Cấm chuyển nhượng hợp đồng mua nhà: Chặn đầu cơ hay làm giảm thanh khoản thị trường?

Đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đang tạo ra những ý kiến trái chiều. Trong khi một số đại biểu Quốc hội cho rằng biện pháp này cần thiết để hạn chế đầu cơ, lướt sóng và thổi giá bất động sản, TS. Nguyễn Minh Phong lại cảnh báo nguy cơ làm giảm thanh khoản, hạn chế quyền giao dịch và tạo thêm rủi ro cho người mua nhà. Vấn đề đặt ra là liệu việc cấm chuyển nhượng có giải quyết được nguyên nhân gốc rễ của đầu cơ hay không.

Đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua nhà gây tranh luận

Sáng 30/10/2026, tại phiên thảo luận Quốc hội về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Lê Thanh Hoàn, đoàn Thanh Hóa, đề nghị bổ sung quy định cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo đại biểu, cơ chế cho phép mua bán hợp đồng khi căn nhà chưa hoàn thành có thể tạo điều kiện cho hoạt động đầu cơ ngắn hạn.

Trong những trường hợp này, nhà đầu tư có thể chỉ cần thanh toán một phần giá trị hợp đồng để nắm giữ quyền mua, sau đó chuyển nhượng khi giá tăng nhằm hưởng khoản chênh lệch.

Đại biểu cho rằng việc giao dịch quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng qua nhiều trung gian có thể làm tăng chi phí và đẩy giá nhà lên cao.

Từ đó, ông đề nghị nghiên cứu việc cấm chuyển nhượng hợp đồng và xây dựng lộ trình chuyển sang chính sách bán nhà khi công trình đã hoàn thành.

Tuy nhiên, đề xuất này cũng đặt ra những câu hỏi về tác động đối với thanh khoản, nguồn vốn của doanh nghiệp và quyền lợi của người mua nhà.

TS. Nguyễn Minh Phong: Cấm chuyển nhượng chưa giải quyết được gốc rễ đầu cơ

Trao đổi về đề xuất trên, TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế, cho rằng việc cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là biện pháp xử lý phần biểu hiện của vấn đề.

Theo ông, nguyên nhân của tình trạng đầu cơ bất động sản không chỉ nằm ở khả năng chuyển nhượng hợp đồng.

Những yếu tố như thông tin thị trường thiếu minh bạch, hành vi quảng cáo quá mức, gian lận và hoạt động đầu cơ có tổ chức cũng cần được xem xét.

Vì vậy, nếu chỉ cấm giao dịch chuyển nhượng hợp đồng, chính sách có thể chưa xử lý được những nguyên nhân sâu xa khiến thị trường bị đẩy giá.

Chuyên gia cho rằng cần tăng cường công khai thông tin, giám sát giao dịch và xử lý những hành vi vi phạm thay vì áp dụng biện pháp hạn chế chuyển nhượng trên diện rộng.

Quan điểm này thể hiện cách tiếp cận ưu tiên quản lý hành vi gây rủi ro thay vì hạn chế toàn bộ một loại giao dịch.

Hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai có được chuyển nhượng?

Theo lập luận của TS. Nguyễn Minh Phong, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai gắn với những quyền và nghĩa vụ có giá trị kinh tế của các bên tham gia.

Ông cho rằng việc hạn chế chuyển nhượng có thể ảnh hưởng đến quyền giao dịch hợp pháp và khả năng chuyển đổi tài sản thành tiền của người mua.

Tuy nhiên, xét về pháp lý, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không đồng nghĩa với chuyển nhượng quyền sở hữu một căn nhà đã hoàn thành.

Đây là giao dịch chuyển giao quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng trong những điều kiện pháp luật cho phép.

Việc thực hiện giao dịch phải đáp ứng các yêu cầu về loại hợp đồng, tình trạng pháp lý, thủ tục và những điều kiện liên quan.

Do đó, cần phân biệt quyền sở hữu bất động sản với quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng mua bán bất động sản.

Đây cũng là một trong những nội dung cần được làm rõ khi đánh giá tác động của đề xuất sửa đổi luật.

Cấm chuyển nhượng có thể khiến người mua gặp khó khăn khi cần thu hồi vốn

Một trong những rủi ro được TS. Nguyễn Minh Phong cảnh báo là khả năng giảm thanh khoản của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Trong thực tế, không phải mọi trường hợp chuyển nhượng hợp đồng đều xuất phát từ mục đích đầu cơ.

Một người mua căn hộ để ở có thể thay đổi kế hoạch vì công việc, điều kiện gia đình hoặc khó khăn tài chính.

Nếu hợp đồng không được phép chuyển nhượng trong thời gian dài, người mua có thể gặp khó khăn khi muốn thu hồi khoản tiền đã thanh toán.

Điều này đặc biệt đáng lưu ý đối với những hợp đồng có thời gian xây dựng kéo dài và nghĩa vụ thanh toán theo nhiều đợt.

Trong trường hợp không đủ khả năng tiếp tục thanh toán, người mua có thể phải tìm kiếm những phương án xử lý khác theo hợp đồng và quy định pháp luật.

Vì vậy, một chính sách hạn chế chuyển nhượng cần đánh giá đầy đủ tác động đối với những người mua có nhu cầu giao dịch chính đáng.

Giá nhà có thể tăng hoặc giảm theo cung – cầu

TS. Nguyễn Minh Phong nhấn mạnh rằng giá bất động sản vận động theo quan hệ cung – cầu và không phải lúc nào cũng tăng.

Theo ông, không thể mặc định việc cho phép chuyển nhượng hợp đồng luôn khiến người mua sau cùng phải trả giá cao hơn.

Trong những giai đoạn thị trường giảm giá, người chuyển nhượng hợp đồng có thể phải chấp nhận mức giá thấp hơn kỳ vọng ban đầu.

Ngược lại, nếu khả năng chuyển nhượng bị hạn chế, người mua có thể mất đi cơ hội tiếp cận những giao dịch được thực hiện ở mức giá phù hợp với diễn biến thị trường.

Tuy nhiên, tác động cụ thể của việc cấm chuyển nhượng đối với giá nhà cần được đánh giá bằng dữ liệu giao dịch và những kịch bản thị trường khác nhau.

Không thể khẳng định việc cấm chuyển nhượng chắc chắn làm giá nhà tăng, cũng như không thể kết luận biện pháp này sẽ tự động khiến giá nhà giảm.

Giá bất động sản còn chịu ảnh hưởng từ nguồn cung, chi phí phát triển dự án, tín dụng, thu nhập và nhu cầu sử dụng thực tế.

Chuyển nhượng hợp đồng và bài toán nguồn vốn của doanh nghiệp

Theo TS. Nguyễn Minh Phong, hoạt động giao dịch hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có vai trò nhất định đối với khả năng luân chuyển vốn trên thị trường.

Khi người mua có thể chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng, khả năng thoái vốn và tham gia giao dịch của các bên được duy trì.

Chuyên gia cho rằng việc hạn chế giao dịch quá mức có thể ảnh hưởng đến sức mua và khả năng tiếp cận nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản.

Trong bối cảnh chi phí tài chính còn là áp lực, thanh khoản thị trường có ý nghĩa quan trọng đối với kế hoạch triển khai dự án.

Tuy nhiên, cần phân biệt việc người mua chuyển nhượng hợp đồng với việc chủ đầu tư trực tiếp huy động vốn từ hoạt động bán sản phẩm.

Không phải mọi giao dịch chuyển nhượng giữa các khách hàng đều tạo ra nguồn vốn mới cho chủ đầu tư.

Tác động đối với doanh nghiệp chủ yếu cần được xem xét thông qua khả năng tiêu thụ sản phẩm, tâm lý người mua và tính thanh khoản của thị trường sơ cấp.

Nếu chỉ được bán nhà sau khi hoàn thành, doanh nghiệp sẽ chịu áp lực gì?

Một nội dung khác được đề cập trong cuộc tranh luận là đề xuất xây dựng lộ trình chuyển sang chính sách bán nhà khi công trình đã hoàn thành.

Theo quan điểm được dẫn trong bài báo, nếu doanh nghiệp phải hoàn thành toàn bộ công trình trước khi được bán sản phẩm, nhu cầu vốn đầu tư ban đầu có thể tăng lên đáng kể.

Trong mô hình kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư có thể nhận thanh toán theo tiến độ khi dự án đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật.

Nguồn tiền này góp phần hỗ trợ quá trình triển khai dự án, bên cạnh vốn chủ sở hữu và các nguồn tài trợ hợp pháp khác.

Nếu chỉ được bán sau khi hoàn thành, doanh nghiệp có thể phải sử dụng nhiều vốn tự có hoặc vốn vay hơn trong giai đoạn xây dựng.

Điều này có khả năng làm tăng chi phí tài chính và ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển nguồn cung.

Tuy nhiên, mô hình bán nhà sau khi hoàn thành cũng có những lợi ích đối với người mua, đặc biệt là khả năng kiểm tra chất lượng công trình và hạn chế một số rủi ro về tiến độ.

Vì vậy, việc lựa chọn mô hình phù hợp cần dựa trên đánh giá tác động tổng thể, thay vì chỉ xem xét lợi ích của một bên tham gia thị trường.

Chống đầu cơ bất động sản có nhất thiết phải cấm chuyển nhượng?

Theo TS. Nguyễn Minh Phong, việc tăng cường minh bạch thông tin và giám sát thị trường có thể là hướng tiếp cận phù hợp hơn so với cấm chuyển nhượng hợp đồng.

Những hành vi như quảng cáo sai lệch, tạo thông tin không chính xác hoặc lợi dụng giao dịch để lừa đảo cần được kiểm soát và xử lý theo quy định.

Bên cạnh đó, dữ liệu giao dịch minh bạch có thể giúp người mua đánh giá giá trị bất động sản dựa trên thông tin thực tế.

Việc xác định rõ chủ thể tham gia giao dịch, giá chuyển nhượng và nghĩa vụ tài chính cũng có ý nghĩa đối với công tác quản lý.

Tuy nhiên, chống đầu cơ là vấn đề phức tạp, bởi ranh giới giữa hoạt động đầu tư hợp pháp và hành vi đầu cơ gây méo mó thị trường không phải lúc nào cũng dễ xác định.

Một người mua nhà để đầu tư và chuyển nhượng khi giá tăng chưa đương nhiên thực hiện hành vi vi phạm pháp luật.

Vì vậy, chính sách cần hướng đến kiểm soát những hành vi gian lận, thao túng hoặc vi phạm quy định, đồng thời bảo đảm quyền giao dịch hợp pháp của các bên.

Hai quan điểm khác nhau về cùng một mục tiêu

Cuộc tranh luận hiện nay cho thấy hai cách tiếp cận đối với vấn đề đầu cơ bất động sản.

Quan điểm của đại biểu Lê Thanh Hoàn đặt trọng tâm vào việc hạn chế cơ chế mua bán hợp đồng trước khi nhà ở hoàn thành.

Theo hướng này, việc giảm khả năng chuyển nhượng có thể khiến hoạt động lướt sóng ngắn hạn kém hấp dẫn hơn.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Minh Phong nhấn mạnh vai trò của thanh khoản và quyền giao dịch, đồng thời cho rằng cần xử lý nguyên nhân đầu cơ bằng những công cụ quản lý phù hợp.

Cả hai quan điểm đều đặt ra những vấn đề cần được xem xét trong quá trình xây dựng chính sách.

Nếu cho phép chuyển nhượng quá dễ dàng mà thiếu giám sát, thị trường có thể xuất hiện những giao dịch mang tính đầu cơ cao.

Ngược lại, nếu cấm chuyển nhượng tuyệt đối, người mua có nhu cầu chính đáng cũng có thể bị ảnh hưởng.

Vì vậy, việc lựa chọn phương án chính sách cần dựa trên đánh giá tác động đối với người mua ở thực, nhà đầu tư, doanh nghiệp và toàn bộ thị trường.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Tranh luận về việc cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phản ánh một bài toán lớn của thị trường bất động sản: Làm thế nào hạn chế đầu cơ mà không làm suy giảm quyền giao dịch và tính thanh khoản?

Về nguyên tắc, việc kiểm soát những hoạt động đầu cơ gây méo mó thị trường là cần thiết.

Tuy nhiên, nếu chỉ sử dụng biện pháp cấm chuyển nhượng, chính sách có thể tác động đến cả những người mua nhà không có mục đích đầu cơ.

Một gia đình mua căn hộ để ở nhưng sau đó thay đổi nơi làm việc hoặc gặp khó khăn tài chính vẫn có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng để thu hồi vốn.

Nếu không có cơ chế xử lý phù hợp, những trường hợp này có thể phải gánh chịu rủi ro không xuất phát từ hành vi đầu cơ.

Ở chiều ngược lại, cho phép chuyển nhượng hợp đồng cũng không đồng nghĩa thị trường có thể vận hành mà thiếu cơ chế giám sát.

Những giao dịch tạo giá ảo, quảng cáo sai lệch hoặc che giấu thông tin có thể khiến người mua cuối cùng phải trả mức giá không phản ánh đúng giá trị tài sản.

Vì vậy, minh bạch dữ liệu giao dịch, kiểm soát thông tin quảng cáo và xử lý hành vi gian lận là những yếu tố quan trọng.

Theo góc nhìn của Review Bất Động Sản, thay vì chỉ lựa chọn giữa cấm hoàn toàn và cho phép tự do, cơ quan xây dựng chính sách có thể nghiên cứu những phương án trung gian.

Chẳng hạn, xem xét giới hạn chuyển nhượng trong một số trường hợp cụ thể, tăng yêu cầu công khai thông tin hoặc xây dựng cơ chế xử lý đối với những giao dịch có dấu hiệu thao túng.

Các phương án này cần được đánh giá tác động kỹ lưỡng và bảo đảm phù hợp với hệ thống pháp luật hiện hành.

Điều quan trọng nhất là chính sách chống đầu cơ phải hướng đến giảm rủi ro thực tế cho người mua nhà, chứ không tạo thêm những rào cản khiến người mua hợp pháp khó xử lý tài sản của mình.

Một thị trường bất động sản phát triển bền vững cần có cả cơ chế chống đầu cơ hiệu quả, quyền giao dịch được bảo vệ và nguồn cung nhà ở đáp ứng nhu cầu thực.

Đó cũng là cơ sở để các quy định pháp luật vừa hỗ trợ thị trường vận hành minh bạch, vừa bảo đảm quyền lợi của người dân.