Lãi suất ngân hàng hạ nhiệt cuối năm 2026: Bất động sản có cơ hội phục hồi?

Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng triển khai giải pháp giảm lãi suất huy động và cho vay trong những tháng cuối năm 2026, nhằm hỗ trợ hoạt động sản xuất, kinh doanh và nền kinh tế. Động thái này được kỳ vọng cải thiện chi phí vốn, tạo điều kiện để dòng tiền quay trở lại các kênh đầu tư, trong đó có bất động sản. Tuy nhiên, khả năng thị trường bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới vẫn phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoài lãi suất.

Ngân hàng Nhà nước yêu cầu giảm lãi suất trong những tháng cuối năm 2026

Theo thông tin được Báo Tiền Phong đăng tải, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Văn bản số 9608/NHNN-CSTT về triển khai các giải pháp hoạt động của tổ chức tín dụng.

Theo đó, các ngân hàng thương mại được yêu cầu giảm tối thiểu 0,5 điểm phần trăm mỗi năm đối với lãi suất tiền gửi bình quân của các giao dịch phát sinh mới có kỳ hạn từ 6 tháng trở lên trong những tháng cuối năm 2026, so với mức lãi suất tại kỳ báo cáo ngày 11–20/10.

Ngân hàng Nhà nước đồng thời yêu cầu các tổ chức tín dụng không cạnh tranh huy động vốn bằng cách đẩy lãi suất lên cao, gây bất ổn thị trường tiền tệ.

Đối với hoạt động cho vay, các ngân hàng được yêu cầu triển khai giải pháp giảm lãi suất cho khách hàng, tập trung mức giảm từ 1,5 đến 2 điểm phần trăm mỗi năm đối với lĩnh vực sản xuất, kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên.

Cần phân biệt đây là mức giảm được yêu cầu tập trung vào những nhóm lĩnh vực cụ thể, không có nghĩa tất cả khoản vay mua nhà hoặc đầu tư bất động sản đều tự động được giảm tương ứng.

Mức lãi suất thực tế của từng khách hàng còn phụ thuộc vào chính sách của ngân hàng, điều kiện hợp đồng, thời điểm điều chỉnh và mức độ đáp ứng tiêu chuẩn tín dụng.

Lãi suất giảm có thể làm thay đổi cách phân bổ dòng tiền đầu tư

Trao đổi với Báo Tiền Phong, ông Nguyễn Viết Hùng, Tổng Giám đốc Công ty H Holding, nhận định khi lãi suất hạ nhiệt, dòng tiền trên thị trường có xu hướng phân bổ lại giữa các kênh đầu tư.

Theo ông Hùng, tiền gửi tiết kiệm vẫn giữ vai trò quan trọng đối với những nhà đầu tư ưu tiên an toàn và khả năng thanh khoản. Tuy nhiên, khi lợi suất tiền gửi giảm, sức hấp dẫn tương đối của kênh này cũng có thể suy yếu.

Trong khi đó, thị trường chứng khoán thường phản ứng nhanh hơn trước những thay đổi về lãi suất, bởi dòng vốn có thể được điều chuyển linh hoạt và thời gian giao dịch ngắn.

Đối với bất động sản, quá trình hấp thụ dòng tiền thường có độ trễ lớn hơn. Nhà đầu tư cần thời gian đánh giá giá bán, khả năng vay vốn, pháp lý, tiềm năng khai thác và triển vọng thanh khoản trước khi đưa ra quyết định.

Theo nhận định của ông Hùng, những bất động sản có giá trị sử dụng thực, phục vụ nhu cầu ở hoặc có khả năng khai thác thương mại sẽ có lợi thế khi điều kiện tín dụng được cải thiện.

Tuy nhiên, đây là kỳ vọng của chuyên gia về phản ứng của thị trường, không phải bằng chứng cho thấy dòng tiền đã dịch chuyển mạnh sang bất động sản.

Giảm chi phí vay có thể hỗ trợ người mua nhà và doanh nghiệp

Lãi suất cho vay là một trong những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua nhà, đặc biệt đối với khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.

Khi lãi suất giảm, chi phí trả lãi của khoản vay có thể giảm theo, tùy thuộc vào loại hợp đồng và cơ chế điều chỉnh lãi suất.

Chẳng hạn, với khoản vay còn dư nợ 2 tỷ đồng, nếu lãi suất thực trả giảm từ 10% xuống 8%/năm, số tiền lãi tính trên dư nợ không đổi sẽ giảm khoảng 40 triệu đồng trong một năm.

Đây chỉ là ví dụ minh họa. Trong thực tế, số tiền tiết kiệm phụ thuộc vào dư nợ giảm dần, lịch trả nợ, thời điểm điều chỉnh lãi suất và các điều khoản cụ thể của khoản vay.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, việc giảm lãi suất có thể giúp tiết kiệm chi phí tài chính, đặc biệt khi doanh nghiệp đang duy trì các khoản vay lớn phục vụ đầu tư dự án.

Chi phí vốn thấp hơn cũng có thể tạo điều kiện để doanh nghiệp cân đối dòng tiền, triển khai xây dựng hoặc hoàn thiện các dự án đang gặp khó khăn về tài chính.

Tuy nhiên, hiệu quả hỗ trợ chỉ rõ rệt khi doanh nghiệp thực sự được tiếp cận vốn với mức lãi suất thấp hơn và đáp ứng được những điều kiện tín dụng cần thiết.

HoREA đề nghị giảm lãi suất thực chất, kể cả dư nợ hiện hữu

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng các ngân hàng thương mại cần chia sẻ khó khăn với doanh nghiệp và khách hàng vay vốn thông qua việc giảm lãi suất thực chất.

Theo thông tin được dẫn trong bài báo, tại cuộc họp với các tổ chức tín dụng ngày 19/10, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Phạm Đức Ấn đã chỉ đạo việc giảm mặt bằng lãi suất nhằm hỗ trợ doanh nghiệp và nền kinh tế.

HoREA kiến nghị Ngân hàng Nhà nước tăng cường đôn đốc, kiểm tra và giám sát quá trình thực hiện, bảo đảm chủ trương điều hành được chuyển thành lợi ích cụ thể đối với người vay.

Đáng chú ý, ông Châu cho rằng việc giảm lãi suất không nên chỉ áp dụng cho khách hàng vay mới mà cần quan tâm cả các khoản dư nợ hiện hữu.

Đây là nhóm khách hàng đang chịu chi phí tài chính định kỳ, trong đó có nhiều doanh nghiệp cần duy trì dòng tiền để tiếp tục hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Nếu các khoản vay hiện hữu không được điều chỉnh phù hợp, tác động hỗ trợ của chính sách đối với những người đang chịu áp lực tài chính có thể bị hạn chế.

Một số khoản vay vẫn chịu lãi suất lên tới 18–19%/năm

Theo phản ánh được nêu tại cuộc họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 13/10, một số địa phương cho biết có trường hợp phải vay vốn với lãi suất lên tới 18–19%/năm.

Đây là mức chi phí vốn rất cao đối với hoạt động đầu tư dài hạn, đặc biệt trong bối cảnh doanh nghiệp bất động sản phải triển khai dự án qua nhiều giai đoạn.

Tuy nhiên, con số 18–19%/năm phản ánh một số trường hợp được đề cập tại cuộc họp, không phải mặt bằng lãi suất chung của toàn bộ hệ thống ngân hàng.

HoREA cũng nêu số liệu về lợi nhuận của 27 ngân hàng thương mại, với tổng lợi nhuận hằng năm được hiệp hội ước tính khoảng 7–10 tỷ USD.

Theo cách tính được dẫn trong bài báo, khi so sánh với tổng vốn điều lệ khoảng 922.000 tỷ đồng, tỷ lệ tương ứng vào khoảng 19,7–28,2%/năm.

Cần lưu ý đây là phép so sánh giữa lợi nhuận và vốn điều lệ theo số liệu được hiệp hội sử dụng, không nên đồng nhất với các chỉ tiêu hiệu quả sinh lời chuẩn như ROE hoặc ROA của hệ thống ngân hàng.

Từ những số liệu trên, HoREA kiến nghị các ngân hàng xem xét chia sẻ một phần lợi nhuận để hỗ trợ giảm chi phí vốn cho doanh nghiệp và khách hàng.

Khó khăn tiếp cận tín dụng không chỉ nằm ở lãi suất

Bên cạnh lãi suất cho vay, điều kiện tiếp cận vốn cũng là một trong những vấn đề được HoREA đề cập.

Theo ông Lê Hoàng Châu, một số tổ chức tín dụng định giá tài sản thế chấp thấp hơn giá trị thực tế, có trường hợp chỉ khoảng 70%.

Việc định giá tài sản bảo đảm ở mức thấp có thể khiến doanh nghiệp hoặc khách hàng không được cấp hạn mức vay như kỳ vọng, dù đang sở hữu tài sản có giá trị lớn.

Tuy nhiên, việc định giá tài sản bảo đảm còn phụ thuộc vào phương pháp thẩm định, tính pháp lý, thanh khoản và chính sách quản trị rủi ro của từng ngân hàng.

Do đó, giải pháp không đơn thuần là nâng giá trị tài sản thế chấp, mà cần bảo đảm quá trình định giá minh bạch, có cơ sở và phản ánh phù hợp rủi ro tín dụng.

Đối với thị trường bất động sản, khả năng tiếp cận nguồn vốn ổn định, hợp lý và minh bạch có ý nghĩa quan trọng không kém mức lãi suất danh nghĩa.

Bất động sản có thể phục hồi, nhưng chưa thể khẳng định chu kỳ tăng trưởng mới

Về nguyên tắc, mặt bằng lãi suất thấp hơn có thể hỗ trợ thị trường bất động sản thông qua hai cơ chế chính.

Thứ nhất, chi phí vay giảm giúp cải thiện khả năng tài chính của người mua nhà và giảm áp lực trả nợ đối với những khoản vay có lãi suất được điều chỉnh.

Thứ hai, chi phí vốn thấp hơn có thể hỗ trợ doanh nghiệp phát triển dự án, đồng thời khiến một bộ phận nhà đầu tư cân nhắc lại việc phân bổ tài sản giữa tiền gửi, chứng khoán và bất động sản.

Tuy nhiên, sự phục hồi của thị trường còn phụ thuộc vào giá nhà, thu nhập của người dân, nguồn cung phù hợp, pháp lý dự án và khả năng thanh khoản.

Đặc biệt, nếu giá bất động sản tiếp tục vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua ở thực, việc giảm lãi suất chưa chắc tạo ra mức tăng giao dịch tương ứng.

Bên cạnh đó, sự thay đổi của lãi suất thường cần thời gian để tác động đến nền kinh tế, doanh nghiệp và quyết định đầu tư của người dân.

Vì vậy, những tín hiệu điều hành lãi suất cuối năm 2026 có thể được xem là yếu tố hỗ trợ thị trường, nhưng chưa đủ cơ sở để khẳng định bất động sản đã bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Việc Ngân hàng Nhà nước yêu cầu giảm lãi suất là tín hiệu tích cực đối với chi phí vốn, nhưng cần phân biệt rõ giữa chủ trương điều hành và mức lãi suất mà người vay thực sự được hưởng. Tác động đến thị trường bất động sản sẽ phụ thuộc vào tốc độ triển khai của các ngân hàng, phạm vi khách hàng được hỗ trợ và điều kiện tiếp cận tín dụng.

Một chu kỳ phục hồi bền vững không thể chỉ dựa vào lãi suất thấp. Thị trường cần nguồn cung phù hợp với thu nhập, dự án có pháp lý rõ ràng, thanh khoản thực và khả năng khai thác tài sản ổn định.

Đối với người mua nhà, mức lãi suất sau thời gian ưu đãi, lịch trả nợ và khả năng duy trì thu nhập vẫn là những yếu tố cần được xem xét trước khi quyết định vay vốn.

Đối với nhà đầu tư, việc lãi suất giảm không nên trở thành lý do duy nhất để sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc kỳ vọng giá bất động sản tăng nhanh.

Lãi suất có thể mở ra cơ hội phục hồi, nhưng sức mua thực và khả năng hấp thụ của thị trường mới quyết định chu kỳ tăng trưởng có bền vững hay không.