12 dự án Mường Thanh: Người mua nhà không có lỗi không phải chịu chi phí khắc phục sai phạm

Nghị quyết số 96/2026/NQ-HĐND của HĐND TP. Hà Nội, có hiệu lực từ ngày 7/11/2026, quy định nguyên tắc bảo vệ quyền lợi người mua nhà hợp pháp trong quá trình xử lý các tồn tại về đất đai và trật tự xây dựng tại 12 dự án liên quan đến Tập đoàn Mường Thanh. Điểm đáng chú ý là người mua nhà không có lỗi trong hành vi vi phạm sẽ không phải chịu chi phí và thiệt hại phát sinh từ việc khắc phục hậu quả vi phạm của chủ đầu tư.

Hà Nội làm rõ trách nhiệm chi phí tại 12 dự án Mường Thanh

Sau nhiều năm tồn tại những vướng mắc liên quan đến đất đai, quy hoạch và trật tự xây dựng, việc xử lý các sai phạm tại 12 dự án liên quan đến Mường Thanh đã có thêm cơ sở pháp lý quan trọng.

Theo nội dung Nghị quyết số 96/2026/NQ-HĐND được công bố trong bài báo, người mua và người nhận chuyển nhượng hợp pháp căn hộ, nhà ở không có lỗi trong hành vi vi phạm không phải chịu chi phí, thiệt hại phát sinh từ việc khắc phục hậu quả vi phạm của chủ đầu tư.

Quy định này có ý nghĩa đặc biệt đối với những hộ gia đình đã mua nhà, nhận bàn giao và sinh sống ổn định tại các dự án trong nhiều năm.

Trước đây, một trong những vấn đề khiến cư dân lo ngại là khả năng phải đóng thêm tiền hoặc chịu thiệt hại tài chính trong quá trình xử lý những phần công trình xây dựng sai phép, sai quy hoạch.

Với quy định mới, nguyên tắc phân định trách nhiệm được làm rõ hơn: người mua nhà hợp pháp, không có lỗi không phải gánh chi phí khắc phục hậu quả do hành vi vi phạm của chủ đầu tư gây ra.

Tuy nhiên, việc áp dụng đối với từng trường hợp cụ thể vẫn cần căn cứ vào hồ sơ pháp lý, tình trạng công trình và phương án xử lý được cơ quan có thẩm quyền xác định.

Người mua nhà không có lỗi được bảo vệ như thế nào?

Theo khoản 5 Điều 3 của nghị quyết được bài báo dẫn lại, người mua, người nhận chuyển nhượng hợp pháp căn hộ, nhà ở không có lỗi trong hành vi vi phạm không phải chịu chi phí và thiệt hại phát sinh từ việc khắc phục hậu quả vi phạm của chủ đầu tư.

Đồng thời, nghĩa vụ bồi thường, hỗ trợ đối với người bị di dời được ưu tiên thực hiện trước nghĩa vụ nộp số lợi bất hợp pháp và nghĩa vụ tài chính về đất đai của chủ đầu tư.

Đây là điểm quan trọng bởi quá trình xử lý vi phạm xây dựng thường liên quan đến nhiều nghĩa vụ tài chính khác nhau.

Việc ưu tiên quyền lợi của người bị ảnh hưởng trực tiếp giúp xác lập nguyên tắc bảo vệ cư dân trong quá trình tổ chức khắc phục hậu quả.

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, đánh giá quy định này có ý nghĩa trong việc bảo vệ người mua nhà.

Theo ông, người dân khi mua nhà ở thương mại thường căn cứ vào thông tin do chủ đầu tư cung cấp và không phải ai cũng có điều kiện kiểm tra đầy đủ việc thực hiện quy hoạch, giấy phép xây dựng hoặc các nghĩa vụ pháp lý của dự án.

Vì vậy, cần xác định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư, tránh để người mua nhà không có lỗi phải chịu hậu quả tài chính từ vi phạm của doanh nghiệp.

Trường hợp phải di dời được bồi thường theo giá thị trường

Bên cạnh nguyên tắc không buộc người mua nhà hợp pháp, không có lỗi chịu chi phí khắc phục, nghị quyết còn đề cập chính sách đối với những trường hợp phải di dời.

Theo điểm a khoản 1 Điều 10 được bài báo dẫn lại, mức bồi thường được xác định theo giá thị trường tại thời điểm ban hành quyết định bồi thường, do Hội đồng thẩm định giá xác định.

Đối với người thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở, chính sách được nêu trong bài báo cho phép ưu tiên mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội không qua bốc thăm.

Những quy định này nhằm tạo cơ sở giải quyết quyền lợi cho các hộ dân trong trường hợp phương án xử lý công trình buộc phải thực hiện di dời.

Tuy nhiên, việc bố trí nơi ở mới không chỉ liên quan đến giá trị bồi thường.

Theo TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, cần tính đến điều kiện sinh hoạt, việc học tập của con em và khả năng tiếp cận hệ thống hạ tầng, tiện ích xã hội của người dân.

Đây là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống, đặc biệt đối với các gia đình đã sinh sống lâu năm tại khu vực.

Cư dân không phải di dời không phải nộp chi phí khắc phục của chủ đầu tư

Đối với những hộ dân được tiếp tục sinh sống tại công trình, khoản 2 Điều 10 của nghị quyết được bài báo dẫn lại tiếp tục khẳng định người mua căn hộ, nhà ở không phải nộp các chi phí phát sinh từ việc khắc phục hậu quả vi phạm của chủ đầu tư.

Quy định này góp phần giải quyết một trong những lo ngại kéo dài của cư dân tại các dự án có tồn tại về trật tự xây dựng.

Tuy nhiên, cần phân biệt giữa chi phí khắc phục vi phạm của chủ đầu tư và các nghĩa vụ tài chính hợp pháp khác có thể phát sinh đối với người sở hữu nhà ở.

Việc người mua nhà không phải chịu chi phí khắc phục vi phạm không đồng nghĩa mọi khoản thuế, phí hoặc nghĩa vụ tài chính liên quan đến nhà ở đều được miễn.

Đối với các căn hộ đủ điều kiện tiếp tục sử dụng, cư dân mong muốn cơ quan chức năng sớm công bố lộ trình giải quyết những thủ tục còn tồn tại, trong đó có việc cấp giấy chứng nhận theo quy định.

Theo ông Vũ Quang Thọ, cư dân tầng 30 tòa CT6C, việc giải quyết các tồn tại tại 12 dự án có ý nghĩa đối với cuộc sống của gần 20.000 hộ gia đình.

Ông cũng bày tỏ mong muốn những hộ đủ điều kiện được tiếp tục ở lại và sớm có lộ trình cụ thể để thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận.

Không phải mọi công trình vi phạm đều có cùng phương án xử lý

Một nội dung quan trọng khác của nghị quyết là các tiêu chí xem xét đối với công trình nhà cao tầng đã hoàn thành và đưa vào sử dụng.

Theo khoản 3 Điều 4 được bài báo đề cập, việc đánh giá công trình cần xem xét tình trạng sử dụng thực tế, an toàn chịu lực, phòng cháy chữa cháy, cứu nạn cứu hộ và khả năng đáp ứng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Đồng thời, cơ quan chức năng cần đánh giá điều kiện bảo đảm an toàn khi tháo dỡ phần công trình vi phạm.

Những tiêu chí này cho thấy việc xử lý sai phạm cần căn cứ vào hiện trạng và mức độ ảnh hưởng của từng công trình, từng hạng mục.

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm đề xuất thành lập hội đồng thẩm định với sự tham gia của kỹ sư, nhà khoa học và chuyên gia để đánh giá toàn diện về kết cấu, an toàn, cảnh quan và khả năng tiếp tục sử dụng.

Theo ông, không nên chỉ căn cứ vào việc công trình có vi phạm để đưa ra quyết định phá dỡ mà cần xem xét đầy đủ các điều kiện kỹ thuật và tác động thực tế.

KTS Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam, cũng đề xuất thành lập đoàn kiểm tra liên ngành với sự tham gia của các chuyên gia kinh tế, kiến trúc, kết cấu công trình, pháp lý và phòng cháy chữa cháy.

Việc kiểm tra cần xác định rõ mức độ vi phạm, khả năng khắc phục và trách nhiệm của các bên liên quan.

Cần xác định trách nhiệm của chủ đầu tư và cơ quan quản lý

Bên cạnh việc giải quyết quyền lợi cư dân, quá trình xử lý các dự án có sai phạm còn đặt ra yêu cầu rà soát trách nhiệm của chủ đầu tư và các cơ quan quản lý.

Theo ý kiến chuyên gia được bài báo dẫn lại, cần làm rõ trách nhiệm trong quá trình triển khai dự án, kiểm tra, giám sát và quản lý trật tự xây dựng.

Đây là vấn đề có ý nghĩa rộng hơn phạm vi 12 dự án liên quan đến Mường Thanh.

Trong hoạt động phát triển nhà ở thương mại, người mua thường tiếp cận thông tin pháp lý thông qua hồ sơ, tài liệu và các nội dung công bố của chủ đầu tư.

Nếu công trình phát sinh sai phạm trong quá trình xây dựng, việc xác định trách nhiệm cần căn cứ vào hành vi vi phạm và nghĩa vụ pháp lý của từng chủ thể.

Đồng thời, công tác quản lý cần bảo đảm phát hiện và xử lý kịp thời những sai phạm ngay từ giai đoạn đầu, hạn chế tình trạng công trình đã hoàn thành, bàn giao và có đông cư dân sinh sống mới phát sinh những vướng mắc kéo dài.

Góc nhìn Review Bất Động Sản: Bảo vệ người mua nhà nhưng không bỏ qua yêu cầu an toàn

Việc Nghị quyết 96/2026/NQ-HĐND làm rõ nguyên tắc người mua nhà hợp pháp, không có lỗi không phải chịu chi phí khắc phục vi phạm của chủ đầu tư là một nội dung đáng chú ý trong quá trình giải quyết các tồn tại tại 12 dự án liên quan đến Mường Thanh.

Quy định này giúp phân định trách nhiệm tài chính và tạo cơ sở bảo vệ người dân trước những hậu quả phát sinh từ hành vi vi phạm mà họ không trực tiếp gây ra.

Tuy nhiên, việc bảo vệ quyền lợi cư dân cần được thực hiện song song với yêu cầu bảo đảm an toàn công trình và tuân thủ pháp luật.

Không phải mọi công trình đã có người dân sinh sống đều mặc nhiên đủ điều kiện tiếp tục sử dụng. Những yếu tố như kết cấu chịu lực, phòng cháy chữa cháy, khả năng đáp ứng hạ tầng và điều kiện khắc phục vi phạm vẫn cần được cơ quan chuyên môn đánh giá.

Đối với các hộ phải di dời, phương án bồi thường và bố trí nơi ở mới cần được thực hiện theo đúng quy định, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân.

Đối với các hộ được tiếp tục sử dụng căn hộ, việc giải quyết thủ tục pháp lý và cấp giấy chứng nhận cần có lộ trình rõ ràng, phù hợp với điều kiện của từng trường hợp.

Theo Review Bất Động Sản, nguyên tắc quan trọng trong xử lý các dự án có sai phạm là xác định đúng trách nhiệm, bảo vệ người mua nhà hợp pháp không có lỗi và bảo đảm an toàn cho cộng đồng cư dân.

Việc thực hiện hiệu quả cơ chế này không chỉ có ý nghĩa đối với 12 dự án liên quan đến Mường Thanh mà còn là kinh nghiệm cần được xem xét trong công tác quản lý, phát triển và xử lý các tồn tại tại những dự án nhà ở khác.