một cách giữ quyền ưu tiên lựa chọn sản phẩm trước thời điểm mở bán.

Tuy nhiên, quyền lợi thực tế của khách hàng phụ thuộc vào nội dung thỏa thuận và tư cách pháp lý của bên nhận tiền.

Nếu văn bản không xác định rõ điều kiện hoàn trả, thời điểm ký hợp đồng hoặc trách nhiệm của các bên, người mua có thể gặp khó khăn khi phát sinh tranh chấp.

Đặc biệt, việc một dự án đang thi công hoặc đã có giấy tờ chấp thuận đầu tư không đồng nghĩa tất cả sản phẩm trong dự án đều đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Vì vậy, người mua cần kiểm tra hồ sơ pháp lý thay vì chỉ dựa trên thông tin quảng bá hoặc cam kết của môi giới.

Giới hạn đặt cọc 5% có ngăn được các khoản thu biến tướng?

Theo nội dung bài báo, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được thảo luận theo hướng kiểm soát tiền đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai, với mức giới hạn không quá 5% và yêu cầu dự án đáp ứng điều kiện kinh doanh.

Bài báo cũng đề cập giới hạn thanh toán lần đầu không quá 30%.

Tuy nhiên, cần phân biệt tiền đặt cọc với khoản thanh toán theo hợp đồng mua bán.

Hai loại tiền này có bản chất, mục đích và điều kiện áp dụng khác nhau.

Vấn đề phát sinh khi một khoản tiền được gọi là ký quỹ, giữ chỗ hoặc đăng ký nguyện vọng nhưng thực tế lại được sử dụng để ràng buộc khách hàng mua sản phẩm.

Nếu chỉ căn cứ vào tên gọi của văn bản, việc kiểm soát có thể bỏ sót những giao dịch mang bản chất đặt cọc.

Do đó, nhiều ý kiến tại phiên thảo luận Quốc hội ngày 30/10 đề nghị nghiên cứu cơ chế quản lý đối với các khoản thu dưới những tên gọi khác nhau.

Điều quan trọng là xác định khoản tiền được thu để làm gì, ai có quyền nhận và điều kiện hoàn trả ra sao.

Luật sư đề xuất kiểm soát tiền đặt cọc qua tài khoản ngân hàng chuyên biệt

Trao đổi với báo Tiền Phong, luật sư Hoàng Hà, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho rằng việc hoàn thiện pháp luật không nên chỉ dừng lại ở quy định giới hạn tỷ lệ đặt cọc.

Theo luật sư, cần kiểm soát cả quá trình sử dụng khoản tiền sau khi chủ đầu tư hoặc bên liên quan nhận từ khách hàng.

Việc khách hàng chuyển tiền qua ngân hàng không tự động bảo đảm số tiền đó được giám sát về mục đích sử dụng.

Một tài khoản thanh toán thông thường khác với tài khoản được thiết lập cơ chế kiểm soát riêng.

Vì vậy, luật sư đề xuất tiền đặt cọc nên được chuyển vào tài khoản chuyên biệt tại ngân hàng.

Khoản tiền này chỉ được giải ngân khi đáp ứng những điều kiện pháp luật quy định.

Đây là giải pháp được chuyên gia đề xuất nghiên cứu, chưa phải cơ chế bắt buộc áp dụng chung đối với mọi khoản đặt cọc theo nội dung bài báo.

Cần kiểm soát cả tiền thanh toán theo tiến độ xây dựng

Ngoài tiền đặt cọc, luật sư Hoàng Hà cũng đề cập đến việc quản lý các khoản thanh toán theo tiến độ của người mua nhà.

Theo ông, cần có cơ chế giám sát để bảo đảm nguồn tiền được sử dụng phục vụ chính dự án mà khách hàng đã ký hợp đồng.

Điều này nhằm hạn chế nguy cơ dòng tiền bị điều chuyển tùy ý sang những dự án khác.

Đối với người mua nhà hình thành trong tương lai, việc thanh toán theo tiến độ có thể kéo dài trong nhiều tháng hoặc nhiều năm.

Trong thời gian đó, khách hàng chưa nhận được sản phẩm hoàn chỉnh nhưng đã thực hiện một phần đáng kể nghĩa vụ tài chính.

Nếu dự án chậm tiến độ hoặc không thể tiếp tục triển khai, khả năng thu hồi tiền có thể trở thành vấn đề phức tạp.

Vì vậy, chuyên gia đề xuất làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư, ngân hàng và cơ chế hoàn trả trong trường hợp giao dịch không thể tiếp tục do lỗi của chủ đầu tư.

Booking, ký quỹ và giữ chỗ có phải đều là đặt cọc?

Trên thực tế, các thuật ngữ booking, ký quỹ, giữ chỗ hoặc đăng ký nguyện vọng có thể được sử dụng trong nhiều loại thỏa thuận khác nhau.

Không thể chỉ dựa vào tên gọi để kết luận mọi khoản tiền đều là đặt cọc hoặc đều vi phạm pháp luật.

Việc xác định bản chất giao dịch cần xem xét nội dung thỏa thuận, mục đích thu tiền, quyền và nghĩa vụ của các bên.

Chẳng hạn, cần làm rõ khách hàng có được hoàn trả tiền nếu không tiếp tục mua sản phẩm hay không.

Khoản tiền có được khấu trừ vào giá bán căn hộ khi ký hợp đồng mua bán hay không cũng là yếu tố cần xem xét.

Bên cạnh đó, cần xác định khoản tiền được chuyển cho chủ đầu tư, đơn vị môi giới hay một bên thứ ba.

Nếu bên nhận tiền không có tư cách pháp lý phù hợp hoặc nội dung thỏa thuận thiếu rõ ràng, rủi ro đối với người mua có thể tăng lên.

Vì vậy, trước khi ký bất kỳ văn bản nào, khách hàng cần hiểu rõ bản chất khoản tiền và trách nhiệm hoàn trả.

Người mua cần kiểm tra những giấy tờ gì trước khi đặt cọc?

Theo khuyến cáo của luật sư Hoàng Hà, người mua nhà hình thành trong tương lai cần kiểm tra hồ sơ pháp lý trước khi thực hiện giao dịch đặt cọc.

Những tài liệu được chuyên gia đề cập gồm quyết định chấp thuận dự án, giấy tờ về quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng nếu công trình thuộc diện phải cấp phép.

Đối với chung cư, người mua cần xem xét hồ sơ liên quan đến việc hoàn thành, nghiệm thu phần móng theo yêu cầu pháp luật.

Đặc biệt, cần kiểm tra văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc nhà ở đủ điều kiện được bán theo quy định.

Ngoài ra, khách hàng nên xác minh tình trạng thế chấp dự án, thông tin ngân hàng bảo lãnh và tư cách pháp lý của bên nhận tiền.

Đây là những yếu tố có thể ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng ký hợp đồng mua bán, nhận bàn giao nhà và bảo vệ quyền lợi khi phát sinh tranh chấp.

Luật sư cũng lưu ý rằng chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định được ông viện dẫn.

Vì vậy, việc môi giới hoặc một đơn vị phân phối đứng ra nhận tiền cần được kiểm tra đặc biệt cẩn trọng.

Nếu chưa xác minh được điều kiện pháp lý của dự án và tư cách bên nhận tiền, người mua không nên vội chuyển tiền chỉ để giữ quyền ưu tiên lựa chọn căn hộ.

Cần tăng trách nhiệm của chủ đầu tư khi huy động vốn

TS. Trần Xuân Lượng, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Bất động sản Việt Nam, nhấn mạnh sự cần thiết phải tăng cường quản lý hoạt động huy động vốn trên thị trường.

Theo chuyên gia, cơ quan chức năng cần kiểm tra và xử lý những trường hợp chủ đầu tư huy động vốn trái phép khi dự án chưa đáp ứng điều kiện pháp lý.

Đồng thời, cần hoàn thiện các quy định bảo vệ người mua nhà và nâng cao trách nhiệm tài chính của doanh nghiệp khi vi phạm.

Đặc biệt, những trường hợp dự án không bảo đảm tiến độ theo cam kết cần có cơ chế xử lý rõ ràng.

Điều này có ý nghĩa đối với cả người mua nhà ở thực và những khách hàng tham gia giao dịch với mục đích đầu tư.

Một thị trường minh bạch cần bảo đảm rằng thông tin pháp lý, điều kiện bán hàng và trách nhiệm tài chính của các bên được xác định trước khi khách hàng chuyển tiền.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Vấn đề đáng lo ngại nhất của hoạt động đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai không chỉ là số tiền khách hàng phải nộp, mà còn là khả năng kiểm soát khoản tiền đó sau khi được chuyển đi.

Một khoản booking vài chục triệu đồng hay thỏa thuận ký quỹ hàng tỷ đồng đều có thể phát sinh rủi ro nếu khách hàng không xác định rõ bên nhận tiền và điều kiện hoàn trả.

Đặc biệt, khi dự án chưa đủ điều kiện bán, người mua cần hiểu rằng việc được môi giới xác nhận giữ chỗ không đồng nghĩa quyền mua căn hộ đã được bảo đảm theo hợp đồng mua bán hợp pháp.

Nếu quy định chỉ kiểm soát tên gọi “đặt cọc” mà bỏ qua những khoản thu có chức năng tương tự, mục tiêu bảo vệ người mua có thể không đạt hiệu quả như kỳ vọng.

Theo góc nhìn của Review Bất Động Sản, cần đánh giá giao dịch dựa trên bản chất, thay vì chỉ dựa vào tiêu đề của văn bản.

Một thỏa thuận mang tên “đăng ký nguyện vọng” nhưng yêu cầu khách hàng chuyển số tiền lớn, kèm theo những điều kiện ràng buộc tương tự đặt cọc, cần được xem xét theo nội dung thực tế.

Bên cạnh đó, trách nhiệm của chủ đầu tư và đơn vị phân phối phải được xác định rõ.

Người mua cần biết chính xác ai là bên nhận tiền, khoản tiền được quản lý như thế nào và trong trường hợp nào được hoàn trả.

Đề xuất sử dụng tài khoản chuyên biệt có kiểm soát tại ngân hàng là một hướng đáng nghiên cứu, bởi có thể giúp tăng khả năng giám sát dòng tiền.

Tuy nhiên, hiệu quả của cơ chế này còn phụ thuộc vào điều kiện giải ngân, trách nhiệm của ngân hàng và phương án xử lý khi dự án phát sinh tranh chấp.

Quan trọng hơn, việc bảo vệ người mua phải bắt đầu từ thời điểm họ được yêu cầu chuyển khoản tiền đầu tiên, chứ không chỉ khi hợp đồng mua bán chính thức được ký kết.

Khi điều kiện pháp lý được công khai, trách nhiệm nhận tiền được xác định rõ và cơ chế hoàn trả có thể thực thi, thị trường sẽ có thêm cơ sở để hạn chế những giao dịch thiếu minh bạch.

Đó cũng là nền tảng giúp người mua nhà giảm rủi ro, đồng thời thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản theo hướng chuyên nghiệp và bền vững.