Thuế chống đầu cơ đất: Khó nhất không phải “đánh bao nhiêu” mà là xác định “đánh ai”

Thuế chống đầu cơ mới đang ở bước thiết kế nguyên tắc

Ngày 21/9, tại cuộc họp về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Phó Thủ tướng Hồ Quốc Dũng yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường nghiên cứu đưa vào dự thảo luật các nguyên tắc về thuế chống đầu cơ và xử lý tình trạng đất bỏ hoang. Theo định hướng này, luật quy định những vấn đề khung, có tính nguyên tắc; những nội dung chi tiết có thể được giao Chính phủ quy định để phù hợp với thực tế.

Điều này cần được hiểu chính xác: Việt Nam chưa ban hành trong nội dung trên một mức “thuế chống đầu cơ” cụ thể. Những vấn đề như đối tượng nào phải chịu thuế, thế nào là đất bỏ hoang hay mức thuế cao hơn bao nhiêu vẫn là những câu hỏi cần được nghiên cứu trong quá trình hoàn thiện chính sách.

Định hướng này có cơ sở từ Nghị quyết 21-NQ/TW về sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan. Nghị quyết yêu cầu nghiên cứu chính sách tài chính, thuế với lộ trình phù hợp để khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả; trong đó có việc nghiên cứu mức thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng nhằm hạn chế đầu cơ và chống lãng phí.

Nếu nhìn vào mục tiêu, logic của công cụ khá rõ:

GĂM GIỮ ĐẤT → CHI PHÍ NẮM GIỮ TĂNG → GIẢM ĐỘNG CƠ ĐỂ KHÔNG → ĐƯA ĐẤT VÀO SỬ DỤNG

Nhưng từ nguyên tắc này tới một chính sách có thể vận hành công bằng trong thực tế còn một khoảng cách đáng kể.

Có nhiều đất không đồng nghĩa với đầu cơ

Theo ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội được bài báo dẫn, trước khi áp dụng chính sách cần giải quyết ba vấn đề: tiêu chí xác định – cách tính mức thuế – nền tảng dữ liệu.

Trong một dự án đầu tư, việc chậm triển khai có thể được đối chiếu với tiến độ đã được phê duyệt và các nghĩa vụ của chủ đầu tư. Nhưng với một thửa đất thuộc quyền sử dụng của cá nhân hoặc tổ chức khác, việc xác định “bỏ hoang” phức tạp hơn. Chỉ nhìn thấy đất chưa xây dựng chưa đủ để kết luận chủ thể đang đầu cơ.

Nguyên nhân cũng đặc biệt quan trọng. Một khu đất chưa được sử dụng vì chủ thể cố tình giữ chờ tăng giá khác về bản chất với trường hợp chưa thể triển khai do quy hoạch, thủ tục, giải phóng mặt bằng hoặc những nguyên nhân khách quan khác. Báo Chính phủ khi phân tích Nghị quyết 21 cũng lưu ý công cụ tài chính cần khiến hành vi bỏ hoang, chậm sử dụng hoặc găm giữ chờ tăng giá trở nên tốn kém hơn, nhưng đồng thời tránh tạo gánh nặng bất hợp lý cho những chủ thể chưa thể sử dụng đất do nguyên nhân khách quan.

Điều này dẫn tới một cách tiếp cận khác với câu chuyện “đánh thuế bất động sản thứ hai, thứ ba”. Theo ý kiến luật sư được nguồn bài báo dẫn, sở hữu nhiều bất động sản không tự động đồng nghĩa với đầu cơ. Một người có nhiều tài sản nhưng đang cho thuê, sản xuất, kinh doanh hoặc khai thác hợp pháp tạo ra một trạng thái sử dụng đất khác với người nắm giữ đất kéo dài mà không đưa vào sử dụng.

Vì vậy, một bộ tiêu chí trong tương lai có thể phải trả lời đồng thời nhiều câu hỏi, thay vì chỉ đếm số lượng tài sản:

ĐẤT CÓ ĐƯỢC SỬ DỤNG?
↓
NẾU CHƯA – NGUYÊN NHÂN LÀ GÌ?
↓
TÌNH TRẠNG ĐÓ KÉO DÀI BAO LÂU?
↓
CHỦ THỂ CÓ ĐỦ ĐIỀU KIỆN ĐỂ ĐƯA ĐẤT VÀO SỬ DỤNG?
↓
CÓ DẤU HIỆU GĂM GIỮ CHỜ TĂNG GIÁ?

Đây là khung phân tích, không phải bộ tiêu chí pháp lý đã được ban hành.

Không có dữ liệu, rất khó đánh thuế đúng người

Ngay cả khi xây dựng được tiêu chí, cơ quan quản lý vẫn cần biết chính xác thửa đất nào đang được sử dụng, ai là người sử dụng, tình trạng pháp lý ra sao và lịch sử giao dịch như thế nào. Vì vậy, câu chuyện thuế chống đầu cơ cuối cùng lại quay trở về một hạ tầng ít được nhìn thấy hơn: cơ sở dữ liệu đất đai.

Nghị quyết 21 yêu cầu công khai thông tin về quy hoạch, pháp lý dự án, giá đất, giao dịch, nghĩa vụ tài chính, tình trạng thế chấp, tranh chấp và hiện trạng sử dụng; đồng thời từng bước kết nối dữ liệu đất đai với quy hoạch, công chứng, thuế, ngân hàng, đăng ký giao dịch bảo đảm và kinh doanh bất động sản.

Đây là điều kiện quan trọng nếu chính sách thuế sau này muốn phân biệt giữa một tài sản đang khai thác với một tài sản thực sự bị bỏ không. Chính phủ cũng đang triển khai kế hoạch xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai; theo Nghị quyết 229/NQ-CP, mục tiêu đến hết năm 2027 là cơ bản hoàn thành hệ thống này.

Khi dữ liệu đủ sâu, chính sách mới có khả năng chuyển từ cách quản lý dựa nhiều vào kê khai sang nhận diện trạng thái sử dụng thực tế. Và đó cũng là nền tảng để một sắc thuế chống đầu cơ, nếu được thể chế hóa sau này, có thể hướng tới hành vi cần điều tiết thay vì áp dụng một công thức quá rộng.

? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Điểm đáng chú ý nhất của thuế chống đầu cơ không nằm ở câu hỏi “thuế suất bao nhiêu phần trăm?”. Trước nó phải là ba câu hỏi khác: đất nào – vì sao chưa sử dụng – và ai thực sự đang găm giữ?

Nếu chỉ dựa vào số lượng bất động sản, chính sách có nguy cơ đánh đồng sở hữu tài sản với đầu cơ. Nếu dựa vào tình trạng sử dụng nhưng dữ liệu không đủ chính xác, lại có nguy cơ đánh đồng “không muốn sử dụng” với “chưa thể sử dụng”. Bởi vậy, một chính sách thuế tốt cần đi theo đúng thứ tự:

DỮ LIỆU ĐÚNG → NHẬN DIỆN ĐÚNG HÀNH VI → XÁC ĐỊNH ĐÚNG ĐỐI TƯỢNG → MỚI TÍNH ĐẾN MỨC THUẾ.

Và có lẽ đây mới là điểm khó nhất của bài toán chống đầu cơ đất đai.