Hà Nội gỡ vướng 12 dự án Mường Thanh: Bảo vệ quyền lợi cư dân, xử lý trách nhiệm chủ đầu tư

Cơ chế đặc thù nhằm giải quyết những tồn tại tại 12 dự án của Tập đoàn Mường Thanh được kỳ vọng tháo gỡ các vướng mắc pháp lý kéo dài nhiều năm, bảo đảm quyền lợi của người mua nhà hợp pháp và buộc chủ đầu tư chịu trách nhiệm đối với những sai phạm đã gây ra.

Gần 25.000 căn hộ thực tế và bài toán pháp lý kéo dài nhiều năm

Việc xử lý những tồn tại về đất đai, quy hoạch và trật tự xây dựng tại 12 dự án của Tập đoàn Mường Thanh đang nhận được sự quan tâm của dư luận, đặc biệt là những cư dân đã mua nhà và sinh sống ổn định trong nhiều năm nhưng vẫn gặp khó khăn về pháp lý.

Theo thông tin được TS Trần Minh Sơn, chuyên gia pháp lý thuộc Bộ Tư pháp, đề cập trong cuộc trao đổi với Cơ quan Báo và Phát thanh, Truyền hình Hà Nội, 12 dự án có tổng cộng 24.943 căn hộ thực tế, trong khi số lượng căn hộ theo quy hoạch là 6.759 căn. Như vậy, số căn hộ thực tế chênh lệch 18.184 căn so với quy hoạch được dẫn.

Sự chênh lệch lớn này đặt ra hàng loạt vấn đề cần giải quyết, từ nghĩa vụ tài chính, chỉ tiêu quy hoạch đến khả năng đáp ứng của hệ thống hạ tầng kỹ thuật và điều kiện an toàn công trình. Trong khi đó, nhiều người mua nhà đã thanh toán tiền, nhận bàn giao và sử dụng căn hộ trong thời gian dài.

Theo TS Trần Minh Sơn, việc HĐND TP Hà Nội ban hành nghị quyết với cơ chế, chính sách đặc thù để xử lý những tồn tại tại 12 dự án thể hiện trách nhiệm của chính quyền trong việc giải quyết các vấn đề kéo dài từ quá khứ, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Điểm cốt lõi của cách tiếp cận này là phân định rõ trách nhiệm giữa chủ đầu tư và người mua nhà ngay tình, tránh để những người không gây ra sai phạm phải gánh chịu hậu quả từ hành vi vi phạm của doanh nghiệp.

Tách bạch trách nhiệm chủ đầu tư và quyền lợi của người mua nhà

Một trong những vấn đề lớn nhất tại các dự án có sai phạm kéo dài là quyền sở hữu tài sản của cư dân chưa được bảo đảm đầy đủ. Khi căn hộ chưa được cấp giấy chứng nhận, người mua có thể gặp khó khăn trong các giao dịch chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế hoặc thực hiện những quyền tài sản khác theo quy định.

Tình trạng này không chỉ ảnh hưởng đến khả năng sử dụng và định đoạt tài sản mà còn tạo tâm lý bất an đối với những gia đình đã ổn định cuộc sống tại dự án. Giá trị kinh tế của căn hộ cũng có thể bị hạn chế khi các vướng mắc pháp lý chưa được giải quyết.

Theo quan điểm của TS Trần Minh Sơn, cơ chế xử lý cần đặt trên nguyên tắc chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm đối với những vi phạm đã gây ra. Người mua nhà hợp pháp, ngay tình không phải gánh chịu các khoản chi phí phát sinh từ sai phạm của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, việc bảo vệ quyền lợi cư dân phải đi cùng yêu cầu tuân thủ pháp luật. Những công trình được xem xét tiếp tục tồn tại cần đáp ứng các điều kiện cần thiết về chất lượng, an toàn, phòng cháy chữa cháy và hạ tầng kỹ thuật, đồng thời hoàn thành các nghĩa vụ tài chính và biện pháp khắc phục theo quy định.

Hai hướng xử lý đối với các công trình có sai phạm

Theo nội dung được chuyên gia phân tích, cơ chế xử lý đặt ra những phương án khác nhau tùy theo tính chất, mức độ vi phạm và khả năng khắc phục của từng công trình.

Đối với nhóm công trình đủ điều kiện được tiếp tục tồn tại, chủ đầu tư phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính, bổ sung hoặc hoàn thiện hạ tầng và đáp ứng các yêu cầu pháp lý liên quan. Sau khi các điều kiện được hoàn thành, cơ quan có thẩm quyền xem xét việc cấp giấy chứng nhận cho cư dân theo quy định.

Đây là hướng xử lý có ý nghĩa trực tiếp đối với những người đã mua nhà, sinh sống ổn định và mong muốn được công nhận đầy đủ quyền sở hữu tài sản. Tuy nhiên, việc cấp giấy chứng nhận không thể thực hiện chỉ dựa trên thời gian cư dân đã sử dụng căn hộ mà phải căn cứ vào kết quả khắc phục và điều kiện pháp lý của từng trường hợp.

Đối với nhóm công trình buộc phải di dời, chuyên gia nhấn mạnh yêu cầu bồi thường minh bạch, bảo đảm quyền lợi của người mua nhà và có phương án hỗ trợ chỗ ở phù hợp.

Theo nội dung cuộc phỏng vấn, việc bồi thường cần được thực hiện trên cơ sở định giá độc lập. Người dân thuộc diện di dời được xem xét các chính sách hỗ trợ, bố trí chỗ ở tạm thời hoặc ưu tiên tiếp cận nhà ở xã hội theo cơ chế được áp dụng.

Chuyên gia cũng đề cập thời hạn bàn giao nhà 90 ngày kể từ khi người dân nhận đủ tiền bồi thường. Việc áp dụng cụ thể cần căn cứ vào nghị quyết, phương án xử lý được phê duyệt và quyết định của cơ quan có thẩm quyền đối với từng trường hợp.

Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm khắc phục hậu quả đến cùng

Theo TS Trần Minh Sơn, để cơ chế đặc thù phát huy hiệu quả, trách nhiệm của chủ đầu tư phải được xác định rõ và có biện pháp bảo đảm thực hiện.

Trước hết, cần xử lý những khoản lợi ích bất hợp pháp phát sinh từ hành vi vi phạm, đồng thời buộc chủ đầu tư thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Các chi phí khắc phục hậu quả, cải tạo, bổ sung hạ tầng hoặc phá dỡ đối với công trình không đáp ứng điều kiện cũng cần được xác định và phân bổ trách nhiệm theo quy định.

Bên cạnh đó, chuyên gia đề xuất áp dụng những biện pháp pháp lý đủ mạnh để ngăn ngừa việc né tránh nghĩa vụ tài chính hoặc chuyển trách nhiệm sang người dân và ngân sách nhà nước. Việc giám sát thực hiện phải gắn với tiến độ xử lý cụ thể, tránh tình trạng các nghĩa vụ được xác định nhưng tiếp tục kéo dài.

Một vấn đề khác là quyền lợi của những hộ dân có hoạt động kinh doanh tại khối đế các tòa nhà. Nếu công trình phải thay đổi công năng, các trường hợp bị ảnh hưởng cần được xem xét hỗ trợ phù hợp nhằm hạn chế tác động đến sinh kế.

Theo chuyên gia, hiệu quả của chính sách phải được đánh giá bằng kết quả thực tế: chủ đầu tư đã hoàn thành những nghĩa vụ nào, bao nhiêu trường hợp được giải quyết pháp lý và quyền lợi của người phải di dời được bảo đảm ra sao.

Không thể bỏ qua yêu cầu an toàn và chất lượng sống của cư dân

Ngoài vấn đề giấy chứng nhận, những sai phạm về quy hoạch và xây dựng còn có thể tạo áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị.

Khi số lượng căn hộ thực tế vượt đáng kể so với quy hoạch, nhu cầu sử dụng điện, nước, bãi đỗ xe, giao thông nội khu và các công trình phục vụ cộng đồng cũng có thể vượt khả năng đáp ứng ban đầu.

Đặc biệt, các điều kiện về phòng cháy chữa cháy và an toàn công trình phải được kiểm tra, đánh giá theo tiêu chuẩn áp dụng. Đây là những yếu tố liên quan trực tiếp đến tính mạng và tài sản của cư dân, không thể giải quyết chỉ bằng việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Việc xử lý các dự án vì vậy cần được thực hiện đồng bộ giữa cơ quan quản lý xây dựng, đất đai, phòng cháy chữa cháy và các đơn vị liên quan. Mỗi công trình phải được đánh giá trên cơ sở hiện trạng và khả năng khắc phục cụ thể.

Mục tiêu cuối cùng là tạo ra môi trường sống an toàn, bảo đảm quyền sở hữu hợp pháp và từng bước khắc phục những bất cập đã tồn tại trong quá trình phát triển đô thị.

Góc nhìn Review Bất Động Sản: Giải quyết tồn tại lịch sử nhưng phải ngăn sai phạm tái diễn

Việc Hà Nội xây dựng cơ chế đặc thù để xử lý những tồn tại tại 12 dự án Mường Thanh đặt ra một bài toán quản lý không đơn giản. Một mặt, cơ quan chức năng phải bảo đảm kỷ cương pháp luật, xử lý các hành vi vi phạm về quy hoạch và xây dựng. Mặt khác, hàng vạn người dân đã mua nhà và sinh sống ổn định cần được bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

Trong bối cảnh đó, nguyên tắc tách bạch trách nhiệm chủ đầu tư với quyền lợi người mua nhà ngay tình là hướng tiếp cận cần thiết. Tuy nhiên, việc cho phép một số công trình tiếp tục tồn tại phải đi kèm những điều kiện chặt chẽ, có kiểm tra độc lập và công khai kết quả thực hiện.

Nếu chỉ giải quyết thủ tục pháp lý mà không khắc phục những bất cập về hạ tầng, an toàn và chất lượng công trình, quyền lợi của cư dân vẫn chưa được bảo đảm đầy đủ. Ngược lại, nếu áp dụng biện pháp xử lý thiếu cân nhắc đối với các công trình đã có người sinh sống, hậu quả xã hội có thể rất lớn.

Một yêu cầu quan trọng khác là xác định trách nhiệm trong quá trình quản lý, kiểm tra và giám sát xây dựng. Những sai phạm có quy mô lớn, kéo dài nhiều năm cần được nhìn nhận cả từ phía doanh nghiệp lẫn hiệu quả thực thi công vụ, qua đó rút kinh nghiệm và hoàn thiện cơ chế phòng ngừa.

Về dài hạn, cơ chế xử lý tại 12 dự án Mường Thanh có thể mang lại những bài học quan trọng cho công tác quản lý đô thị. Nhưng cơ chế đặc thù chỉ nên giải quyết những trường hợp đáp ứng điều kiện pháp luật, không trở thành tiền lệ để doanh nghiệp xây dựng sai quy hoạch rồi chờ được hợp thức hóa.

Bảo vệ người mua nhà ngay tình là cần thiết. Đồng thời, xử lý nghiêm trách nhiệm của chủ đầu tư và ngăn chặn sai phạm ngay từ đầu mới là cách bảo vệ thị trường bất động sản một cách bền vững.