Người nước ngoài sở hữu biệt thự nhưng không có quyền sử dụng đất: Có thể tách “nhà” khỏi “đất”?

Từ căn hộ và nhà riêng lẻ xuống chỉ còn căn hộ?

Bộ Xây dựng đang tổ chức lấy ý kiến hồ sơ dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) từ ngày 10 đến 30/9/2026. Vì vậy, các phương án xuất hiện trong dự thảo hiện vẫn thuộc quá trình xây dựng chính sách, chưa phải quy định pháp luật đã được Quốc hội thông qua và có hiệu lực.

Theo phiên bản dự thảo ngày 9/9 được bài báo dẫn, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, một số tổ chức nước ngoài hoạt động tại Việt Nam và cá nhân nước ngoài đủ điều kiện được sở hữu căn hộ chung cư trong các dự án đáp ứng yêu cầu. Điểm đáng chú ý nằm ở việc nhà ở riêng lẻ không còn được liệt kê như cơ chế của Luật Nhà ở hiện hành.

Sự khác biệt này khá lớn đối với phân khúc nhà ở thấp tầng. Cơ chế pháp luật trước đây và hiện hành đã đặt ra giới hạn sở hữu cho người nước ngoài đối với cả căn hộ và nhà ở riêng lẻ trong dự án, thay vì mở cửa không giới hạn. Các quy định từng sử dụng những “van” kiểm soát như tỷ lệ căn hộ trong tòa chung cư và giới hạn số nhà ở riêng lẻ tại một khu vực.

Như vậy, vấn đề đang được đặt ra không phải có nên để người nước ngoài tự do mua đất tại Việt Nam. Câu hỏi hẹp hơn là: khi không chuyển giao quyền sử dụng đất, có cần loại bỏ luôn quyền sở hữu căn nhà được xây trên phần đất đó hay không?

Một căn nhà – hai lớp quyền

Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 xác định một nguyên tắc đáng chú ý trong định hướng sửa đổi pháp luật đất đai: không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức, ngoại trừ trường hợp người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định pháp luật.

Từ định hướng đó, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng việc loại bỏ hoàn toàn nhà ở riêng lẻ không phải phương án duy nhất. Trong góp ý được bài báo dẫn, ông đề xuất tiếp tục cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở riêng lẻ là nhà ở thương mại trong dự án, nhưng không đồng thời trao quyền sử dụng đất.

Nếu thể hiện một cách đơn giản, đề xuất này tạo ra hai lớp:

CĂN NHÀ → CÓ THỂ GHI NHẬN QUYỀN SỞ HỮU

PHẦN ĐẤT → KHÔNG GHI NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG CHO CHỦ SỞ HỮU NƯỚC NGOÀI

Theo phương án luật sư đưa ra, Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu nước ngoài sẽ ghi nhận quyền sở hữu tài sản là căn nhà nhưng không ghi quyền sử dụng đất. Đây là đề xuất của chuyên gia, không phải cách thức cấp Giấy chứng nhận hiện đã được quyết định cho dự thảo luật mới.

Lập luận của đề xuất nằm ở việc phân biệt tài sản trên đất với quyền đối với đất. Luật sư cho rằng cách thiết kế này có thể đồng thời đáp ứng hai mục tiêu: thực hiện định hướng không chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người nước ngoài, nhưng vẫn duy trì khả năng sở hữu một số sản phẩm nhà ở thương mại thấp tầng trong phạm vi được pháp luật kiểm soát.

Vì sao căn hộ cũng đặt ra câu chuyện về đất?

Một vấn đề khác được luật sư đặt ra là tính thống nhất của chính sách giữa căn hộ và nhà ở riêng lẻ. Chủ sở hữu căn hộ không chỉ sở hữu phần diện tích bên trong căn hộ mà quyền lợi của họ còn gắn với phần sở hữu, sử dụng chung của tòa nhà và đất xây dựng chung cư theo cơ chế pháp luật tương ứng. Vì vậy, ông cho rằng cần làm rõ cơ sở chính sách nếu một loại nhà được tiếp tục cho phép còn loại kia bị loại bỏ hoàn toàn.

Tuy nhiên, căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ không phải hai loại tài sản có cấu trúc pháp lý hoàn toàn giống nhau. Chính vì vậy, việc có thể tách quyền sở hữu biệt thự, liền kề khỏi quyền sử dụng phần đất gắn với nhà đến đâu, cách ghi nhận trên Giấy chứng nhận, quyền chuyển nhượng, thừa kế và xử lý khi hết thời hạn sở hữu ra sao sẽ cần được quy định đủ rõ nếu phương án này được tiếp tục nghiên cứu.

Ở góc độ thị trường, phạm vi sở hữu của người nước ngoài có thể liên quan trực tiếp đến nhóm dự án có nhu cầu từ chuyên gia, doanh nhân và lao động quốc tế. Nhưng tác động thực tế sẽ còn phụ thuộc vào điều kiện sở hữu, thời hạn, hạn mức, khu vực được phép và cách xử lý quyền đối với đất; vì vậy chưa thể từ một đề xuất hiện nay suy ra tác động cụ thể tới thanh khoản hay giá của phân khúc biệt thự, liền kề.

? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Điểm đáng quan tâm của đề xuất này không nằm ở việc “mở” hay “đóng” thị trường cho người nước ngoài, mà ở cách pháp luật phân định hai tài sản thường được người mua nhìn như một: căn nhà và mảnh đất.

Nếu tách được hai lớp quyền một cách rõ ràng, đây có thể trở thành một phương án để tiếp tục thảo luận giữa mục tiêu kiểm soát quyền sử dụng đất và nhu cầu sở hữu nhà ở. Nhưng trước khi dự thảo được hoàn thiện và Quốc hội quyết định, cách diễn đạt chính xác vẫn phải là: đây là một phương án đang được đề xuất, không phải quyền mới đã được xác lập và cũng chưa phải lệnh cấm biệt thự, liền kề đã có hiệu lực.