Nhiều tin rao bất động sản đang sử dụng cụm từ “cắt lỗ”, “bán gấp” hay giảm 10–20%. Tuy nhiên, mức giảm chỉ có ý nghĩa khi được đặt cạnh đúng mốc so sánh; một người bán chịu lỗ chưa đồng nghĩa người mua đang có một thương vụ tốt.
“Cắt lỗ” phải bắt đầu từ câu hỏi: giảm so với giá nào?
Trong bối cảnh thanh khoản bất động sản chậm lại, những tin rao giảm 10–20%, bán gấp hoặc “cắt lỗ” xuất hiện nhiều hơn. Tuy nhiên, theo các ý kiến chuyên gia được CafeF dẫn, chưa nên từ những trường hợp riêng lẻ suy rộng thành một làn sóng bán tháo trên toàn thị trường. Áp lực bán có xu hướng rõ hơn ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao hoặc cần thu hồi dòng tiền.
Vấn đề đầu tiên của một tin rao “cắt lỗ” chính là mốc giá được dùng để tính khoản lỗ. Theo ông Nguyễn Quang Sơn, Giám đốc Trung tâm Quản lý Gia sản Hub North Star thuộc FIDT, người mua cần tìm hiểu giá mà chủ sở hữu trước đây thực sự bỏ ra. Nếu một tài sản được bán thấp hơn 10–20% so với giá vốn, người bán có thể thực sự đang chịu lỗ; nhưng điều đó vẫn chưa đủ để kết luận mức giá hiện tại hấp dẫn.
Nguyên nhân là giá vốn của người bán và giá trị thị trường hiện tại là hai khái niệm khác nhau. Một người từng mua ở vùng giá cao hoàn toàn có thể bán lỗ nhưng mức giá sau khi giảm vẫn cao hơn những giao dịch tương đương trên thị trường.
Bốn lớp dữ liệu trước khi tin vào chữ “cắt lỗ”
Yếu tố thứ nhất cần kiểm tra là giá vốn thực tế của người bán. Hợp đồng mua bán có thể là một dữ liệu tham khảo quan trọng, nhưng ở một số giai đoạn còn có thể tồn tại các khoản chênh ngoài giá hợp đồng. Vì vậy, việc xác định chính xác người bán đã bỏ ra bao nhiêu tiền không phải lúc nào cũng đơn giản.
Yếu tố thứ hai là giá giao dịch thực tế hiện tại của các tài sản tương đồng. Đây là dữ liệu quan trọng hơn giá đang được chào trên các nền tảng. Một căn hộ được quảng cáo giảm 20% so với giá rao trước đó nhưng vẫn cao hơn những căn tương đương vừa giao dịch thì khó coi mức giảm đó là bằng chứng cho thấy tài sản đang rẻ.
Thứ ba là lý do bán. Trong những trường hợp người sở hữu chịu áp lực nợ vay lớn, cần tiền gấp hoặc muốn thoát khỏi nghĩa vụ tài chính, mức giá có thể được điều chỉnh mạnh để đổi lấy thanh khoản. Ngược lại, một mức giá thấp bất thường cũng cần khiến người mua đặt câu hỏi về nguyên nhân thay vì chỉ nhìn vào phần trăm chiết khấu.
Cuối cùng là chất lượng và khả năng thanh khoản của chính tài sản. Pháp lý, tranh chấp, quy hoạch, chất lượng công trình, khả năng sử dụng và khả năng chuyển nhượng sau này đều có thể khiến một bất động sản rẻ trở thành tài sản khó thoát hàng. VnExpress cũng tóm lược bốn tiêu chí tương tự khi phân biệt “cắt lỗ thật” với giảm giá ảo.
Mua được giá thấp vẫn chưa đủ nếu phải vay quá nhiều
Một lớp rủi ro khác nằm ở nguồn tiền của chính người mua. Trong bối cảnh lãi suất cao, phần giá mua tiết kiệm được có thể bị bào mòn bởi chi phí vốn nếu tỷ lệ vay quá lớn. Một nội dung tư vấn gần đây của VnExpress cũng lưu ý rằng với người phải vay 60–70% giá trị căn nhà, chi phí lãi vay có thể làm mất đáng kể lợi ích từ việc mua được tài sản giảm giá.
Theo nội dung người dùng cung cấp từ chia sẻ của ông Sơn, người mua còn nên thử sức chịu đựng tài chính với các kịch bản bất lợi như lãi suất tăng thêm 2–3 điểm phần trăm, thu nhập giảm 20–30%, hoặc cả hai xảy ra cùng lúc. Quỹ dự phòng cũng cần tính trên tổng chi phí mới sau khi phát sinh nghĩa vụ trả nợ, thay vì chỉ dựa trên chi phí sinh hoạt trước khi mua nhà.
Điều này làm thay đổi cách nhìn về một thương vụ “bắt đáy”. Giá mua thấp chỉ là một biến số; vốn tự có, khoản vay, chi phí lãi, thời gian nắm giữ và khả năng thanh khoản mới quyết định người mua có thực sự hưởng lợi từ mức giá đó hay không.
? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN
Hai chữ “cắt lỗ” đứng từ góc nhìn người bán, còn “món hời” phải được đánh giá từ góc nhìn người mua. Đây là hai câu chuyện hoàn toàn khác nhau. Người bán có thể thực sự mất tiền, nhưng nếu giá vốn ban đầu của họ quá cao hoặc tài sản có vấn đề, người mua vẫn có thể mua đắt.
Bởi vậy, trong giai đoạn thị trường xuất hiện nhiều mức giá giảm, dữ liệu đáng giá nhất không phải giá đã từng được rao bao nhiêu, mà là những tài sản tương đương thực sự đang giao dịch ở mức nào. Chữ “cắt lỗ” chỉ nên là lý do để bắt đầu kiểm tra một thương vụ — không nên là lý do để kết thúc việc kiểm tra và xuống tiền.
TẢI BẢNG GIÁ