Đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua nhà: Chuyên gia cảnh báo nguy cơ giao dịch ngầm, ảnh hưởng quyền tài sản

Đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đang thu hút sự quan tâm của thị trường bất động sản. Trong khi mục tiêu của đề xuất là hạn chế đầu cơ, nhiều ý kiến cho rằng việc áp dụng lệnh cấm toàn diện có thể ảnh hưởng đến quyền tài sản hợp pháp của người dân, làm suy giảm thanh khoản và gia tăng những giao dịch thiếu minh bạch.

Đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua nhà gây tranh luận

Tại phiên thảo luận Quốc hội ngày 30/10/2026 về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), có ý kiến đề nghị cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đồng thời, đề xuất đặt ra lộ trình chuyển sang chính sách bán nhà khi công trình đã hoàn thành nhằm hạn chế hoạt động đầu cơ trên thị trường.

Đây là vấn đề nhận được nhiều quan điểm khác nhau bởi hoạt động chuyển nhượng hợp đồng hiện liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người mua nhà, nhà đầu tư và doanh nghiệp phát triển dự án. Trong thời gian chờ bàn giao hoặc hoàn thiện thủ tục cấp giấy chứng nhận, hợp đồng mua bán có thể là căn cứ pháp lý quan trọng để xác định quyền và nghĩa vụ của các bên.

Trao đổi với báo Tiền Phong, luật sư Lê Trung Phát, Giám đốc Hãng luật Lê Trung Phát thuộc Đoàn Luật sư TP.HCM, cho rằng đề xuất cấm chuyển nhượng cần được đánh giá thận trọng. Theo ông, không nên sử dụng một biện pháp hành chính mang tính bao trùm để xử lý những hành vi đầu cơ vốn có nhiều nguyên nhân khác nhau.

Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng cần được bảo vệ

Theo luật sư Lê Trung Phát, cần phân biệt giữa quyền sở hữu đối với căn nhà và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Dù công trình chưa hoàn thành hoặc chưa được bàn giao, người mua đã xác lập những quyền và nghĩa vụ nhất định thông qua hợp đồng hợp pháp.

Luật sư viện dẫn Điều 32 Hiến pháp năm 2013 về quyền sở hữu tài sản của công dân để lập luận rằng việc cấm chuyển nhượng có thể ảnh hưởng đến quyền định đoạt tài sản. Theo quan điểm của ông, pháp luật cần tôn trọng quyền thỏa thuận, chuyển giao quyền và nghĩa vụ giữa các bên khi giao dịch đáp ứng điều kiện luật định.

Tuy nhiên, việc một quyền tài sản được pháp luật bảo vệ không đồng nghĩa mọi hình thức chuyển nhượng đều được thực hiện không có điều kiện. Phạm vi và điều kiện chuyển nhượng vẫn phải tuân thủ các quy định pháp luật có liên quan. Vì vậy, câu hỏi đặt ra trong quá trình sửa luật là liệu có cần áp dụng lệnh cấm toàn diện hay có thể lựa chọn những công cụ quản lý phù hợp hơn.

Nguy cơ phát sinh giao dịch ngầm nếu cấm chuyển nhượng

Một trong những lo ngại lớn được luật sư Lê Trung Phát đề cập là khả năng gia tăng giao dịch ngầm khi nhu cầu chuyển nhượng vẫn tồn tại nhưng kênh giao dịch hợp pháp bị thu hẹp.

Theo ông, người mua có thể tìm đến những hình thức như hợp đồng ủy quyền, giấy tay, thỏa thuận hứa mua bán hoặc các giao dịch không phản ánh đầy đủ bản chất chuyển nhượng. Những phương thức này có thể làm tăng rủi ro pháp lý và khiến quyền lợi của các bên khó được bảo đảm khi xảy ra tranh chấp.

Bên cạnh đó, hoạt động chuyển nhượng không được ghi nhận minh bạch còn có thể gây khó khăn cho công tác quản lý dữ liệu giao dịch và thu thuế. Trong trường hợp phát sinh tranh chấp, việc xác định quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của các bên có thể trở nên phức tạp hơn.

Từ góc độ quản lý, đây là rủi ro cần được cân nhắc khi xây dựng chính sách. Một biện pháp nhằm hạn chế đầu cơ chỉ thực sự hiệu quả nếu đồng thời kiểm soát được hành vi vi phạm và không tạo thêm động lực cho các giao dịch thiếu minh bạch.

Người mua nhà ở thực có thể bị ảnh hưởng như thế nào?

Đối với người mua nhà hình thành trong tương lai, thời gian từ khi ký hợp đồng đến lúc nhận bàn giao có thể kéo dài nhiều năm. Trong khoảng thời gian đó, điều kiện tài chính và nhu cầu sinh sống của người mua có thể thay đổi.

Một gia đình đã thanh toán nhiều đợt tiền mua căn hộ có thể gặp khó khăn do mất việc, giảm thu nhập hoặc phát sinh nhu cầu chuyển nơi ở. Khi đó, chuyển nhượng hợp đồng theo quy định là một phương án giúp thu hồi phần vốn đã bỏ ra và chuyển giao nghĩa vụ thanh toán cho người mua khác.

Nếu quyền chuyển nhượng bị hạn chế quá rộng, người mua có thể phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán dù không còn đủ khả năng tài chính. Phương án chấm dứt hợp đồng với chủ đầu tư cũng có thể phát sinh tranh chấp về tiền đặt cọc, phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại, tùy nội dung thỏa thuận.

Đây là lý do các chuyên gia đề nghị phân biệt hoạt động đầu cơ với những trường hợp chuyển nhượng xuất phát từ nhu cầu thực tế. Không phải mọi giao dịch bán lại hợp đồng đều nhằm mục đích lướt sóng hoặc thao túng giá.

Bài toán của những dự án chậm cấp sổ hồng

Theo phản ánh của báo Tiền Phong, tại TP.HCM có những dự án đã bàn giao căn hộ, cư dân sinh sống nhiều năm nhưng vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận. Tình trạng chậm hoàn thiện pháp lý kéo dài gây khó khăn cho người mua trong việc thực hiện các quyền liên quan đến tài sản.

Bài báo đề cập việc TP.HCM thành lập Tổ Công tác 5013 vào ngày 5/11/2024, sau đó kiện toàn thành Tổ Công tác 1645, nhằm xử lý những vấn đề liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận.

Trong thực tế, tình trạng pháp lý của các căn hộ chậm cấp sổ không hoàn toàn giống nhau. Có trường hợp đã ký hợp đồng mua bán, có trường hợp còn vướng mắc ở những loại thỏa thuận khác. Do đó, khả năng chuyển nhượng phải được xem xét theo hồ sơ và điều kiện pháp lý cụ thể của từng sản phẩm.

Dù vậy, tình trạng chậm cấp giấy chứng nhận đặt ra một vấn đề đáng quan tâm: Nếu người mua đã nhận nhà, sử dụng ổn định nhưng chưa được cấp sổ trong thời gian dài, việc hạn chế thêm các phương thức chuyển nhượng có thể khiến khả năng xử lý tài sản của họ gặp nhiều khó khăn.

Chống đầu cơ bằng thuế và minh bạch giao dịch

Theo luật sư Lê Trung Phát, hoạt động đầu cơ và thao túng giá bất động sản xuất phát từ nhiều nguyên nhân, bao gồm mất cân đối cung cầu, thiếu minh bạch thông tin, thổi giá, tạo giao dịch giả hoặc những hoạt động huy động vốn không đúng quy định.

Vì vậy, ông cho rằng cần quản lý hoạt động chuyển nhượng bằng chính sách thuế và điều kiện pháp lý, thay vì cấm toàn bộ giao dịch. Cách tiếp cận này hướng đến việc kiểm soát những hành vi mang tính đầu cơ trong khi vẫn duy trì quyền chuyển nhượng hợp pháp của người mua.

Tuy nhiên, chính sách thuế cũng cần được thiết kế phù hợp để tránh tạo thêm gánh nặng không cần thiết cho người mua nhà ở thực. Một người phải bán lại hợp đồng vì thay đổi công việc hoặc khó khăn tài chính có hoàn cảnh khác với người thực hiện nhiều giao dịch ngắn hạn nhằm hưởng chênh lệch giá.

Việc phân biệt các nhóm giao dịch có thể giúp chính sách hướng đúng vào hành vi cần kiểm soát. Đồng thời, cơ chế công khai giá giao dịch, thông tin pháp lý và nghĩa vụ thuế có thể góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường.

Cấm chuyển nhượng có thể ảnh hưởng đến thanh khoản bất động sản

Hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thường gắn với phương thức thanh toán theo tiến độ xây dựng. Người mua không phải thanh toán toàn bộ giá trị căn nhà ngay từ đầu mà thực hiện nghĩa vụ tài chính theo những mốc đã thỏa thuận.

Trong quá trình đó, khả năng chuyển nhượng hợp đồng giúp người mua có thêm phương án xử lý tài sản nếu nhu cầu hoặc điều kiện tài chính thay đổi. Khi quyền này bị hạn chế, dòng vốn đã thanh toán có thể khó được thu hồi trong thời gian chờ bàn giao hoặc hoàn tất thủ tục pháp lý.

Theo ý kiến của một giám đốc doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM được báo Tiền Phong dẫn lại, việc hạn chế chuyển nhượng có thể khiến người mua e ngại tham gia thị trường. Đối với doanh nghiệp, tâm lý thận trọng của khách hàng cũng có thể ảnh hưởng đến khả năng huy động vốn từ hoạt động bán hàng theo tiến độ.

Tuy nhiên, mức độ tác động thực tế còn phụ thuộc vào phạm vi của quy định, các trường hợp ngoại lệ và cơ chế chuyển tiếp nếu chính sách được thông qua. Vì vậy, cần đánh giá đầy đủ tác động trước khi lựa chọn phương án quản lý.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đặt ra một bài toán chính sách quan trọng: Làm thế nào để hạn chế đầu cơ nhưng vẫn bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người mua nhà?

Trên thị trường, hoạt động chuyển nhượng hợp đồng có thể xuất phát từ nhiều mục đích khác nhau. Có người mua để đầu tư, có người muốn đổi căn hộ phù hợp hơn, cũng có người buộc phải bán lại vì thay đổi điều kiện tài chính. Việc áp dụng cùng một biện pháp hạn chế đối với tất cả những trường hợp này có nguy cơ tạo ra tác động ngoài mong muốn.

Mặt khác, không thể phủ nhận hoạt động mua bán hợp đồng trong thời gian ngắn có thể bị lợi dụng để đẩy giá và tạo kỳ vọng tăng giá thiếu cơ sở. Nếu không có cơ chế giám sát phù hợp, những giao dịch này có thể khiến giá nhà ngày càng xa khả năng chi trả của người mua ở thực.

Theo Review Bất Động Sản, giải pháp cần tập trung vào hành vi đầu cơ và thao túng thị trường thay vì mặc định mọi hoạt động chuyển nhượng đều mang tính đầu cơ. Chính sách thuế phù hợp, dữ liệu giao dịch minh bạch và chế tài đối với hành vi thổi giá là những công cụ cần được xem xét đồng bộ.

Đồng thời, việc bảo vệ người mua phải tính đến thực tế nhiều dự án chậm bàn giao hoặc chậm cấp giấy chứng nhận. Khi những vướng mắc này chưa được giải quyết, việc tiếp tục thu hẹp quyền chuyển nhượng có thể khiến người dân gặp khó khăn hơn trong việc xử lý tài sản của mình.

Một quy định hiệu quả cần xác định rõ những giao dịch được phép, điều kiện chuyển nhượng, nghĩa vụ thuế và trách nhiệm của các bên. Đặc biệt, cần có phương án xử lý hợp lý đối với người mua nhà để ở gặp biến cố tài chính hoặc cần thay đổi nơi sinh sống.

Chống đầu cơ là mục tiêu cần thiết, nhưng hiệu quả của chính sách phải được đánh giá bằng khả năng làm thị trường minh bạch hơn, giảm rủi ro cho người mua và hạn chế hành vi trục lợi. Nếu một lệnh cấm khiến giao dịch hợp pháp chuyển sang những hình thức khó kiểm soát, mục tiêu quản lý có thể không đạt được như kỳ vọng.

Đối với người mua nhà, việc theo dõi những thay đổi của dự thảo luật là cần thiết, song không nên nhầm lẫn giữa ý kiến đề xuất tại Quốc hội và quy định đã có hiệu lực. Cho đến khi có văn bản chính thức, các giao dịch vẫn cần được thực hiện theo pháp luật hiện hành và điều kiện pháp lý cụ thể của từng hợp đồng.