Từ giá đất đến giá nhà: Vì sao Chính phủ muốn sửa đồng bộ các luật liên quan bất động sản?

Giá đất được đặt ở đầu chuỗi

Tại cuộc tiếp xúc cử tri TP Hải Phòng chiều 24/9, trước Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI, Thủ tướng Lê Minh Hưng dành một phần nội dung để làm rõ định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan. Theo Thủ tướng, các luật cần được sửa đồng bộ để giải quyết tổng thể những vấn đề đang đặt ra, thay vì xử lý riêng từng lĩnh vực.

Trong đó, một nội dung được nhấn mạnh là vai trò điều tiết và quản lý giá đất của Nhà nước, hướng tới không để giá đất tăng cao làm gia tăng chi phí đầu vào của nền kinh tế. Giá đất không chỉ tác động tới người mua bất động sản mà còn liên quan tới tiền sử dụng đất, bồi thường, giao đất và nhiều chi phí trong hoạt động đầu tư, sản xuất – kinh doanh.

Đây cũng không phải lần đầu yêu cầu sửa luật theo hướng liên thông được đặt ra. Tại Quốc hội ngày 19/8, Thủ tướng cho rằng sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cần nằm trong tổng thể hoàn thiện đồng bộ thể chế; riêng Luật Đất đai còn phải được xem xét trong quan hệ với đầu tư, ngân sách và thuế.

Nhìn dưới góc độ thị trường, cách tiếp cận này đáng chú ý bởi giá bán một sản phẩm bất động sản là kết quả của nhiều lớp chi phí. Nếu chỉ tác động vào một thành phần nhưng những điểm nghẽn khác về thủ tục, nguồn cung, vốn hay hạ tầng vẫn tồn tại, tác động cuối cùng tới giá nhà có thể không diễn ra theo một đường thẳng.

Không chỉ kiểm soát giá đất, mà còn giảm áp lực phải sở hữu nhà

Vế thứ hai trong phát biểu của Thủ tướng liên quan trực tiếp tới nhu cầu ở. Nhà nước, theo định hướng được nêu, có trách nhiệm bảo đảm chỗ ở cho người dân với giá phù hợp và trong dài hạn thông qua ưu tiên phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Điểm này tạo ra một cách nhìn rộng hơn so với việc chỉ tìm cách đưa giá nhà xuống. Nếu thị trường có đủ sản phẩm cho thuê dài hạn với giá phù hợp, một bộ phận người dân có thể giải quyết nhu cầu ở mà không phải ngay lập tức tích lũy một khoản tiền rất lớn để mua nhà. Thủ tướng cho rằng khi chỗ ở được bảo đảm với giá phù hợp, áp lực về sở hữu nhà có thể giảm, từ đó góp phần vào quá trình kiểm soát và điều tiết từ giá đất tới giá nhà và hoạt động của thị trường bất động sản.

Trước đó, khi làm việc về phát triển nhà ở cho thuê, Thủ tướng cũng đánh giá nhu cầu thuê nhà hiện rất lớn trong khi nguồn cung nhà cho thuê dài hạn với mức giá phù hợp còn thiếu. Tỷ suất sinh lời thấp và thời gian hoàn vốn dài cũng được xác định là những điểm nghẽn trong việc thu hút khu vực tư nhân tham gia phân khúc này.

Như vậy, có thể nhìn định hướng chính sách đang được thảo luận thành một chuỗi:

QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT
↓
KIỂM SOÁT MỘT PHẦN CHI PHÍ ĐẦU VÀO
↓
MỞ RỘNG NGUỒN CUNG NHÀ Ở
↓
NHÀ Ở XÃ HỘI + NHÀ Ở CHO THUÊ
↓
GIẢM ÁP LỰC PHẢI SỞ HỮU NHÀ
↓
TĂNG KHẢ NĂNG TIẾP CẬN CHỖ Ở

Chuỗi này thể hiện logic chính sách được nêu và phân tích, chứ không phải cam kết rằng một thay đổi ở giá đất sẽ tự động kéo giá nhà xuống tương ứng.

Giá đất giảm chưa đồng nghĩa giá nhà sẽ giảm

Đây cũng là điểm cần tách bạch khi nhìn từ góc độ thị trường. Giá đất là một cấu phần quan trọng, nhưng không phải cấu phần duy nhất của giá nhà. Một dự án còn chịu chi phí xây dựng, vốn, thuế phí, hạ tầng, thời gian thực hiện thủ tục, chi phí bán hàng và đặc biệt là quan hệ cung – cầu tại từng khu vực.

Bởi vậy, câu “Nhà nước điều tiết, quản lý giá đất” không nên được diễn giải thành “Nhà nước sẽ ấn định để giá bất động sản giảm”. Phát biểu của Thủ tướng đặt quản lý giá đất trong một cấu trúc rộng hơn gồm bồi thường, thu hồi đất, cấp đất, giao nhà và chính sách bảo đảm chỗ ở.

Cũng vì thế, kết quả của quá trình sửa luật sau này cần được nhìn bằng nhiều thước đo hơn giá bán. Thời gian hoàn thiện dự án có được rút ngắn không; nguồn cung có tăng không; chi phí đất đai có trở nên dự báo được hơn không; nhà ở xã hội và nhà cho thuê có thực sự đến được với nhóm có nhu cầu; và khoảng cách giữa thu nhập với chi phí chỗ ở có được thu hẹp hay không — đó mới là những biến số cho thấy chính sách tác động tới thị trường đến đâu.

Hiện đây vẫn là định hướng trong quá trình xây dựng và sửa đổi pháp luật. Chính phủ dự kiến trình 44 luật, nghị quyết tại Kỳ họp thứ 2; nội dung cuối cùng còn phụ thuộc vào quá trình hoàn thiện dự thảo và quyết định của Quốc hội.

? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Điểm đáng chú ý nhất không phải một tuyên bố rằng “giá nhà sẽ giảm” — bởi chưa có cơ sở để kết luận như vậy. Điều đáng chú ý là bài toán nhà ở đang được đặt lại theo chuỗi: đất đai không chỉ liên quan tới giá đất; chính sách nhà ở không chỉ xoay quanh việc bán nhà; và giải quyết nhu cầu ở không nhất thiết đồng nghĩa mọi người đều phải sở hữu một căn nhà.

Nếu nhìn theo hướng đó, thước đo cuối cùng cũng nên thay đổi. Một thị trường nhà ở tốt không nhất thiết là nơi mọi bất động sản đều rẻ đi, mà là nơi người dân có nhiều con đường hơn để tiếp cận một chỗ ở phù hợp với thu nhập của mình — mua, thuê dài hạn hay nhà ở xã hội — trong một thị trường có nguồn cung và chi phí ngày càng minh bạch hơn.