Khi các gói ưu đãi và ân hạn kết thúc, một số người sử dụng đòn bẩy cao bắt đầu chịu áp lực từ cả tiền gốc lẫn lãi vay, dẫn tới nhu cầu bán tài sản để cơ cấu tài chính. Tuy nhiên, thị trường xuất hiện nhiều tin “cắt lỗ” không đồng nghĩa giá bất động sản đang giảm đồng loạt, bởi cần phân biệt rõ giữa lỗ so với giá vốn và giảm phần lợi nhuận từng kỳ vọng.
Hết ưu đãi, áp lực dòng tiền bắt đầu hiện rõ
Một trong những rủi ro của vay mua bất động sản nằm ở sự chênh lệch giữa giai đoạn đầu và những năm sau của khoản vay. Trong thời gian đầu, người mua có thể được hưởng lãi suất ưu đãi, ân hạn nợ gốc hoặc hỗ trợ lãi suất từ chủ đầu tư. Khoản tiền phải chi hàng tháng vì vậy tương đối dễ chịu, nhưng cấu trúc này có thể thay đổi đáng kể khi thời gian ưu đãi kết thúc.
Theo bài nguồn, lãi suất vay mua nhà ưu đãi hiện được ghi nhận khoảng 6,5–10%/năm, thường áp dụng trong 6–24 tháng đầu. Sau đó, khoản vay có thể chuyển sang lãi suất thả nổi khoảng 11–15%/năm. Chuyên gia Lê Quốc Kiên cho biết mức sau ưu đãi có thể khoảng 10,5–11% tại một số ngân hàng lớn, 12–13% tại một số ngân hàng thương mại cổ phần lớn và thậm chí cao hơn ở một số trường hợp, tùy điều kiện cụ thể của khoản vay.
Chính bước chuyển này khiến bài toán dòng tiền thay đổi. Người mua không chỉ mất ưu đãi lãi suất mà có thể đồng thời bắt đầu phải trả cả nợ gốc. Với những khoản vay lớn, số tiền phải dành cho ngân hàng mỗi tháng vì thế có thể tăng mạnh.
Hai trường hợp được bài nguồn ghi nhận cho thấy áp lực đó. Một người mua hai lô đất tại khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ đang rao bán tài sản với mục tiêu thu tiền tất toán khoản nợ ngân hàng. Một gia đình khác từng vay gần 2 tỷ đồng mua căn hộ năm 2022 hiện phải huy động thêm tiền từ người thân, bạn bè để giảm áp lực khoản vay sau thời gian ân hạn.
Đây là những trường hợp cụ thể, không đủ để đại diện cho toàn bộ thị trường. Tuy nhiên, chúng phản ánh một rủi ro quan trọng: giá trị tài sản và khả năng duy trì khoản vay là hai câu chuyện khác nhau.
“Cắt lỗ” hay chỉ đang giảm phần lợi nhuận?
Thị trường hiện xuất hiện nhiều tin rao bán gấp hoặc gắn với cụm từ “cắt lỗ”. Tuy nhiên, việc giá chào bán thấp hơn mức từng được kỳ vọng không đồng nghĩa chủ sở hữu đang bán thấp hơn giá vốn.
Chuyên gia Lê Quốc Kiên đưa ra một ví dụ khá dễ hình dung: một bất động sản được mua với giá 9 tỷ đồng, sau đó tăng lên 11 tỷ đồng và hiện được bán với giá 10 tỷ đồng. Nếu chỉ so với mức đỉnh 11 tỷ, người bán đã giảm 1 tỷ đồng. Nhưng nếu so với mức giá mua 9 tỷ, tài sản vẫn cao hơn giá vốn ban đầu.
Bởi vậy, muốn xác định một giao dịch có thực sự “cắt lỗ”, cần biết giá mua ban đầu, các chi phí liên quan và giá giao dịch thực tế hiện tại. Việc lấy giá rao ở giai đoạn thị trường cao nhất rồi so với giá chào bán hiện nay rất dễ tạo cảm giác mức giảm lớn hơn thực tế.
Điều này đặc biệt quan trọng với người đang tìm kiếm cơ hội mua tài sản giảm giá. Một tin rao có chữ “bán gấp” hay “cắt lỗ” mới chỉ cho biết ý định của người bán, chưa nói lên tài sản đó đang rẻ so với thị trường.
Áp lực dòng tiền có thể tạo ra khoảng thương lượng
Điểm đáng chú ý hơn nằm ở khả năng nắm giữ tài sản. Người sử dụng vốn tự có có thể lựa chọn tiếp tục chờ nếu giá chưa đạt kỳ vọng. Nhưng với người vay tỷ lệ cao, mỗi tháng chờ đợi đồng nghĩa tiếp tục phát sinh tiền lãi và nghĩa vụ trả nợ.
Theo quan điểm của ông Lê Quốc Kiên trong bài nguồn, người mua cần tìm hiểu tình trạng tài chính của bên bán: khoản vay còn bao nhiêu, lãi suất đang cố định hay đã chuyển sang thả nổi và áp lực thanh toán hiện tại ở mức nào. Những yếu tố này có thể ảnh hưởng trực tiếp tới khả năng thương lượng của một giao dịch.
Tuy nhiên, biết người bán đang chịu áp lực không có nghĩa người mua nên bỏ qua chất lượng tài sản. Một bất động sản có thanh khoản thấp, pháp lý chưa rõ, xa nhu cầu dân cư hoặc phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá vẫn có thể là tài sản rủi ro ngay cả khi được giảm giá đáng kể.
Chuyên gia trong bài cũng khuyến nghị nếu sử dụng đòn bẩy thì không nên vay quá 50% giá trị tài sản, đồng thời cần tính kỹ khả năng trả nợ hàng tháng. Đây nên được hiểu là nguyên tắc quản trị rủi ro do chuyên gia đưa ra, không phải ngưỡng vay phù hợp cho mọi trường hợp.
Lãi suất đang trở thành phép thử của thị trường
Khảo sát hơn 1.000 người tiêu dùng được Batdongsan.com.vn công bố trong bài nguồn cho thấy 56% người được hỏi có đánh giá tích cực về thị trường, gồm 38% lạc quan và 18% rất lạc quan. Trong khi đó, 28% ở trạng thái quan sát và 15% giữ tâm lý thận trọng.
Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, cho rằng lãi suất vẫn là một trong những yếu tố tác động lớn đến khách hàng. Khi chi phí vay tăng, cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư đều phải cân nhắc kỹ hơn việc sử dụng đòn bẩy.
Diễn biến này chưa đủ để kết luận thị trường đang bước vào một đợt bán tháo hay giá bất động sản sẽ giảm trên diện rộng. Nhưng nó cho thấy một sự phân hóa đáng chú ý: những tài sản được mua bằng tỷ lệ vốn vay cao sẽ nhạy cảm với lãi suất hơn rất nhiều so với tài sản được nắm giữ bằng dòng tiền dài hạn.
? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN
Trong giai đoạn giá tăng, đòn bẩy có thể khuếch đại lợi nhuận. Khi chi phí vốn tăng, cơ chế ấy hoạt động theo chiều ngược lại: lãi suất không nhất thiết làm giá bất động sản giảm ngay, nhưng có thể làm giảm khả năng chờ giá của người sở hữu. Đây mới là mắt xích cần theo dõi khi thị trường xuất hiện ngày càng nhiều tin bán gấp.
Với người mua, cơ hội không nằm ở việc săn mọi tài sản gắn nhãn “cắt lỗ”. Một giao dịch chỉ thực sự đáng chú ý khi giá sau thương lượng hợp lý so với giá trị tài sản, chứ không phải vì người bán từng kỳ vọng một mức giá cao hơn. Nói cách khác: áp lực của người bán có thể tạo ra cơ hội thương lượng, nhưng không tự động tạo ra một món hời.
TẢI BẢNG GIÁ