Đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua nhà trên giấy: Chặn đầu cơ hay hạn chế quyền người mua?

Đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đang thu hút sự quan tâm của thị trường bất động sản. Theo đại biểu Quốc hội Lê Thanh Hoàn, việc cho phép mua bán hợp đồng khi căn nhà chưa hoàn thành có thể tạo điều kiện cho đầu cơ, lướt sóng và đẩy giá nhà lên cao. Tuy nhiên, bên cạnh mục tiêu hạn chế đầu cơ, đề xuất cũng đặt ra câu hỏi về quyền chuyển nhượng chính đáng của người mua nhà.

Đại biểu Quốc hội đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai

Sáng 30/10/2026, tại phiên thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Quốc hội Lê Thanh Hoàn, đoàn Thanh Hóa, đề nghị xem xét cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo đại biểu, thị trường bất động sản thời gian qua xuất hiện tình trạng hoạt động đầu tư mang nặng yếu tố tài chính, khiến nhà ở không chỉ phục vụ nhu cầu an cư mà còn trở thành công cụ đầu cơ ngắn hạn.

Một trong những nguyên nhân được ông Hoàn chỉ ra là cơ chế pháp luật cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận.

Theo cách nhìn của đại biểu, giao dịch này chủ yếu là việc chuyển giao quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng, thay vì chuyển nhượng một căn nhà đã hoàn thành và được bàn giao.

Vì vậy, ông đề xuất chấm dứt cơ chế chuyển nhượng hợp đồng nhằm hạn chế hoạt động mua đi bán lại quyền mua nhà để hưởng chênh lệch.

Đây là đề xuất được đưa ra trong quá trình thảo luận dự thảo luật sửa đổi, chưa phải quy định mới đã chính thức được thông qua.

Vì sao hợp đồng mua nhà trên giấy có thể trở thành công cụ lướt sóng?

Theo phân tích của đại biểu Lê Thanh Hoàn, một số nhà đầu tư tham gia thị trường từ giai đoạn đầu mở bán khi số tiền phải thanh toán còn tương đối nhỏ so với tổng giá trị căn hộ.

Sau khi ký hợp đồng và thực hiện những đợt thanh toán ban đầu, nhà đầu tư có thể chờ giá tăng rồi chuyển nhượng hợp đồng cho người mua tiếp theo.

Khoản lợi nhuận thu được là phần chênh lệch giữa giá chuyển nhượng và số tiền đã bỏ ra, sau khi tính đến các chi phí liên quan.

Điểm đáng chú ý nằm ở tỷ suất sinh lời tính trên số vốn thực tế đã thanh toán.

Chẳng hạn, một căn hộ có giá hợp đồng 3 tỷ đồng, người mua đã thanh toán 600 triệu đồng. Nếu sau đó chuyển nhượng hợp đồng với khoản chênh lệch 300 triệu đồng, lợi nhuận gộp trên số vốn đã thanh toán có thể tương đương 50%, trước khi trừ thuế, phí và các chi phí phát sinh.

Đây là ví dụ minh họa cho cơ chế sử dụng vốn ban đầu tương đối nhỏ để tìm kiếm lợi nhuận từ biến động giá, không phải số liệu giao dịch thực tế của một dự án cụ thể.

Theo đại biểu, trong một số tình huống, tỷ suất lợi nhuận tính trên vốn ban đầu có thể đạt 50–100%, tạo sức hấp dẫn lớn đối với hoạt động đầu cơ ngắn hạn.

Mua bán hợp đồng qua nhiều trung gian có thể đẩy giá nhà lên cao

Một vấn đề khác được đại biểu Lê Thanh Hoàn đề cập là tình trạng hợp đồng mua bán nhà ở được chuyển nhượng qua nhiều người trước khi căn hộ hoàn thành.

Mỗi lần chuyển nhượng có thể phát sinh thêm khoản tiền chênh lệch, chi phí môi giới và những khoản chi phí giao dịch khác.

Khi nhiều nhà đầu tư cùng tham gia với mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn, giá chuyển nhượng hợp đồng có thể tăng nhanh hơn giá trị sử dụng thực tế của căn nhà.

Theo nhận định của đại biểu, tại một số trường hợp, giá căn hộ khi bàn giao có thể bị đẩy lên mức cao hơn đáng kể so với giá bán ban đầu.

Điều này khiến người mua nhà ở thực khó tiếp cận sản phẩm từ giai đoạn đầu, đặc biệt tại những dự án có vị trí tốt và nguồn cung hạn chế.

Tuy nhiên, cần phân biệt giữa nhận định về tác động của hoạt động đầu cơ và số liệu thống kê đại diện cho toàn bộ thị trường.

Không phải mọi trường hợp chuyển nhượng hợp đồng đều mang tính đầu cơ, cũng như không phải mọi biến động tăng giá căn hộ đều xuất phát từ hoạt động sang tay hợp đồng.

Kinh nghiệm kiểm soát chuyển nhượng nhà ở tại một số quốc gia

Để làm rõ đề xuất, đại biểu Lê Thanh Hoàn dẫn kinh nghiệm quản lý hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại một số quốc gia châu Á.

Theo thông tin được đại biểu trình bày, Trung Quốc đã áp dụng các biện pháp kiểm soát hoạt động mua bán lại căn hộ trước khi hoàn thành và đăng ký quyền sở hữu.

Tại một số đô thị lớn, chính sách quản lý thị trường cũng được điều chỉnh theo hướng tăng tỷ trọng sản phẩm nhà ở đã hoàn thành trước khi bán.

Đối với Hàn Quốc, đại biểu cho biết việc chuyển nhượng quyền mua nhà có thể bị hạn chế tại những khu vực được xác định có nguy cơ đầu cơ cao.

Thời gian hạn chế có thể khác nhau tùy địa phương, loại hình nhà ở và chính sách quản lý tại từng thời điểm.

Các ví dụ này cho thấy một số thị trường sử dụng công cụ hạn chế chuyển nhượng để kiểm soát hoạt động đầu cơ.

Tuy nhiên, việc áp dụng vào Việt Nam cần xem xét sự khác biệt về hệ thống pháp luật, cấu trúc nguồn cung, khả năng tiếp cận tín dụng và quyền lợi của người mua nhà.

Đề xuất tiến tới bán nhà khi công trình đã hoàn thành

Bên cạnh việc cấm chuyển nhượng hợp đồng, đại biểu Lê Thanh Hoàn cũng đề nghị nghiên cứu lộ trình áp dụng chính sách bán nhà khi công trình đã hoàn thành.

Theo hướng tiếp cận này, người mua sẽ có điều kiện đánh giá rõ hơn về chất lượng xây dựng, hiện trạng công trình và khả năng bàn giao trước khi quyết định giao dịch.

Việc hạn chế bán sản phẩm từ giai đoạn quá sớm có thể góp phần giảm một số rủi ro liên quan đến tiến độ và khả năng triển khai dự án.

Tuy nhiên, mô hình bán nhà sau khi hoàn thành cũng đặt ra yêu cầu lớn hơn về nguồn vốn của chủ đầu tư.

Doanh nghiệp có thể phải sử dụng nhiều vốn tự có hoặc nguồn tài trợ khác để triển khai xây dựng trước khi thu được tiền bán hàng.

Nếu chi phí vốn tăng, một phần chi phí này có thể được phản ánh vào giá bán sản phẩm.

Vì vậy, việc xây dựng lộ trình cần tính đến cả mục tiêu bảo vệ người mua và khả năng duy trì nguồn cung nhà ở cho thị trường.

Đại biểu đề nghị bảo vệ thực chất tiền ứng trước của người mua

Cùng phiên thảo luận, đại biểu Quốc hội Nguyễn Ngọc Sơn, đoàn Hải Phòng, tập trung vào vấn đề bảo vệ tiền của người mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo đại biểu, dự thảo luật đã đề cập giới hạn tiền đặt cọc không quá 5% và chỉ cho phép thu khi dự án đáp ứng điều kiện kinh doanh.

Bên cạnh đó, các giới hạn thanh toán được nêu gồm mức thu lần đầu không quá 30% và tổng số tiền thu trước khi bàn giao không quá 70% giá trị hợp đồng.

Dù có những giới hạn này, người mua vẫn có thể phải ứng trước khoản tiền đáng kể trong quá trình dự án xây dựng.

Trong khi đó, khả năng giám sát việc sử dụng tiền của khách hàng còn hạn chế.

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn lưu ý rằng nếu việc bảo lãnh được thiết kế theo cơ chế lựa chọn, người mua có thể ở vị thế yếu hơn khi thương lượng với chủ đầu tư.

Trên thực tế, những điều khoản liên quan đến bảo lãnh có thể được đưa sẵn vào hợp đồng, khiến khách hàng khó đánh giá đầy đủ rủi ro trước khi ký kết.

Không thể chỉ đổi tên tiền đặt cọc thành phí giữ chỗ

Một nội dung đáng chú ý trong ý kiến của đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn là đề nghị nhận diện các khoản thu dựa trên bản chất giao dịch, không phụ thuộc vào tên gọi.

Theo đại biểu, thị trường có thể xuất hiện những khoản thu mang tên phí giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng hoặc phí ưu tiên mua sản phẩm.

Những khoản tiền này có thể được thu thông qua các đơn vị trung gian trước khi dự án đáp ứng đầy đủ điều kiện kinh doanh.

Nếu không có cơ chế kiểm soát phù hợp, việc thay đổi tên gọi khoản tiền có thể khiến các quy định về điều kiện nhận đặt cọc khó phát huy hiệu quả.

Vì vậy, đại biểu đề nghị dự thảo luật làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư trong trường hợp ủy quyền hoặc chấp thuận cho bên trung gian thực hiện việc thu tiền.

Đây là vấn đề có liên quan trực tiếp đến hoạt động phân phối bất động sản và quyền lợi của khách hàng trong giai đoạn dự án chuẩn bị mở bán.

Cấm chuyển nhượng hợp đồng có thực sự giúp giá nhà giảm?

Về mặt lý thuyết, việc hạn chế chuyển nhượng hợp đồng có thể làm giảm sức hấp dẫn của hoạt động đầu tư lướt sóng dựa trên khoản vốn thanh toán ban đầu.

Những nhà đầu tư chủ yếu tìm kiếm lợi nhuận từ việc bán lại hợp đồng trong thời gian ngắn có thể phải cân nhắc lại chiến lược.

Tuy nhiên, giá nhà không chỉ phụ thuộc vào hoạt động đầu cơ.

Các yếu tố như nguồn cung, chi phí đất đai, xây dựng, tài chính, vị trí dự án và nhu cầu mua ở thực đều ảnh hưởng đến mặt bằng giá.

Do đó, việc cấm chuyển nhượng hợp đồng chưa chắc tạo ra tác động giảm giá trực tiếp hoặc đồng đều trên thị trường.

Ngoài ra, nếu người mua không được phép chuyển nhượng trong thời gian dài, tính thanh khoản của hợp đồng cũng có thể giảm.

Điều này đặc biệt đáng lưu ý đối với những người mua nhà có nhu cầu thực nhưng sau đó phát sinh thay đổi về tài chính hoặc hoàn cảnh sống.

Vì vậy, một chính sách hiệu quả cần đồng thời xem xét khả năng ngăn đầu cơ và cơ chế xử lý những trường hợp chuyển nhượng có lý do chính đáng.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đặt ra một vấn đề quan trọng: Nhà ở nên được ưu tiên phục vụ nhu cầu an cư hay tiếp tục là công cụ giao dịch tài chính có tính thanh khoản cao ngay từ khi chưa hoàn thành?

Ở góc độ quản lý thị trường, hạn chế chuyển nhượng hợp đồng có thể giúp giảm một phần động lực đầu cơ ngắn hạn.

Khi không còn dễ dàng mua hợp đồng để bán lại sau vài tháng, người tham gia thị trường có thể phải đánh giá kỹ hơn về khả năng tài chính và nhu cầu sở hữu thực tế.

Tuy nhiên, đầu cơ bất động sản không chỉ diễn ra thông qua hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Nếu nhu cầu đầu cơ vẫn lớn, dòng tiền có thể chuyển sang những phân khúc hoặc hình thức giao dịch khác.

Vì vậy, cấm chuyển nhượng hợp đồng không nên được xem là giải pháp duy nhất để kiểm soát giá nhà.

Để tạo ra thị trường cân bằng hơn, chính sách cần được triển khai đồng bộ với việc tăng nguồn cung nhà ở phù hợp, minh bạch thông tin giao dịch và kiểm soát những hành vi thao túng giá.

Một vấn đề khác cần được cân nhắc là quyền lợi của người mua nhà chân chính.

Không phải ai chuyển nhượng hợp đồng trước khi nhận nhà cũng là nhà đầu cơ.

Có người mua để ở nhưng sau đó phải chuyển công tác, thay đổi nơi sinh sống hoặc không còn đủ khả năng tiếp tục thanh toán theo tiến độ.

Nếu quy định cấm được áp dụng tuyệt đối mà không có cơ chế xử lý những trường hợp này, người mua có thể bị đặt vào tình thế khó khăn.

Theo góc nhìn của Review Bất Động Sản, chính sách có thể nghiên cứu những công cụ linh hoạt hơn như hạn chế chuyển nhượng trong thời gian nhất định, tăng yêu cầu công khai giao dịch hoặc thiết kế ngoại lệ có điều kiện cho các trường hợp chính đáng.

Đây là những phương án cần được đánh giá tác động, không phải nội dung đã được quyết định trong dự thảo luật.

Mục tiêu cuối cùng không chỉ là khiến hoạt động lướt sóng khó thực hiện hơn, mà phải tạo ra một thị trường nơi người mua ở thực có cơ hội tiếp cận nhà ở với mức giá hợp lý, thông tin minh bạch và quyền lợi được bảo vệ.

Một chính sách chống đầu cơ chỉ thực sự thành công khi giảm được hành vi trục lợi mà không vô tình tạo thêm rủi ro cho những người mua nhà chân chính.