Đất nền tiếp tục “ngủ đông”: Tồn kho tăng 75%, đâu là động lực phục hồi?

Thị trường đất nền đang đối mặt với tình trạng thanh khoản suy giảm trong khi lượng hàng tồn kho gia tăng. Theo các chuyên gia, để vượt qua giai đoạn trầm lắng, phân khúc này cần chuyển từ mô hình đầu tư dựa trên kỳ vọng tăng giá sang phát triển sản phẩm có khả năng sử dụng, khai thác và đáp ứng nhu cầu cư trú thực tế.

Giao dịch đất nền giảm, tồn kho tăng mạnh

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, trong quý III/2026, lượng giao dịch đất nền trên cả nước giảm khoảng 6% so với quý trước.

Đáng chú ý, lượng đất nền tồn kho tại 27 địa phương được thống kê đạt 19.542 nền, tăng 75,3% so với cùng kỳ năm 2025.

Dữ liệu từ DKRA Consulting cũng cho thấy sức hấp thụ của phân khúc này duy trì ở mức thấp.

Trong 9 tháng đầu năm 2026, tỷ lệ tiêu thụ đất nền bình quân chỉ đạt khoảng 1–4% tổng nguồn cung thuộc phạm vi khảo sát. Thanh khoản suy giảm liên tiếp từ quý I đến quý III, với mức giảm qua từng quý khoảng 50–66%.

Những số liệu trên phản ánh khó khăn của thị trường đất nền trong việc chuyển nguồn cung thành giao dịch thực tế.

Tuy nhiên, cần phân biệt hai nhóm dữ liệu: con số tồn kho 19.542 nền được Bộ Xây dựng tổng hợp tại 27 địa phương, trong khi tỷ lệ tiêu thụ 1–4% là kết quả khảo sát của DKRA Consulting. Hai chỉ tiêu không có cùng phạm vi thống kê và không nên sử dụng để tính toán trực tiếp với nhau.

Vì sao đất nền khó phục hồi như những chu kỳ trước?

Trong nhiều giai đoạn trước đây, đất nền là phân khúc thu hút mạnh dòng tiền đầu tư nhờ kỳ vọng tăng giá theo quy hoạch, hạ tầng và quá trình đô thị hóa.

Khi xuất hiện thông tin về tuyến đường mới, khu công nghiệp, trung tâm hành chính hoặc dự án đô thị lớn, giá đất tại một số khu vực có thể tăng nhanh dù hạ tầng và nhu cầu sử dụng thực tế chưa hình thành.

Tuy nhiên, sau giai đoạn thị trường điều chỉnh từ năm 2022, dòng tiền đầu cơ thu hẹp và người mua trở nên thận trọng hơn.

Những khu đất có giá bán đã tăng mạnh nhưng thiếu hạ tầng đồng bộ, ít dân cư hoặc chưa có khả năng khai thác thường gặp khó khăn trong việc tìm người mua tiếp theo.

Trong khi đó, chi phí sử dụng vốn vay và thời gian nắm giữ kéo dài làm giảm hiệu quả đầu tư.

Điều này khiến đất nền không còn dễ dàng tạo thanh khoản chỉ bằng những thông tin về tiềm năng phát triển trong tương lai.

Ba yếu tố quyết định khả năng phục hồi của đất nền

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng vấn đề cốt lõi của thị trường đất nền hiện nay là tạo được nhu cầu cư trú tương xứng với lượng sản phẩm đã đưa ra thị trường.

Theo chuyên gia, có ba yếu tố quan trọng cần cải thiện.

Hạ tầng phải tạo ra khả năng kết nối thực tế

Hạ tầng giao thông là điều kiện quan trọng thúc đẩy quá trình dịch chuyển dân cư từ khu vực trung tâm đến các vùng ngoại thành và giáp ranh.

Tuy nhiên, giá trị của hạ tầng không chỉ nằm ở quy hoạch hay thông tin công bố dự án.

Một tuyến đường được hoàn thành, đưa vào sử dụng và rút ngắn thời gian di chuyển sẽ tạo tác động thực tế đến khả năng tiếp cận việc làm, trường học, bệnh viện và các dịch vụ thiết yếu.

Bên cạnh giao thông, hạ tầng sống cũng cần được đầu tư đồng bộ để tạo điều kiện hình thành cộng đồng dân cư.

Giá bán cần phù hợp với khả năng sử dụng và khai thác

Theo ông Tuấn, những khu vực từng tăng giá mạnh nhờ kỳ vọng quy hoạch nhưng chưa có hạ tầng và tiện ích tương xứng cần điều chỉnh mặt bằng giá cho phù hợp với nhu cầu thực tế.

Giá đất quá cao so với khả năng chi trả của người có nhu cầu ở thực sẽ hạn chế khả năng hình thành giao dịch.

Tương tự, nếu chi phí mua đất và xây dựng vượt xa khả năng tạo thu nhập từ cho thuê hoặc kinh doanh, sản phẩm sẽ kém hấp dẫn đối với nhà đầu tư tìm kiếm dòng tiền.

Cần hình thành cộng đồng dân cư

Một khu đất được phân lô với đường giao thông và hệ thống điện nước hoàn chỉnh mới chỉ đáp ứng một phần điều kiện phát triển.

Để hình thành khu dân cư có sức sống, cần có người đến sinh sống, làm việc và sử dụng các dịch vụ thường xuyên.

Khi mật độ cư trú tăng, nhu cầu thương mại, dịch vụ và các hoạt động kinh tế tại địa phương mới có điều kiện phát triển.

Đây là nền tảng quan trọng giúp bất động sản có giá trị sử dụng và khả năng giao dịch ổn định hơn.

Chủ đầu tư cần thay đổi cách phát triển dự án đất nền

Ông Nguyễn Trần Trung Hiếu, Giám đốc kinh doanh một sàn giao dịch bất động sản tại Thủ Thiêm, nhận định mô hình phân lô, hoàn thiện một phần hạ tầng rồi bán nền dựa trên kỳ vọng tăng giá sẽ ngày càng khó cạnh tranh.

Theo ông, doanh nghiệp cần chuyển từ việc phân phối quỹ đất sang phát triển những khu dân cư có khả năng sử dụng thực tế.

Điều này đòi hỏi chủ đầu tư tham gia sâu hơn vào quá trình hoàn thiện pháp lý, xây dựng hạ tầng, tổ chức không gian sống và phát triển sản phẩm phù hợp với từng địa bàn.

Đối với khu vực giáp ranh các đô thị lớn, sản phẩm cần hướng đến nhu cầu giãn dân, có khả năng kết nối thuận tiện với trung tâm.

Tại những địa phương tập trung khu công nghiệp, quy mô và mức giá sản phẩm cần phù hợp với khả năng chi trả của người lao động, chuyên gia và các nhóm khách hàng có nhu cầu cư trú.

Với những khu vực có tiềm năng thương mại, dịch vụ, quy hoạch cần tính toán khả năng khai thác kinh doanh thay vì chỉ tập trung vào việc chia lô bán nền.

Bên cạnh đó, việc minh bạch pháp lý, tiến độ hạ tầng, điều kiện chuyển nhượng và thực hiện đúng cam kết là những yếu tố quan trọng để củng cố niềm tin người mua.

Từ đất nền tích trữ sang tài sản có khả năng tạo dòng tiền

Một hướng phát triển khác được các chuyên gia đề cập là tăng khả năng khai thác tài sản sau khi bán đất nền.

Bà Trương Lệ Tâm, Giám đốc kinh doanh khu vực miền Nam HouseNow, cho rằng chủ đầu tư có thể tiếp tục hỗ trợ khách hàng trong quá trình xây dựng, tìm kiếm người thuê và tổ chức khai thác tài sản.

Thay vì người mua nhận đất rồi tự triển khai toàn bộ các công việc, doanh nghiệp có thể cung cấp thêm dịch vụ tư vấn xây dựng, kết nối khách thuê hoặc hợp tác vận hành.

Theo bà Tâm, tại một số dự án ở khu vực Tân Uyên, Bình Dương cũ, mô hình hỗ trợ xây dựng nhà và tìm khách thuê đã được triển khai nhằm phục vụ nhu cầu lưu trú của chuyên gia làm việc tại các khu công nghiệp lân cận.

Một số đơn vị còn đưa ra cam kết tỷ suất sinh lời khoảng 2,8–3,2% mỗi năm.

Tuy nhiên, mức sinh lời cam kết cần được đánh giá thận trọng dựa trên hợp đồng, năng lực tài chính của đơn vị vận hành, thời hạn cam kết và khả năng khai thác thực tế.

Không nên đồng nhất lợi nhuận cam kết với dòng tiền cho thuê đã được kiểm chứng.

Nếu được triển khai hiệu quả, mô hình phát triển đất nền gắn với xây dựng và khai thác có thể góp phần tăng tỷ lệ sử dụng bất động sản, hình thành cộng đồng cư dân và tạo thêm nhu cầu dịch vụ tại khu vực.

Góc nhìn Review Bất Động Sản: Đất nền muốn tăng giá bền vững phải có người sử dụng

Đất nền là loại tài sản có những đặc điểm riêng. Người sở hữu có thể chủ động lựa chọn thời điểm xây dựng, mục đích sử dụng và phương án khai thác phù hợp với quy hoạch.

Tuy nhiên, đất nền cũng có một hạn chế đáng chú ý: Nếu chưa được đưa vào sử dụng, tài sản thường không tạo ra dòng tiền thường xuyên.

Trong giai đoạn thị trường tăng nóng, nhiều nhà đầu tư chấp nhận điều này vì kỳ vọng giá đất sẽ tiếp tục tăng.

Nhưng khi thanh khoản suy giảm, thời gian nắm giữ kéo dài và chi phí vốn gia tăng, hiệu quả đầu tư phụ thuộc nhiều hơn vào giá trị sử dụng thực tế.

Một khu đất nằm gần khu công nghiệp chưa chắc đã có khả năng khai thác tốt nếu thiếu đường kết nối, dịch vụ và nhu cầu thuê nhà phù hợp.

Tương tự, một khu đô thị có hạ tầng nội khu đẹp nhưng tỷ lệ cư dân thấp vẫn có thể gặp khó khăn trong việc phát triển hoạt động thương mại.

Ngược lại, những khu vực có việc làm ổn định, nhu cầu cư trú rõ ràng, hạ tầng kết nối thuận lợi và mức giá phù hợp sẽ có cơ sở để duy trì sức mua bền vững hơn.

Đối với nhà đầu tư, việc lựa chọn đất nền cần bắt đầu từ những câu hỏi cụ thể: Ai sẽ sử dụng khu đất này? Có thể xây dựng công trình gì? Nhu cầu thuê hoặc mua lại đến từ đâu? Chi phí phát triển tài sản và thời gian thu hồi vốn như thế nào?

Đồng thời, cần kiểm tra pháp lý, quy hoạch sử dụng đất, điều kiện xây dựng, khả năng chuyển nhượng và các nghĩa vụ tài chính trước khi quyết định.

Theo Review Bất Động Sản, đất nền chỉ có thể phục hồi bền vững khi giá trị tài sản được hỗ trợ bởi hạ tầng thực tế, nhu cầu cư trú và khả năng khai thác.

Những cơn sốt quy hoạch có thể tạo ra biến động giá trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn, chính nhu cầu sử dụng đất và khả năng hình thành các hoạt động kinh tế mới là nền tảng quan trọng của thanh khoản.

Thị trường đất nền vì vậy có thể không phục hồi đồng đều. Sự khác biệt sẽ ngày càng rõ giữa những khu vực có nhu cầu thực và những nơi giá bán vẫn chủ yếu dựa trên kỳ vọng.