Nghị quyết 21-NQ/TW định hướng nghiên cứu mức thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng nhằm hạn chế đầu cơ và lãng phí. Tuy nhiên, thực tế hàng trăm dự án chậm triển khai tại Hà Nội cho thấy muốn công cụ thuế hiệu quả, trước hết phải xác định đúng nguyên nhân, đối tượng và xây dựng được nền tảng dữ liệu đủ chính xác.
Thuế cao hơn để việc giữ đất không còn “miễn phí”
Một trong những định hướng đáng chú ý của Nghị quyết 21-NQ/TW là nghiên cứu xây dựng chính sách tài chính, thuế theo lộ trình phù hợp nhằm khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Trong đó, Nghị quyết đặt vấn đề áp dụng mức thuế cao hơn với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng, hướng tới làm cho việc găm giữ đất trở nên tốn kém hơn lợi ích có thể thu được từ đầu cơ.
Logic của công cụ này khá rõ: đất đai là nguồn lực hữu hạn, nhưng nếu chi phí giữ một khu đất không sử dụng quá thấp, chủ thể có thể có động lực tiếp tục nắm giữ và chờ tăng giá. Khi chi phí nắm giữ tăng lên theo thời gian, quyết định kinh tế có thể thay đổi: triển khai dự án, khai thác đất, chuyển giao cho chủ thể có khả năng thực hiện hoặc tái cơ cấu khoản đầu tư.
Tuy nhiên, từ định hướng chính sách đến một sắc thuế có thể áp dụng trong thực tế là khoảng cách lớn. Nghị quyết 21 đặt ra hướng nghiên cứu chính sách, chưa đồng nghĩa đã có một mức thuế mới cụ thể áp dụng cho đất bỏ hoang. Điều quan trọng trước tiên là phải xác định được thế nào là “bỏ hoang”, thế nào là “chậm đưa vào sử dụng” và nguyên nhân của tình trạng đó.
341 dự án cho thấy vì sao không thể dùng một thước đo
Hà Nội là ví dụ khá rõ về độ phức tạp này. Theo báo cáo của thành phố, 341 dự án sử dụng vốn ngoài ngân sách có sử dụng đất chậm triển khai đã được rà soát, trong đó 290 dự án cần tiếp tục theo dõi và xử lý.
Điều đáng chú ý hơn con số 341 là cách Hà Nội phân loại các dự án. Có nhóm đủ điều kiện thu hồi ngay; nhóm đã hoàn thiện thủ tục pháp lý và cần khởi công; nhóm đã khởi công nhưng triển khai chậm; nhóm còn hoàn thiện thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch; cùng những trường hợp cần tiếp tục xử lý theo tình trạng cụ thể.
Như vậy, hai khu đất cùng chưa được khai thác trong một khoảng thời gian không nhất thiết có cùng bản chất. Một dự án có thể đã đủ điều kiện nhưng chủ đầu tư cố tình trì hoãn hoặc không còn khả năng tài chính. Dự án khác có thể chưa thể triển khai vì quy hoạch, thủ tục hoặc giải phóng mặt bằng chưa hoàn tất.
Đó cũng là vấn đề TS. Phan Đức Hiếu đặt ra khi thảo luận về chính sách. Theo nội dung bài báo, trước khi áp dụng công cụ thuế cần xác định rõ ba vấn đề: tiêu chí nhận diện đất bỏ hoang/chậm sử dụng; mức thuế và cơ sở tính thuế; khả năng đáp ứng của hệ thống dữ liệu. Nguyên nhân chậm triển khai cũng cần được phân biệt để tránh đặt những trường hợp có bản chất khác nhau vào cùng một cơ chế.
Có thể hình dung thành hai nhánh:
ĐỦ ĐIỀU KIỆN + CỐ TÌNH GIỮ ĐẤT → TĂNG CHI PHÍ NẮM GIỮ
VƯỚNG KHÁCH QUAN → XÁC ĐỊNH NGUYÊN NHÂN + CƠ CHẾ XỬ LÝ PHÙ HỢP
Muốn đánh thuế chính xác, dữ liệu phải đi trước
Đây là lý do dữ liệu đất đai trở thành một phần quan trọng của chính sách. Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội, sau chiến dịch 45 ngày, thành phố có hơn 4,9 triệu thửa đất trên bản đồ, trong đó khoảng 3,25 triệu thửa đã được xây dựng cơ sở dữ liệu. Một nguồn cập nhật của thành phố cũng cho biết gần 3 triệu thửa đã được đồng bộ với Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư.
Khi dữ liệu đất đai có thể kết nối với quy hoạch, pháp lý dự án, nghĩa vụ tài chính và thông tin về chủ sử dụng, cơ quan quản lý sẽ có điều kiện tốt hơn để trả lời những câu hỏi quan trọng: khu đất đã bỏ trống bao lâu, tiến độ pháp lý đến đâu, nguyên nhân chậm nằm ở chủ đầu tư hay cơ quan thực hiện thủ tục, và chủ thể có thực sự đang giữ đất chờ tăng giá hay không.
Nghị quyết 21 cũng đặt việc công khai và kết nối dữ liệu vào cấu trúc cải cách rộng hơn, bao gồm thông tin quy hoạch, pháp lý dự án, giá đất, giao dịch, nghĩa vụ tài chính, thế chấp, tranh chấp và hiện trạng sử dụng đất. Vì vậy, dữ liệu không chỉ phục vụ một sắc thuế; nó là nền tảng để thị trường đất đai trở nên minh bạch hơn.
? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN
Thuế đất bỏ hoang có một mục tiêu dễ hiểu: làm cho việc giữ một nguồn lực khan hiếm nhưng không tạo ra giá trị trở nên đắt đỏ hơn. Nhưng chính sách chỉ đạt được mục tiêu đó khi phân biệt được người đang “giữ đất” với người “chưa thể sử dụng đất”.
Vì thế, trước câu hỏi “thuế bao nhiêu là đủ mạnh?”, có lẽ cần trả lời một câu hỏi quan trọng hơn: “dữ liệu đã đủ tốt để biết chính xác ai phải chịu mức thuế ấy chưa?” Khi tiêu chí, dữ liệu và trách nhiệm được xác định rõ, thuế mới có thể trở thành công cụ điều chỉnh hành vi thay vì chỉ là một nghĩa vụ tài chính bổ sung.
TẢI BẢNG GIÁ