HoREA tiếp tục đề xuất đưa giao dịch chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất ngoài dự án vào phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Đằng sau kiến nghị là bài toán phân biệt giữa giao dịch đất đai thông thường của người dân và hoạt động gom đất, tách thửa, bán nền mang bản chất kinh doanh.
Khoảng trống giữa giao dịch dân sự và kinh doanh bất động sản
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) tiếp tục kiến nghị mở rộng phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đối với hoạt động chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất “trong hoặc ngoài” dự án. Theo thông tin được công bố ngày 26/9, kiến nghị này đến nay chưa được cấp có thẩm quyền chấp thuận.
HoREA cho rằng vấn đề xuất hiện tại khu vực nằm giữa hai hệ thống pháp luật. Pháp luật đất đai cho phép thực hiện các thủ tục tách thửa, hợp thửa, chuyển mục đích sử dụng đất khi đáp ứng điều kiện; trong khi các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngoài dự án có thể được thực hiện dưới hình thức giao dịch dân sự. Theo Hiệp hội, cơ chế này có thể bị lợi dụng bởi những trường hợp thực chất đang tổ chức kinh doanh đất nền nhưng đứng dưới danh nghĩa cá nhân sử dụng đất.
Mô hình mà HoREA cảnh báo có thể hình dung theo chuỗi: một chủ thể gom hoặc sở hữu quỹ đất, thực hiện tách thành nhiều thửa rồi tổ chức giới thiệu, chuyển nhượng cho nhiều người nhưng không triển khai theo mô hình một dự án bất động sản. HoREA cho rằng khi hoạt động mang tính kinh doanh như vậy nằm ngoài phạm vi điều chỉnh phù hợp, người mua có thể chịu rủi ro liên quan đến pháp lý, hạ tầng và quyền lợi sau giao dịch.
Đây cũng là lý do cụm từ “đất nền ngoài dự án” cần được hiểu đúng. Kiến nghị không đồng nghĩa mọi thửa đất nằm ngoài dự án sẽ bị cấm mua bán hay mọi trường hợp tách thửa đều trở thành hoạt động kinh doanh bất động sản. Nội dung đang được đặt ra là có nên mở rộng phạm vi pháp luật kinh doanh bất động sản để bao quát những giao dịch mang bản chất kinh doanh nhưng hiện được thực hiện dưới hình thức giao dịch đất đai thông thường.
Khó nhất là xác định thế nào là “kinh doanh”
Nếu tiếp tục nghiên cứu theo hướng HoREA đề xuất, một trong những vấn đề quan trọng sẽ là tiêu chí nhận diện.
Một hộ gia đình có 500 m² đất, đáp ứng điều kiện tách thành hai thửa rồi bán một thửa có bản chất rất khác với trường hợp một cá nhân hoặc tổ chức gom hàng hecta đất, chia thành hàng chục hoặc hàng trăm lô, tổ chức quảng cáo, môi giới và bán liên tục cho nhiều khách hàng.
Cả hai đều có thể xuất hiện hành vi “tách thửa” và “chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, nhưng bản chất kinh tế không giống nhau. Trường hợp đầu chủ yếu là thực hiện quyền của người sử dụng đất; trường hợp sau có thể mang nhiều đặc điểm của một hoạt động kinh doanh có tổ chức.
Bởi vậy, nếu chỉ lấy số lượng thửa đất làm tiêu chí có thể chưa đủ. Một khung pháp lý chặt chẽ hơn có thể phải xem xét đồng thời tần suất giao dịch, quy mô đất, việc đầu tư hạ tầng, quảng cáo – môi giới, số lượng người mua và mục đích của quá trình tách thửa. Đây là phân tích về cách tiếp cận chính sách, chưa phải các tiêu chí đã được dự thảo luật quy định.
Chính phủ hiện cũng yêu cầu quá trình sửa các luật liên quan phải được rà soát để bảo đảm đồng bộ giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, đồng thời đánh giá tác động và tránh tạo khoảng trống hoặc xung đột pháp lý ảnh hưởng tới quyền lợi của tổ chức, cá nhân.
Điều này đặc biệt quan trọng với đất nền bởi một giao dịch quyền sử dụng đất đồng thời liên quan tới quyền tài sản của người dân và trật tự của thị trường bất động sản. Nếu phạm vi điều chỉnh quá hẹp, hoạt động kinh doanh trá hình có thể tiếp tục tồn tại; nhưng nếu quá rộng, những giao dịch dân sự thông thường có thể phải gánh thêm thủ tục không cần thiết.
Một đề xuất khác: cho dự án chính quy nhận đặt cọc sớm hơn
Đáng chú ý, trong cùng nhóm kiến nghị, HoREA đưa ra một hướng tiếp cận gần như ở chiều ngược lại: đề xuất cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại được nhận đặt cọc ở thời điểm sớm hơn hiện nay khi dự án đã đạt một số điều kiện nhất định.
Theo nội dung được báo chí dẫn lại, HoREA đề xuất có thể xem xét nhận đặt cọc khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và nhà đầu tư; hoặc đã có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có giấy tờ phù hợp về quyền sử dụng đất. Lập luận của Hiệp hội là ở những giai đoạn này, doanh nghiệp đã phải đầu tư nguồn vốn đáng kể và có những căn cứ pháp lý nhất định đối với dự án.
Hai đề xuất nhìn qua có vẻ trái chiều: siết hoạt động đất nền ngoài dự án nhưng lại muốn mở sớm hơn cánh cửa đặt cọc tại dự án chính quy. Tuy nhiên, có thể nhìn chúng dưới cùng một logic mà HoREA đang đề xuất: đưa những hoạt động mang bản chất kinh doanh bất động sản vào một khuôn khổ có thể nhận diện và quản lý rõ hơn.
Dù vậy, đề xuất nhận đặt cọc sớm cũng đặt ra bài toán bảo vệ người mua. Một dự án có chủ trương đầu tư hoặc thiết kế được thẩm định vẫn còn khoảng cách tới thời điểm sản phẩm hoàn chỉnh về điều kiện kinh doanh. Nếu chính sách thay đổi, giới hạn số tiền đặt cọc, mục đích sử dụng tiền, thông tin bắt buộc phải công khai và cơ chế hoàn trả sẽ là những yếu tố cần được quy định đủ rõ để tránh biến “đặt cọc” thành một hình thức huy động vốn sớm.
? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN
Điểm đáng quan tâm của đề xuất lần này không phải câu chuyện “siết đất nền” theo nghĩa rộng. Vấn đề thực chất là pháp luật có nhận diện được ranh giới giữa quyền chuyển nhượng đất bình thường của người dân và hoạt động kinh doanh đất nền có tổ chức nhưng khoác hình thức giao dịch cá nhân hay không.
Nếu ranh giới đó được xác lập rõ, thị trường có thể cùng lúc đạt được hai mục tiêu: người dân vẫn thực hiện quyền hợp pháp đối với tài sản của mình, trong khi những chủ thể thực sự kinh doanh phải chịu các yêu cầu tương xứng về minh bạch, hạ tầng và trách nhiệm với khách hàng. Ngược lại, một quy định quá rộng hoặc thiếu tiêu chí cụ thể có thể giải quyết một khoảng trống nhưng lại tạo ra một khoảng mờ mới.
TẢI BẢNG GIÁ