Bất động sản Việt Nam có đi vào vết xe đổ Trung Quốc, Nhật Bản? Chuyên gia chỉ ra những khác biệt

Trước những lo ngại thị trường bất động sản Việt Nam có thể lặp lại kịch bản “thành phố ma” tại Trung Quốc hoặc nhà ở bỏ hoang tại Nhật Bản, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho rằng việc so sánh cần đặt trong bối cảnh phát triển của từng quốc gia. Theo ông, Việt Nam vẫn có lợi thế về cơ cấu dân số, tốc độ đô thị hóa và quá trình công nghiệp hóa, tạo ra những động lực khác biệt cho thị trường nhà ở.

Vì sao không thể so sánh máy móc bất động sản Việt Nam với Trung Quốc và Nhật Bản?

Trong cuộc trao đổi về triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường – giá cả, Bộ Tài chính, cho rằng những dự báo về khả năng thị trường trong nước lặp lại khủng hoảng tại Trung Quốc hoặc Nhật Bản cần được xem xét thận trọng.

Theo ông, bất động sản của mỗi quốc gia hình thành và phát triển trong những điều kiện kinh tế, xã hội và chính sách khác nhau. Cấu trúc dân số, mức thu nhập, tốc độ đô thị hóa, cơ chế sở hữu tài sản và hệ thống tài chính đều ảnh hưởng đến chu kỳ phát triển của thị trường.

Trung Quốc từng trải qua giai đoạn phát triển bất động sản với quy mô rất lớn, trong khi Nhật Bản đã bước qua nhiều thập kỷ phát triển đô thị và đối mặt với những thách thức liên quan đến già hóa dân số. Việt Nam hiện ở một giai đoạn phát triển khác, với nền kinh tế tiếp tục công nghiệp hóa và tỷ lệ đô thị hóa thấp hơn đáng kể.

Vì vậy, theo chuyên gia, việc sử dụng những hiện tượng như thành phố thiếu cư dân tại Trung Quốc hay nhà bỏ hoang tại Nhật Bản để kết luận bất động sản Việt Nam sẽ diễn biến tương tự là chưa đủ cơ sở. Muốn đánh giá rủi ro, cần phân tích các điều kiện thực tế của thị trường trong nước thay vì chỉ đối chiếu những biểu hiện bề ngoài.

Đô thị hóa Việt Nam khoảng 45%, thấp hơn Trung Quốc và Nhật Bản

Một trong những yếu tố được ông Vũ Đình Ánh nhấn mạnh là sự khác biệt về tỷ lệ đô thị hóa giữa ba quốc gia. Theo số liệu chuyên gia dẫn trong cuộc phỏng vấn, Nhật Bản đã có tỷ lệ đô thị hóa trên 90%, Trung Quốc khoảng 70%, trong khi Việt Nam mới đạt khoảng 45%.

Sự chênh lệch này phản ánh những giai đoạn phát triển đô thị khác nhau. Nhật Bản đã đạt mức đô thị hóa rất cao, còn Trung Quốc trải qua quá trình mở rộng đô thị quy mô lớn trong nhiều thập kỷ.

Trong khi đó, Việt Nam vẫn đang tiếp tục công nghiệp hóa, mở rộng hệ thống đô thị và phát triển các trung tâm kinh tế mới. Quá trình dịch chuyển lao động, hình thành khu công nghiệp và cải thiện kết nối giao thông có thể tạo thêm nhu cầu nhà ở tại những khu vực có hoạt động kinh tế thực tế.

Từ những yếu tố này, ông Vũ Đình Ánh nhận định bất động sản Việt Nam đang ở “giai đoạn hoàng kim”, tương đồng về giai đoạn phát triển với Trung Quốc hơn một thập kỷ trước hoặc Nhật Bản nhiều thập kỷ trước.

Tuy nhiên, đây là đánh giá của chuyên gia về vị trí của thị trường trong chu kỳ phát triển, không phải dự báo rằng giá bất động sản sẽ tăng liên tục hoặc mọi phân khúc đều có triển vọng giống nhau.

Năm động lực được cho là hỗ trợ thị trường bất động sản Việt Nam

Theo ông Vũ Đình Ánh, thị trường bất động sản Việt Nam đang được hỗ trợ bởi năm động lực nền tảng, gồm sự gia tăng thu nhập và tích lũy của người dân, công nghiệp hóa tạo việc làm, quá trình đô thị hóa, phát triển hạ tầng giao thông và hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất.

Trong đó, thu nhập và khả năng tích lũy quyết định năng lực tài chính của người mua. Công nghiệp hóa tạo thêm việc làm, thu hút lao động và thúc đẩy nhu cầu về nhà ở tại các trung tâm sản xuất.

Quá trình đô thị hóa tiếp tục mở rộng không gian phát triển của các thành phố, trong khi hạ tầng giao thông cải thiện khả năng kết nối giữa khu vực sinh sống và nơi làm việc. Quy hoạch sử dụng đất cũng góp phần định hướng việc phân bổ nguồn lực và phát triển các khu đô thị mới.

Theo chuyên gia, những động lực này đang thể hiện tại nhiều địa phương có hoạt động kinh tế phát triển như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Đà Nẵng và Khánh Hòa.

Sự hiện diện của các khu công nghiệp, doanh nghiệp sản xuất, hoạt động thương mại, du lịch và hệ thống hạ tầng được kỳ vọng tạo ra nhu cầu nhà ở gắn với việc làm và dân cư. Đây là cơ sở để chuyên gia đánh giá thị trường Việt Nam có những điều kiện phát triển khác biệt so với các quốc gia đã bước vào giai đoạn đô thị hóa cao hoặc suy giảm dân số.

Khác biệt về chính sách sở hữu và chi phí nắm giữ bất động sản

Bên cạnh các yếu tố kinh tế và dân số, ông Vũ Đình Ánh cũng đề cập đến sự khác biệt trong chính sách sở hữu và chi phí nắm giữ bất động sản giữa Việt Nam, Trung Quốc và Nhật Bản.

Theo lập luận của chuyên gia, quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài tại Việt Nam là một trong những yếu tố tạo tâm lý yên tâm cho người mua nhà. Ông cũng cho rằng chi phí nắm giữ tài sản tại Việt Nam hiện có những khác biệt so với các thị trường áp dụng chính sách thuế tài sản hoặc thuế thừa kế ở mức cao.

Trong cuộc phỏng vấn, chuyên gia dẫn quy định thời hạn sử dụng đất ở tại Trung Quốc và mức thuế thừa kế cao nhất tại Nhật Bản để minh họa cho sự khác biệt về môi trường chính sách.

Tuy nhiên, khi so sánh cần phân biệt rõ quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và những nghĩa vụ tài chính gắn với từng loại tài sản. Chẳng hạn, thời hạn quyền sử dụng đất ở tại Trung Quốc không đồng nghĩa quyền sở hữu công trình tự động chấm dứt khi hết thời hạn; tại Nhật Bản, mức thuế thừa kế cao nhất cũng không phải mức áp dụng cho mọi trường hợp.

Đối với Việt Nam, chính sách về thuế, đất đai và nhà ở vẫn có thể tiếp tục được điều chỉnh trong tương lai. Vì vậy, lợi thế về chi phí nắm giữ tài sản cần được xem xét trong bối cảnh pháp luật hiện hành và những thay đổi có thể phát sinh.

Dư địa đô thị hóa có đồng nghĩa thị trường sẽ không xảy ra khủng hoảng?

Quan điểm của ông Vũ Đình Ánh nhấn mạnh những khác biệt về điều kiện phát triển giữa thị trường bất động sản Việt Nam với Trung Quốc và Nhật Bản. Tuy nhiên, việc một quốc gia còn dư địa đô thị hóa không đồng nghĩa thị trường bất động sản không thể xuất hiện những giai đoạn điều chỉnh.

Trong thực tế, nhu cầu nhà ở chịu ảnh hưởng đồng thời của dân số, thu nhập, khả năng vay vốn và mức giá bán. Một địa phương có tốc độ đô thị hóa cao vẫn có thể xuất hiện tình trạng dư cung cục bộ nếu số lượng dự án phát triển vượt nhu cầu sử dụng thực tế.

Tương tự, sự phát triển của khu công nghiệp và hạ tầng giao thông có thể tạo thêm nhu cầu nhà ở, nhưng mức độ hấp thụ còn phụ thuộc vào quy mô việc làm, thu nhập của người lao động và khả năng tiếp cận sản phẩm phù hợp.

Điều này cho thấy cần phân biệt giữa triển vọng dài hạn của nền kinh tế và hiệu quả của từng dự án bất động sản. Một thị trường có tiềm năng phát triển vẫn có thể tồn tại những khu vực giá bán vượt khả năng chi trả hoặc sản phẩm không phù hợp với nhu cầu của cư dân.

Vì vậy, việc đánh giá thị trường cần dựa trên dữ liệu về dân số thực tế, tỷ lệ lấp đầy, khả năng hấp thụ, thu nhập và sức khỏe tài chính của người mua, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai.

Người trẻ nên mua nhà như thế nào trong giai đoạn hiện nay?

Đối với người trẻ đang cân nhắc sở hữu nhà ở, ông Vũ Đình Ánh cho rằng cần xác định rõ mục đích mua, loại hình bất động sản và vị trí phù hợp trước khi quyết định về giá bán hoặc phương án tài chính.

Theo chuyên gia, nhà ở gắn với chất lượng cuộc sống và kế hoạch phát triển lâu dài của gia đình. Vì vậy, người mua cần cân nhắc môi trường sống, hạ tầng giao thông, không gian sinh hoạt và hệ thống tiện ích thay vì chỉ tập trung vào khoảng cách đến trung tâm đô thị.

Ông cũng khuyến nghị người mua có thể xem xét những khu đô thị được quy hoạch đồng bộ, có hạ tầng và tiện ích đáp ứng nhu cầu sinh hoạt lâu dài.

Tuy nhiên, lựa chọn dự án cần đi kèm đánh giá thực tế về pháp lý, tiến độ hoàn thiện, khả năng kết nối giao thông và mức độ phù hợp với ngân sách. Đặc biệt, đối với người mua sử dụng vốn vay, khả năng trả nợ và mức độ ổn định thu nhập cần được đặt ở vị trí quan trọng trong quyết định tài chính.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Việc so sánh thị trường bất động sản Việt Nam với Trung Quốc và Nhật Bản cần dựa trên những khác biệt về dân số, đô thị hóa, thu nhập và chính sách. Việt Nam có những động lực tăng trưởng riêng, nhưng điều đó không có nghĩa những rủi ro về đầu cơ, mất cân đối cung cầu hay áp lực tài chính sẽ không xuất hiện.

Một thị trường phát triển bền vững phải được đo bằng khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực, thay vì chỉ bằng tốc độ tăng giá hoặc số lượng dự án được triển khai. Khi giá nhà vượt xa thu nhập, ngay cả những khu vực có tiềm năng kinh tế tốt cũng có thể gặp khó khăn về thanh khoản và tỷ lệ cư dân thực tế.

Vì vậy, thay vì tranh luận liệu Việt Nam có lặp lại nguyên trạng kịch bản của Trung Quốc hay Nhật Bản, vấn đề quan trọng hơn là làm thế nào để tận dụng lợi thế dân số và đô thị hóa mà không tạo ra những mất cân đối mới. Phát triển nguồn cung phù hợp với thu nhập, kiểm soát rủi ro tài chính và bảo đảm hạ tầng đi cùng dân cư sẽ là những yếu tố quyết định chất lượng tăng trưởng của thị trường trong dài hạn.

Nguồn: Bài phỏng vấn chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh đăng trên CafeF. Biên tập và phân tích: Review Bất Động Sản.