Đất không sử dụng bao lâu mới bị coi là bỏ hoang để tính thuế?

Chưa thể chỉ lấy số năm để xác định đất bỏ hoang

Trong bối cảnh Bộ Tài chính đề xuất mức thuế suất 0,2% đối với đất bỏ hoang, không hoặc chậm đưa vào sử dụng, một trong những câu hỏi được quan tâm nhất là: đất để trống bao lâu mới được coi là bỏ hoang?

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, việc áp dụng chế tài với tình trạng bỏ hoang đất là cần thiết nhằm hạn chế lãng phí nguồn lực xã hội. Tuy nhiên, chính sách phải đi kèm hệ thống tiêu chí đủ cụ thể để không ảnh hưởng đến những người có nhu cầu sử dụng thực nhưng chưa đủ điều kiện triển khai ngay.

Một người mua được đất nhưng chưa đủ khả năng tài chính để xây nhà trong vài năm là ví dụ điển hình. Nếu khoảng thời gian xác định bỏ hoang quá ngắn, nhóm này có thể bị đánh đồng với những trường hợp mua đất chỉ nhằm nắm giữ dài hạn mà không có nhu cầu sử dụng.

Ở chiều ngược lại, chỉ nhìn vào việc trên đất “có công trình hay không” cũng chưa đủ. Nếu tiêu chí quá đơn giản, người sử dụng đất có thể dựng một công trình sơ sài hoặc trồng cây với mật độ thấp chỉ để chứng minh tài sản vẫn đang được khai thác. Khi đó, quy định tồn tại nhưng mục tiêu chống lãng phí đất lại khó đạt được.

“Không muốn làm” hoàn toàn khác “không được làm”

TS Trần Nguyên Đán, thành viên Hội đồng Khoa học Viện Chiến lược chính sách kinh tế Phương Nam, cho rằng cần tách bạch ba khái niệm: bỏ hoang, không đưa vào sử dụng và chậm đưa vào sử dụng.

“Chậm đưa vào sử dụng” có thể xác định tương đối rõ với dự án đầu tư thông qua tiến độ đã cam kết. Trong khi đó, “bỏ hoang” phản ánh trạng thái sử dụng thực tế của đất và cần được xem xét trong một khoảng thời gian nhất định.

Quan trọng hơn là nguyên nhân khiến đất chưa được sử dụng. Một chủ đầu tư có đủ điều kiện nhưng cố tình không triển khai dự án có bản chất khác hoàn toàn với dự án chưa được bàn giao mặt bằng, vướng thủ tục hoặc thay đổi quy hoạch. Tương tự, một hộ gia đình chưa đủ tiền xây nhà cũng khác trường hợp mua nhiều lô đất chỉ để nắm giữ chờ giá tăng.

Đây chính là sự khác biệt giữa “không muốn làm” và “không được làm”. Nếu chính sách thuế không nhận diện được hai tình trạng này, cùng một biểu hiện “đất đang trống” có thể dẫn đến cách xử lý giống nhau cho những trường hợp có bản chất rất khác nhau.

Đồng hồ tính “bỏ hoang” bắt đầu từ thời điểm nào?

Ngay cả khi xác định được một khoảng thời gian hợp lý, vẫn còn câu hỏi quan trọng khác: bắt đầu đếm từ ngày nào?

Theo ý kiến được nêu trong bài nguồn, không nên mặc nhiên lấy ngày cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm điểm khởi đầu. Thời điểm phù hợp hơn có thể là khi thửa đất thực sự đủ điều kiện để đưa vào sử dụng, chẳng hạn đã được bàn giao trên thực địa, có hạ tầng kết nối và được phép xây dựng.

Cách tiếp cận này đặc biệt quan trọng với những khu vực người dân đã có quyền sử dụng đất nhưng điều kiện thực tế hoặc pháp lý chưa cho phép khai thác. Những trường hợp đất đang chờ hoàn thiện thủ tục, chưa được bàn giao mặt bằng hoặc tồn tại nguyên nhân khách quan cũng cần có tiêu chí loại trừ rõ ràng.

Đối với dự án đầu tư, một vấn đề khác là tránh chồng chéo nghĩa vụ. Nếu dự án đang trong thời gian được pháp luật cho phép gia hạn và chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc chậm tiến độ, cần làm rõ liệu có tiếp tục phải chịu thêm sắc thuế mới hay không.

0,2% vẫn đang là mức thuế được đề xuất

Bộ Tài chính đang đề xuất áp mức thuế suất 0,2% đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng. Theo bài nguồn, mức này cao gần 7 lần thuế suất 0,03% áp dụng với đất ở trong hạn mức.

Điều cần đặc biệt lưu ý là đây vẫn là đề xuất chính sách, không nên diễn giải thành quy định rằng cứ để đất trống một số năm nhất định sẽ tự động phải chịu thuế 0,2%.

Chính những vấn đề về thời gian, tiêu chí sử dụng, nguyên nhân khách quan, số lượng và diện tích đất sở hữu cho thấy việc thiết kế chính sách phức tạp hơn nhiều so với việc xác định một mức thuế.

? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Có thể hình dung muốn xác định một mảnh đất thực sự “bỏ hoang”, cơ quan quản lý phải trả lời đồng thời ba câu hỏi: Bao lâu? Vì sao? Tính từ khi nào? Thiếu một trong ba yếu tố, rất dễ xảy ra tình trạng cùng là đất trống nhưng người đầu cơ dài hạn và người chưa đủ điều kiện xây dựng lại bị nhìn nhận giống nhau.

Vì vậy, điểm quyết định của chính sách không nằm ở 0,2% cao hay thấp, mà nằm ở khả năng xác định đúng hành vi cần điều chỉnh. Thuế chỉ thực sự có ý nghĩa khi làm tăng chi phí của việc cố tình giữ đất không khai thác, đồng thời không biến những người có nhu cầu sử dụng thực nhưng chưa thể triển khai thành đối tượng phải chịu chế tài.