Nguồn cung bất động sản tăng 21,5%, vì sao giao dịch nhà ở vẫn sụt giảm?

Thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận hơn 104.400 sản phẩm mở bán mới trong 9 tháng đầu năm 2026, tăng 21,5% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, giao dịch sản phẩm mới trong quý III chỉ bằng khoảng một nửa cùng kỳ năm trước, cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa nguồn cung và sức mua.

Nguồn cung phục hồi mạnh nhưng thanh khoản suy giảm

Tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới – Chiến lược mới”, diễn ra ngày 11/11 tại Hà Nội, các chuyên gia đã phân tích những thay đổi đáng chú ý của thị trường bất động sản.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường đang chuyển dần từ hoạt động đầu tư dựa trên kỳ vọng tăng giá sang chú trọng giá trị sử dụng và khả năng khai thác thực tế.

Số liệu VARS cho thấy nguồn cung nhà ở đã phục hồi đáng kể sau giai đoạn khó khăn.

Trong giai đoạn 2021–2023, số sản phẩm mở bán mới dao động khoảng 48.000–55.000 sản phẩm mỗi năm. Đến năm 2024, nguồn cung tăng lên 81.440 sản phẩm và tiếp tục đạt 128.678 sản phẩm trong năm 2025.

Riêng 9 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận hơn 104.400 sản phẩm mở bán mới, tăng 21,5% so với cùng kỳ.

Tuy nhiên, số lượng giao dịch không tăng tương ứng. Trong 9 tháng, thị trường ghi nhận khoảng 55.000 giao dịch sản phẩm mới.

Đáng chú ý, quý III/2026 chỉ có khoảng 12.520 giao dịch, bằng khoảng một nửa cùng kỳ năm 2025. Tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 39,3% nguồn cung mở bán mới và đã giảm liên tiếp trong ba quý gần đây.

Diễn biến này cho thấy việc gia tăng số lượng sản phẩm chưa đủ để thúc đẩy thanh khoản nếu mức giá và điều kiện tài chính không phù hợp với nhu cầu thị trường.

Giá căn hộ tại các đô thị lớn vẫn ở mức cao

Một trong những rào cản lớn đối với người mua nhà hiện nay là mặt bằng giá bất động sản.

Theo số liệu được VARS công bố, giá bán bình quân căn hộ trong quý III/2026 tại Hà Nội đạt khoảng 79,3 triệu đồng/m².

Tại TP.HCM, mức giá bình quân khoảng 88,3 triệu đồng/m², trong khi Đà Nẵng đạt khoảng 68,9 triệu đồng/m².

So với quý I/2019, giá căn hộ tại ba thị trường này đã tăng lần lượt khoảng 97%, 69,8% và 76,2%.

Với mức giá bình quân 79,3 triệu đồng/m² tại Hà Nội, một căn hộ có diện tích 70m² tương đương khoảng 5,55 tỷ đồng.

Đây là phép tính tham khảo theo giá bình quân thị trường, chưa phản ánh giá bán của một dự án hoặc căn hộ cụ thể.

Mức giá này tạo ra áp lực đáng kể đối với những gia đình có nhu cầu mua nhà lần đầu, đặc biệt khi khả năng tích lũy không theo kịp tốc độ tăng giá bất động sản.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, giá trên thị trường thứ cấp đã có sự điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng, nhưng giá sơ cấp chưa thay đổi nhiều.

Nguyên nhân một phần đến từ chi phí đất đai, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn và các nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp.

Thay vì giảm giá trực tiếp, nhiều chủ đầu tư lựa chọn chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc kéo dài tiến độ thanh toán nhằm kích thích nhu cầu mua.

Lãi suất vay mua nhà tạo thêm áp lực tài chính

Bên cạnh giá bán, chi phí vay vốn đang ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định xuống tiền của người mua.

Theo thông tin được công bố tại diễn đàn, lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng phổ biến khoảng 8,5–11%/năm trong thời gian ưu đãi.

Sau giai đoạn ưu đãi, lãi suất thả nổi có thể tăng lên khoảng 13–15%/năm, tùy từng tổ chức tín dụng và điều kiện khoản vay.

Đối với người mua sử dụng đòn bẩy tài chính, mức lãi suất này có thể tạo ra áp lực trả nợ đáng kể.

Chẳng hạn, với căn hộ trị giá khoảng 5,55 tỷ đồng và khoản vay bằng 50% giá trị tài sản, số tiền vay vào khoảng 2,78 tỷ đồng.

Nếu lãi suất ở mức 13%/năm, tiền lãi tính trên dư nợ ban đầu tương đương khoảng 30 triệu đồng mỗi tháng, chưa bao gồm khoản trả nợ gốc.

Ví dụ này cho thấy khả năng chi trả hàng tháng là yếu tố quan trọng, ngay cả khi người mua đã tích lũy được một phần đáng kể giá trị căn hộ.

Trong bối cảnh chi phí vốn cao, nhiều người có xu hướng trì hoãn quyết định mua nhà, tăng tỷ lệ vốn tự có hoặc chuyển sang tìm kiếm sản phẩm có tổng giá thấp hơn.

Thị trường đang thiếu nhà ở vừa túi tiền

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, một trong những vấn đề đáng chú ý của thị trường là sự mất cân đối về cơ cấu nguồn cung.

Trong khi phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng lớn, nhà ở bình dân và nhà ở thương mại vừa túi tiền ngày càng khan hiếm.

Thực tế đang xuất hiện một nhóm người có thu nhập vượt ngưỡng được mua nhà ở xã hội nhưng vẫn chưa đủ khả năng tiếp cận nhà ở thương mại.

Theo ví dụ được ông Châu đề cập, người độc thân có thu nhập trên 26 triệu đồng/tháng hoặc vợ chồng có tổng thu nhập trên 51 triệu đồng/tháng có thể không đáp ứng điều kiện về thu nhập để mua nhà ở xã hội, trong khi việc mua căn hộ thương mại tại các đô thị lớn vẫn là bài toán khó.

Vì vậy, chuyên gia đề xuất cần tăng nguồn cung nhà ở thương mại vừa túi tiền, phát triển thêm nhà ở cho thuê và tiếp tục tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án.

Đồng quan điểm, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, nhận định nhu cầu nhà ở thuộc phân khúc tầm trung và vừa túi tiền hiện mới được đáp ứng khoảng 60–65%.

Điều này cho thấy thị trường vẫn còn dư địa phát triển, nhưng cần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm để phù hợp hơn với khả năng tài chính của người mua.

Chủ đầu tư cần thay đổi chiến lược phát triển sản phẩm

Theo các chuyên gia, trong chu kỳ mới, việc gia tăng nguồn cung không còn là yếu tố duy nhất quyết định khả năng bán hàng.

Doanh nghiệp cần xác định rõ nhóm khách hàng mục tiêu, nhu cầu sử dụng và khả năng chi trả trước khi xây dựng cơ cấu sản phẩm.

Đối với các khu đô thị mới, phát triển nhà ở cần gắn với hạ tầng giao thông, trường học, cơ sở y tế, thương mại và các dịch vụ thiết yếu.

Khả năng hình thành cộng đồng cư dân cũng trở thành yếu tố quan trọng trong việc đánh giá sức hấp dẫn của dự án.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cần tiếp tục tái cấu trúc tài chính, kiểm soát dòng tiền, chủ động phương án trả nợ và hạn chế phụ thuộc quá lớn vào nguồn vốn vay.

Những sản phẩm có mức giá phù hợp, pháp lý rõ ràng và đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế được kỳ vọng có khả năng duy trì thanh khoản tốt hơn trong giai đoạn thị trường phân hóa.

Góc nhìn Review Bất Động Sản: Thị trường không chỉ cần thêm nhà, mà cần nhà phù hợp sức mua

Số liệu nguồn cung tăng 21,5% trong khi giao dịch sản phẩm mới quý III giảm khoảng một nửa so với cùng kỳ phản ánh một vấn đề đáng quan tâm của thị trường bất động sản.

Nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn tồn tại, nhưng nhu cầu đó chỉ có thể chuyển thành giao dịch khi người mua đáp ứng được các điều kiện tài chính.

Một căn hộ có thể phù hợp về vị trí, thiết kế và tiện ích nhưng vẫn nằm ngoài khả năng chi trả của phần lớn khách hàng mục tiêu.

Đây là lý do cần phân biệt giữa nhu cầu nhà ở và sức mua thực tế.

Ở chiều ngược lại, chủ đầu tư cũng đang chịu áp lực từ chi phí phát triển dự án, nghĩa vụ tài chính và chi phí vốn. Vì vậy, việc điều chỉnh giá bán không đơn giản chỉ là quyết định giảm tỷ suất lợi nhuận.

Tuy nhiên, nếu giá sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao trong khi thu nhập và khả năng vay vốn không cải thiện tương ứng, tốc độ hấp thụ sản phẩm có thể tiếp tục chịu sức ép.

Các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và giãn tiến độ thanh toán có thể giúp giảm áp lực tài chính trong ngắn hạn, nhưng không thay thế được yêu cầu cân đối giữa tổng giá căn hộ và thu nhập của người mua.

Về dài hạn, thị trường cần thêm nguồn cung nhà ở thương mại có tổng giá phù hợp, phát triển nhà ở cho thuê và cải thiện hạ tầng kết nối để mở rộng lựa chọn nơi ở.

Theo Review Bất Động Sản, thước đo quan trọng của sự phục hồi thị trường không chỉ nằm ở số lượng dự án mở bán, mà còn ở khả năng chuyển nguồn cung thành giao dịch thực tế và đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.

Nếu nguồn cung tiếp tục tăng nhưng sản phẩm không phù hợp với sức mua, thị trường vẫn có thể đối mặt với tình trạng thanh khoản thấp dù nhu cầu nhà ở còn lớn.