Định giá đất minh bạch hơn: “Đất để làm gì?” có thể quan trọng hơn “đất sẽ tăng bao nhiêu?”

Định giá đất: Điểm nghẽn không chỉ nằm ở một con số

Một trong những vấn đề tồn tại trong quá trình thực thi pháp luật đất đai thời gian qua là việc xác định giá đất cụ thể trong một số trường hợp chưa có hệ thống dữ liệu đầy đủ và minh bạch.

Theo bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc toàn quốc Bộ phận Tư vấn, Savills Việt Nam, bất cập trong cơ chế định giá và tài chính đất đai là một trong những điểm nghẽn của quá trình thực thi pháp luật về đất đai.

Khi cơ sở dữ liệu chưa đầy đủ, khoảng cách có thể xuất hiện giữa giá trị thực của tài sản và mức giá hình thành trên thị trường. Với nhà đầu tư và doanh nghiệp phát triển dự án, vấn đề không chỉ nằm ở đất đắt hay rẻ.

Điều khó hơn là khả năng xác định và dự báo được chi phí đất.

Bởi đất đai là một trong những yếu tố đầu vào quan trọng của dự án bất động sản. Khi giá trị và nghĩa vụ tài chính liên quan thiếu khả năng dự báo, phương án đầu tư cũng phải đối mặt với mức độ bất định lớn hơn.

Đây là lý do câu chuyện đổi mới định giá đất cần được nhìn rộng hơn việc xây dựng một bảng giá mới.

Điểm quan trọng là tạo ra một cơ chế trong đó giá được hình thành trên nền dữ liệu đủ lớn, có khả năng kiểm chứng và phản ánh sát hơn điều kiện thực tế.

Trung ương xây khung, địa phương quyết định trên dữ liệu thực tế

Một trong những định hướng đáng chú ý được bà Giang đề cập là phân định rõ hơn vai trò giữa Trung ương và địa phương.

Theo đó, Trung ương xây dựng tiêu chí khung, nguyên tắc, phương pháp cũng như cơ chế kiểm tra và giám sát. Trong khi đó, địa phương quyết định giá đất dựa trên điều kiện và dữ liệu thực tế tại địa bàn.

Cách tiếp cận này đặt ra một yêu cầu quan trọng: dữ liệu phải đủ chất lượng để trở thành căn cứ định giá.

Nếu thông tin giao dịch thiếu đầy đủ hoặc các hệ thống dữ liệu vận hành rời rạc, một phương pháp tốt trên lý thuyết vẫn có thể gặp khó khăn khi áp dụng vào thực tế.

Ngược lại, khi dữ liệu đất đai có thể kết nối với dữ liệu thuế, ngân hàng, công chứng và các cơ sở dữ liệu liên quan, cơ quan quản lý có thêm cơ sở để quan sát thị trường.

Theo nhận định của bà Giang, khi dữ liệu đầy đủ và minh bạch hơn, khả năng thao túng hoặc hình thành giá ảo cũng sẽ được hạn chế.

Như vậy, “chìa khóa” của cơ chế mới không chỉ nằm ở cách tính giá mà còn nằm ở chất lượng của dữ liệu đầu vào.

Khi dữ liệu được kết nối, lợi thế từ khoảng trống thông tin có thể thu hẹp

Bất động sản là thị trường mà thông tin có ảnh hưởng rất lớn đến quyết định mua bán.

Một khu đất có thể được định giá dựa trên nhiều lớp kỳ vọng: quy hoạch, hạ tầng, khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng, tốc độ đô thị hóa hay khả năng tăng giá trong tương lai.

Khi dữ liệu giữa đất đai, quy hoạch, thuế, ngân hàng, công chứng và giao dịch bất động sản được kết nối tốt hơn, người tham gia thị trường có thêm cơ sở để kiểm chứng những kỳ vọng này.

Điều đó có thể làm thay đổi một lợi thế từng tồn tại trên thị trường: lợi thế từ chênh lệch thông tin.

Người mua sẽ khó chỉ dựa vào những câu chuyện như “sắp có quy hoạch”, “giá khu vực chuẩn bị tăng” hay “đất đang được gom” nếu các thông tin liên quan ngày càng có khả năng đối chiếu.

Ở chiều ngược lại, những tài sản có pháp lý rõ ràng, khả năng sử dụng tốt và giá trị khai thác thực tế có thêm cơ sở để được đánh giá đúng hơn.

Đây có thể là một thay đổi sâu hơn nhiều so với câu chuyện giá đất tăng hay giảm.

Ba thay đổi có thể tác động trực tiếp đến cách dòng tiền lựa chọn đất

Theo bà Giang, có ba định hướng đáng chú ý đối với thị trường.

Thứ nhất là hạn chế phân lô, bán nền tại các khu vực đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Thứ hai là tăng chi phí đối với việc nắm giữ đất nhưng không đưa vào sử dụng.

Thứ ba là tăng tính minh bạch của giá đất và giao dịch thông qua kết nối dữ liệu giữa đất đai, quy hoạch, thuế, ngân hàng, công chứng và bất động sản.

Ba yếu tố này nếu được triển khai đồng bộ có thể tác động cùng lúc vào mô hình đầu tư dựa chủ yếu trên việc mua đất, nắm giữ và chờ mặt bằng giá tăng.

Điều này không đồng nghĩa phân lô, bán nền sẽ biến mất. Cũng không có nghĩa việc sở hữu đất để chờ tăng giá sẽ không còn tồn tại.

Nhưng như nhận định của bà Giang, dư địa của mô hình này có thể dần thu hẹp nếu chi phí nắm giữ tăng lên trong khi thông tin thị trường ngày càng minh bạch.

Khi đó, câu hỏi của nhà đầu tư có thể phải thay đổi.

Thay vì chỉ hỏi:

“Khu đất này có thể tăng bao nhiêu?”

sẽ phải hỏi thêm:

“Khu đất này có thể được sử dụng, phát triển và tạo ra giá trị gì?”

Giá trị bất động sản có thể dịch chuyển từ “nắm giữ” sang “khai thác”

Đây có lẽ là tác động dài hạn đáng chú ý nhất.

Theo bà Giang, giá trị trong dài hạn sẽ ngày càng nằm ở khả năng phát triển và khai thác đất hiệu quả thay vì đơn thuần nắm giữ tài sản rồi kỳ vọng tăng giá.

Nếu xu hướng này hình thành rõ hơn, tiêu chí đánh giá bất động sản cũng có thể thay đổi.

Một tài sản không chỉ được nhìn qua vị trí và kỳ vọng tăng giá, mà còn phải đặt trong hàng loạt câu hỏi thực tế:

• Pháp lý có cho phép khai thác đúng mục đích hay không?
• Hạ tầng thực tế đã đáp ứng đến đâu?
• Có nhu cầu sử dụng thật tại khu vực không?
• Tài sản có khả năng tạo dòng tiền hay không?
• Chi phí nắm giữ trong thời gian chờ đợi là bao nhiêu?
• Khả năng phát triển tài sản trên thực tế đến đâu?

Điều này đặc biệt quan trọng với những khu vực mà giá trước đây được đẩy lên chủ yếu nhờ kỳ vọng.

Khi chi phí nắm giữ, khả năng sử dụng và dữ liệu giao dịch cùng được đặt lên bàn cân, kỳ vọng tăng giá sẽ chỉ còn là một biến số thay vì lý do duy nhất để xuống tiền.

Không phải cứ minh bạch hơn là giá đất sẽ giảm

Đây cũng là điểm người mua và nhà đầu tư cần tránh hiểu sai.

Một cơ chế định giá minh bạch hơn không đồng nghĩa giá bất động sản chắc chắn giảm.

Nếu một khu vực có hạ tầng tốt, nhu cầu sử dụng lớn, khả năng phát triển rõ ràng và quỹ đất hạn chế, giá trị tài sản vẫn có thể duy trì ở mức cao.

Điều có thể thay đổi là cơ sở để thị trường chấp nhận mức giá đó.

Một mức giá cao dựa trên nhu cầu thật, khả năng khai thác và điều kiện phát triển khác về bản chất với mức giá cao chủ yếu hình thành từ thông tin thiếu minh bạch hoặc kỳ vọng sang tay.

Do đó, thay đổi đáng chú ý không nhất thiết là “giá đất sẽ giảm”, mà có thể là thị trường phân hóa rõ hơn giữa tài sản có giá trị sử dụng và tài sản chủ yếu dựa vào kỳ vọng.

Chính sách tài chính đất đai cũng trở thành một phần của quá trình sàng lọc

Bên cạnh định giá, chính sách tài chính đối với đất đai được định hướng theo hướng hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Nếu các công cụ tài chính và thuế làm tăng chi phí đối với đất bị bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng, bài toán nắm giữ tài sản sẽ khác trước.

Nhà đầu tư không chỉ tính mức tăng giá kỳ vọng mà còn phải tính:

Chi phí vốn + chi phí nắm giữ + thời gian chờ + khả năng khai thác tài sản.

Khi tổng chi phí này tăng, những tài sản không tạo được dòng tiền hoặc không có phương án sử dụng rõ ràng có thể trở nên kém hấp dẫn hơn.

Ngược lại, đất được đưa vào phát triển dự án, sản xuất, kinh doanh hoặc phục vụ nhu cầu sử dụng thực có cơ hội thể hiện rõ hơn giá trị kinh tế của nó.

Góc nhìn Review Bất Động Sản: Thước đo có thể đang thay đổi

Điều đáng chú ý trong định hướng đổi mới cơ chế định giá đất không chỉ là việc giá đất có thể sát thực tế hơn.

Quan trọng hơn là cách thị trường xác định đâu là một bất động sản có giá trị.

Khi dữ liệu minh bạch hơn, chi phí nắm giữ được tính đầy đủ hơn và đất không sử dụng phải chịu áp lực tài chính lớn hơn, chiến lược mua rồi chờ thị trường nâng giá có thể trở nên khó khăn hơn.

Nhưng điều đó không có nghĩa đất mất đi giá trị.

Ngược lại, thị trường có thể buộc phải phân biệt rõ hơn giữa “đất có giá” và “đất tạo ra giá trị”.

Một bất động sản có vị trí tốt, pháp lý rõ, khả năng phát triển thực tế, kết nối hạ tầng tốt và nhu cầu sử dụng thật vẫn có nền tảng để duy trì giá trị.

Trong khi đó, những tài sản được định giá chủ yếu bằng kỳ vọng có thể phải đối mặt với quá trình sàng lọc mạnh hơn khi thông tin và chi phí ngày càng minh bạch.

Người mua và nhà đầu tư nên theo dõi điều gì?

Ở thời điểm hiện tại, những nội dung nêu trên vẫn cần được theo dõi qua quá trình cụ thể hóa và triển khai chính sách.

Với người mua và nhà đầu tư, thay vì chỉ theo dõi bảng giá đất hoặc hỏi một khu vực có tăng giá hay không, có thể cần quan tâm đồng thời đến chất lượng dữ liệu, quy hoạch, mục đích sử dụng, khả năng khai thác, nghĩa vụ tài chính và chi phí nắm giữ.

Bởi nếu định hướng mới được triển khai đồng bộ, lợi thế trong chu kỳ tiếp theo có thể không còn thuộc về người đơn thuần giữ đất lâu nhất.

Nó có thể thuộc về người hiểu rõ nhất tài sản mình đang sở hữu có thể tạo ra giá trị gì.

Kết luận

Đổi mới cơ chế định giá đất mới chỉ là một phần của câu chuyện lớn hơn.

Nếu dữ liệu đất đai được kết nối, phương pháp định giá minh bạch hơn và chính sách tài chính tạo động lực đưa đất vào sử dụng, thị trường bất động sản có thể tiến thêm một bước từ thị trường của kỳ vọng sang thị trường coi trọng hiệu quả khai thác.

Vì vậy, biến số đáng theo dõi trong thời gian tới không chỉ là giá đất được xác định ở mức nào, mà còn là cơ chế dữ liệu, định giá và chính sách chống đầu cơ sẽ được cụ thể hóa và vận hành trên thực tế ra sao.