Một số khu vực đang xuất hiện mức giá rao đất nền thấp đáng kể so với đỉnh, cùng nhiều tin bán “cắt lỗ” hàng tỷ đồng. Tuy nhiên, giá rao, giá đỉnh và giá giao dịch thực tế là ba khái niệm cần được tách biệt trước khi đánh giá thị trường đang giảm đến đâu.
Có nơi giá rao thấp hơn 50–75% so với đỉnh
Sau giai đoạn tăng mạnh, thị trường đất nền tại một số địa bàn đang xuất hiện những mức điều chỉnh đáng chú ý. Theo khảo sát được Lao Động công bố, giá rao phổ biến tại xã Mường Động, tỉnh Phú Thọ được ghi nhận giảm khoảng 75% so với đỉnh, trong khi xã Kim Bôi giảm 61,5%.
Tại Hà Nội, mức điều chỉnh được bài báo ghi nhận cũng khá phân hóa. Khu đô thị Minh Giang Đầm Và tại Mê Linh giảm khoảng 50% so với đỉnh, Cienco 5 Mê Linh giảm 31,1%, còn khu vực Uy Nỗ, Đông Anh cũ giảm khoảng 23,1%.
Song song với những thống kê theo khu vực là sự xuất hiện ngày càng nhiều của các tin rao sử dụng cụm từ “giảm giá”, “cắt lỗ” hay “thanh khoản gấp”. Một lô góc 97,5 m² tại Thanh Hà được chào 7,8 tỷ đồng, tương đương khoảng 80 triệu đồng/m², với thông tin từ người bán rằng mức giá đã giảm gần 4 tỷ đồng. Một lô khác rộng 100 m² tại cùng khu vực được rao 10 tỷ đồng và quảng cáo giảm 3 tỷ đồng.
Tại Phú Lương, một lô 63 m² được rao 10,3 tỷ đồng, tương đương khoảng 163,5 triệu đồng/m², với mức giảm được người bán đưa ra là 3 tỷ đồng. Ở Nguyên Khê, Đông Anh, lô 80 m² được chào 7,2 tỷ đồng và quảng cáo “cắt lỗ 1,5 tỷ đồng”; trong khi một lô 151 m² tại Hòa Lạc được rao 7,54 tỷ đồng sau khi giảm 1 tỷ đồng.
“Giảm 3 tỷ” chưa chắc đồng nghĩa “lỗ 3 tỷ”
Đây là điểm cần thận trọng khi đọc những thông tin trên thị trường thứ cấp. Một người bán giảm giá chào từ 13 tỷ xuống 10 tỷ có nghĩa giá rao đã giảm 3 tỷ, nhưng chưa đủ dữ liệu để khẳng định người đó đang lỗ 3 tỷ so với số vốn thực tế đã bỏ ra.
Tương tự, mức giảm 50–75% “so với đỉnh” chỉ có ý nghĩa khi hiểu rõ mức đỉnh được xác định như thế nào. Nếu đó là giá chào bán trong một giai đoạn thị trường tăng nóng chứ không phải mức giá được xác nhận bằng lượng giao dịch đủ lớn, tỷ lệ giảm có thể tạo cảm giác tài sản đang rẻ hơn thực tế.
Ba mức giá vì vậy cần được tách biệt: giá từng được rao ở đỉnh – giá đang rao hiện tại – giá thực sự hoàn tất giao dịch. Chỉ nhìn hai mức đầu tiên có thể cho biết kỳ vọng của người bán đã thay đổi, nhưng chưa đủ để xác định mặt bằng giá mà thị trường thực sự chấp nhận.
Vì sao đất nền xa trung tâm chịu áp lực lớn hơn?
Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6, cần phân biệt đất tại khu vực trung tâm có nhu cầu ở thực với đất nền xa trung tâm mang tính đầu tư, đầu cơ cao hơn. Khi sức cầu đầu tư suy giảm, những khu vực phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá có thể chịu áp lực mạnh hơn về thanh khoản và giá.
TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng việc siết pháp lý, kiểm soát phân lô bán nền và yêu cầu minh bạch thông tin quy hoạch cũng góp phần làm giảm giao dịch đầu cơ ngắn hạn. Theo ông, giá đất trong giai đoạn trước có nơi tăng nhanh do kỳ vọng vào quy hoạch, hạ tầng và những thông tin đi theo các dự án lớn.
Điều này không có nghĩa mọi khu vực đất nền sẽ diễn biến giống nhau. Một lô đất nằm trong khu vực có dân cư, hạ tầng hoàn chỉnh, nhu cầu xây dựng và sử dụng thực tế có nền cầu khác với sản phẩm ở khu vực xa trung tâm mà phần lớn người mua tham gia với mục đích chờ tăng giá.
Thị trường vì vậy có thể đang phân hóa thay vì đồng loạt đi xuống. Chính sự khác biệt về nhu cầu sử dụng, pháp lý, hạ tầng và mức độ phụ thuộc vào dòng tiền đầu cơ sẽ quyết định khả năng giữ giá của từng khu vực.
Đòn bẩy tài chính và áp lực phải bán
Một yếu tố khác là chi phí vốn. Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch VARS, nhận định tình trạng giảm giá chào bán hoặc cắt lỗ trên thị trường chuyển nhượng tập trung nhiều hơn ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.
Điều này khá dễ lý giải về mặt dòng tiền. Một tài sản không tạo ra thu nhập nhưng vẫn phát sinh lãi vay sẽ khiến thời gian nắm giữ trở thành chi phí. Khi nhà đầu tư không còn đủ khả năng chờ thị trường phục hồi, mức giá mong muốn ban đầu có thể phải nhường chỗ cho nhu cầu thu hồi tiền.
Tuy nhiên, mức giảm mạnh tự thân vẫn chưa biến một tài sản thành cơ hội. Với người mua, pháp lý, khả năng sử dụng, hạ tầng thực tế, mật độ dân cư, thanh khoản và giá giao dịch của những tài sản tương đồng vẫn cần được kiểm tra độc lập.
? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN
Thị trường đất nền có một nghịch lý: càng lấy một mức đỉnh cao làm mốc, tỷ lệ “giảm giá” càng trở nên hấp dẫn. Vì vậy, câu “giảm 70% so với đỉnh” chỉ nên là điểm bắt đầu của quá trình kiểm tra, không phải lý do để xuống tiền.
Thước đo đáng quan tâm hơn là ở mức giá hiện tại có giao dịch thực hay không. Một lô đất có thể giảm từ 10 tỷ xuống 5 tỷ nhưng nếu vẫn không tìm được người mua, thị trường chưa xác nhận 5 tỷ là rẻ. Ngược lại, khi xuất hiện giao dịch thực với tần suất đủ lớn, chúng ta mới có thêm cơ sở nhận diện mặt bằng giá mới. Giá rao nói lên kỳ vọng của người bán; giá giao dịch mới phản ánh nơi người mua và người bán thực sự gặp nhau.
TẢI BẢNG GIÁ