Bất động sản Hà Nội và TP.HCM quý III/2026: Thanh khoản chịu áp lực từ lãi suất và giá nhà

Thị trường bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM trong quý III/2026 tiếp tục đối mặt với những thách thức về thanh khoản khi chi phí vốn và khả năng chi trả của người mua trở thành rào cản lớn. Theo các báo cáo nghiên cứu của Savills, nguồn cung nhà ở tại hai đô thị có những diễn biến khác nhau, nhưng sức mua nhìn chung vẫn thận trọng, đặc biệt tại các phân khúc có mức giá cao.

TP.HCM: Căn hộ hấp thụ 25%, biệt thự và nhà phố chỉ đạt 14%

Theo báo cáo của Savills, thị trường căn hộ TP.HCM trong quý III/2026 ghi nhận khoảng 1.900 căn mở bán mới. Mặc dù nguồn cung tăng so với quý trước, lượng sản phẩm đưa ra thị trường vẫn thấp hơn cùng kỳ năm 2025.

Căn hộ hạng A và B chiếm khoảng 80% nguồn cung mới, đưa tổng nguồn cung sơ cấp lên khoảng 5.800 căn. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 25%, tương đương khoảng 1.400 giao dịch trong quý.

Sự chênh lệch giữa nguồn cung và lượng giao dịch cho thấy người mua vẫn thận trọng trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà ở mức cao. Đặc biệt, việc nguồn cung tập trung vào các phân khúc trung và cao cấp khiến bài toán khả năng chi trả trở nên đáng chú ý.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills TP.HCM, nhận định chi phí vay vốn tiếp tục tạo áp lực lên dòng tiền của chủ đầu tư và khả năng tài chính của người mua. Trong điều kiện này, những dự án có cơ cấu sản phẩm đa dạng, chính sách thanh toán linh hoạt và thời gian trả tiền kéo dài thường ghi nhận kết quả tiêu thụ tích cực hơn.

Đối với quý IV/2026, Savills dự kiến khoảng 6.000 căn hộ sẽ được mở bán tại TP.HCM. Con số này thấp hơn gần 30% so với dự báo ban đầu do một số dự án điều chỉnh hoặc trì hoãn kế hoạch triển khai.

Bất động sản liền thổ TP.HCM dịch chuyển ra ngoại thành

Ở phân khúc biệt thự và nhà phố, nguồn cung mới tiếp tục có xu hướng dịch chuyển về các khu vực ngoại thành. Động lực chính đến từ những giai đoạn phát triển tiếp theo của hai khu đô thị quy mô lớn tại phía Bắc và phía Nam TP.HCM.

Trong quý III/2026, thị trường ghi nhận khoảng 3.600 căn biệt thự và nhà phố mở bán mới. Đáng chú ý, hơn 50% số sản phẩm có giá dưới 10 tỷ đồng mỗi căn.

Mặc dù cơ cấu giá bán có sự hiện diện đáng kể của nhóm sản phẩm dưới 10 tỷ đồng, tỷ lệ hấp thụ toàn phân khúc chỉ đạt 14%. Điều này cho thấy sức mua vẫn bị hạn chế bởi chi phí vay vốn và sự thận trọng của khách hàng.

Theo đánh giá của Savills, các khu đô thị lớn tại ngoại thành đang góp phần tái định hình thị trường bất động sản liền thổ TP.HCM. Tuy nhiên, khả năng chuyển nguồn cung thành giao dịch thực tế vẫn phụ thuộc đáng kể vào mức giá, chính sách tài chính và nhu cầu sử dụng.

Hà Nội: Nguồn cung căn hộ mới giảm 42% theo quý

Trái với diễn biến nguồn cung tại TP.HCM, thị trường căn hộ Hà Nội trong quý III/2026 ghi nhận sự sụt giảm mạnh về lượng sản phẩm mới.

Theo Savills, nguồn cung căn hộ mới giảm 42% so với quý trước và giảm 51% so với cùng kỳ năm 2025. Phần lớn nguồn cung mới tiếp tục tập trung ở phân khúc căn hộ hạng B.

Lượng căn bán được giảm 26% theo quý và 48% theo năm. Trong tổng số giao dịch, căn hộ hạng B chiếm khoảng 73%, cho thấy đây vẫn là nhóm sản phẩm đóng vai trò chủ đạo trên thị trường căn hộ Hà Nội.

Về giá bán, mặt bằng giá sơ cấp giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn cao hơn cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, giá thứ cấp tiếp tục giảm quý thứ ba liên tiếp, dù vẫn duy trì trên mức ghi nhận cùng kỳ.

Đáng chú ý, chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp đạt khoảng 28% đối với căn hộ hạng A và 17% đối với căn hộ hạng B. Khoảng cách này phản ánh sự khác biệt đáng kể về mức định giá giữa sản phẩm đang được chủ đầu tư chào bán và căn hộ giao dịch trên thị trường thứ cấp.

Khảo sát môi giới cho thấy thanh khoản Hà Nội vẫn chịu áp lực

Bên cạnh số liệu của Savills, dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy thị trường Hà Nội đang trải qua giai đoạn điều chỉnh sau thời gian giá bất động sản tăng mạnh.

Theo khảo sát 530 môi giới, có 48% người tham gia cho biết lượng giao dịch giảm trên 50% so với quý trước. Tỷ lệ này thấp hơn nhẹ so với mức 50% ghi nhận trong quý II/2026.

Kết quả khảo sát cho thấy mức độ suy giảm giao dịch được môi giới phản ánh vẫn đáng kể, dù tỷ lệ ghi nhận sụt giảm mạnh đã cải thiện phần nào so với quý trước.

Trong khi giá rao bán tiếp tục điều chỉnh, giá thuê nhà ở Hà Nội nhìn chung duy trì ổn định. Sự khác biệt này phản ánh việc nhu cầu sử dụng nhà ở vẫn tồn tại, nhưng quyết định mua chịu ảnh hưởng lớn hơn từ giá bán và điều kiện tài chính.

Nhà ở vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm

Một trong những vấn đề đáng chú ý của thị trường Hà Nội là sự thiếu hụt nguồn cung căn hộ có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân.

Theo Savills, nguồn cung căn hộ hạng C đã giảm trung bình 27% mỗi năm kể từ năm 2022. Trong cơ cấu nguồn cung tương lai, phân khúc này được dự báo chỉ chiếm khoảng 12%.

Sự thu hẹp của nhóm căn hộ có giá thấp hơn khiến người mua ở thực ngày càng ít lựa chọn, đặc biệt là các hộ gia đình trẻ và người mua nhà lần đầu.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, nhận định dù thị trường đang đối mặt với thách thức về khả năng chi trả, nhu cầu nhà ở thực vẫn là nền tảng dài hạn.

Theo bà, quá trình đô thị hóa, thu nhập gia tăng và hạ tầng được cải thiện tiếp tục hỗ trợ nhu cầu nhà ở. Tuy nhiên, để chuyển nhu cầu thành giao dịch, thị trường cần những sản phẩm có mức giá và phương án tài chính phù hợp.

Quý IV/2026: Hà Nội dự kiến có thêm 7.000 căn hộ

Theo dự báo của Savills, thị trường Hà Nội trong quý IV/2026 có thể đón thêm khoảng 7.000 căn hộ từ 11 dự án.

Việc bổ sung nguồn cung mới được kỳ vọng mở rộng lựa chọn cho người mua, nhưng khả năng hấp thụ còn phụ thuộc vào cơ cấu sản phẩm và mức giá chào bán.

Ở phân khúc biệt thự và nhà liền kề, tổng nguồn cung tăng khoảng 5% so với cùng kỳ năm trước. Một số dự án phát triển tại những khu vực hưởng lợi từ hạ tầng như tuyến metro số 5 và Hòa Lạc góp phần thúc đẩy nguồn cung.

Tuy nhiên, giao dịch vẫn tương đối khiêm tốn do người mua thận trọng trước biến động lãi suất và các yếu tố liên quan đến quy hoạch.

Trong giai đoạn từ quý IV/2026 đến năm 2029, phân khúc biệt thự và nhà liền kề Hà Nội dự kiến có thêm hơn 35.000 căn mới. Quy mô nguồn cung này đặt ra yêu cầu đối với chủ đầu tư trong việc kiểm soát chi phí phát triển, xác định giá bán và đánh giá khả năng hấp thụ thực tế.

Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét

Nhìn tổng thể, dữ liệu quý III/2026 cho thấy thị trường bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM đang vận động theo những xu hướng khác nhau.

Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ và bất động sản liền thổ tiếp tục mở rộng, đặc biệt ở các khu đô thị ngoại thành. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ thấp phản ánh sức mua chưa theo kịp tốc độ đưa sản phẩm ra thị trường.

Trong khi đó, Hà Nội ghi nhận nguồn cung căn hộ mới và lượng giao dịch cùng giảm mạnh. Giá sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao so với cùng kỳ, còn thị trường thứ cấp xuất hiện những điều chỉnh liên tiếp.

Ở các phân khúc bất động sản thương mại khác, xu hướng phát triển không gian đô thị cũng đang thay đổi. Nguồn cung bán lẻ tại TP.HCM có xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm, trong khi văn phòng tiếp tục tập trung tại khu vực lõi và những đô thị lớn như Phú Mỹ Hưng, Thủ Thiêm.

Những diễn biến này cho thấy quy mô nguồn cung không còn là yếu tố duy nhất phản ánh sức khỏe thị trường. Khả năng duy trì thanh khoản, cơ cấu giá bán, điều kiện tài chính và mức độ đáp ứng nhu cầu thực đang ngày càng có vai trò quan trọng.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM quý III/2026 đang bộc lộ rõ khoảng cách giữa nhu cầu nhà ở và khả năng chi trả. Việc tỷ lệ hấp thụ căn hộ TP.HCM chỉ đạt 25%, trong khi lượng căn bán được tại Hà Nội giảm 26% theo quý, cho thấy những rào cản tài chính đang ảnh hưởng đáng kể đến quyết định giao dịch.

Nguồn cung mới không tự động tạo ra thanh khoản nếu mức giá không phù hợp với sức mua. Trong bối cảnh lãi suất cao, người mua cần tính toán kỹ dòng tiền, còn chủ đầu tư phải cân đối giữa chi phí phát triển, kỳ vọng lợi nhuận và khả năng tiếp cận sản phẩm của khách hàng.

Đáng chú ý, tình trạng thiếu hụt căn hộ vừa túi tiền tại Hà Nội phản ánh sự mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung. Khi thị trường tập trung nhiều vào phân khúc trung và cao cấp, nhu cầu nhà ở của một bộ phận lớn người dân có thể tiếp tục chưa được đáp ứng.

Về dài hạn, sự phục hồi bền vững không chỉ phụ thuộc vào tăng trưởng kinh tế hay phát triển hạ tầng, mà còn cần sự cải thiện thực chất về khả năng chi trả. Một thị trường khỏe mạnh phải có giao dịch thực, cư dân thực và sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế.