Giá nhà TPHCM vượt 30 lần thu nhập: Bài toán an cư của một siêu đô thị

TPHCM đang hướng đến tầm nhìn trở thành trung tâm kinh tế, tài chính và đổi mới sáng tạo hàng đầu châu Á. Tuy nhiên, đằng sau tham vọng phát triển là một thách thức trực tiếp với chất lượng sống: giá nhà ngày càng cách xa thu nhập của người dân.

Theo số liệu được dẫn tại một hội thảo gần đây, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập hộ gia đình tại TPHCM đã vượt 30 lần. Con số này cao hơn nhiều so với ngưỡng tham chiếu dưới 4 lần tại các nước phát triển và khoảng 4–5 lần tại Singapore.

Dù cách tính có thể khác nhau giữa từng thị trường, mức chênh lệch trên vẫn cho thấy khả năng tiếp cận nhà ở tại TPHCM đang chịu sức ép rất lớn.

Tầm nhìn đô thị toàn cầu và yêu cầu thay đổi mô hình phát triển

PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, cho biết Nghị quyết 31 của Bộ Chính trị đã xác lập mục tiêu đến năm 2045, TPHCM trở thành trung tâm kinh tế, tài chính và đổi mới sáng tạo hàng đầu châu Á, có chất lượng sống cao.

Đến năm 2075, thành phố đặt tầm nhìn trở thành đô thị toàn cầu, thông minh và hiện đại.

Khung pháp lý mới từ Luật Phát triển đô thị được kỳ vọng giúp TPHCM chuyển từ quản lý hành chính sang quản trị phát triển; giảm phụ thuộc vào đất đai và lao động giá rẻ để hướng đến tăng trưởng dựa trên tri thức, dữ liệu và công nghệ.

Theo ông Thiên, tầm nhìn dài hạn đòi hỏi chính quyền và doanh nghiệp vượt ra khỏi tư duy nhiệm kỳ hoặc những chu kỳ thị trường ngắn. Quy hoạch cần xác định rõ vai trò của từng cực phát triển, đồng thời tạo cơ chế phối hợp giữa các khu vực.

Cấu trúc kinh tế đa tầng sau khi mở rộng không gian

Theo định hướng quy hoạch, khu vực trung tâm TPHCM giữ vai trò hạt nhân dịch vụ cao cấp, nơi phát triển Trung tâm Tài chính Quốc tế và hệ sinh thái đổi mới sáng tạo.

Khu vực Bình Dương cũ được định hướng tiếp tục phát huy thế mạnh công nghiệp công nghệ cao, gắn sản xuất với nghiên cứu và đổi mới sáng tạo.

Bà Rịa – Vũng Tàu trước đây sẽ đảm nhiệm vai trò trung tâm hàng hải, logistics, khu thương mại tự do và du lịch quốc tế, dựa trên lợi thế cảng nước sâu và không gian ven biển.

Cấu trúc này có thể tạo nên một vùng đô thị với nhiều chức năng bổ trợ. Tuy nhiên, để các cực phát triển hoạt động hiệu quả, hạ tầng giao thông và thị trường lao động phải được kết nối thực chất.

Ba bài toán cần giải quyết để kiến tạo siêu đô thị

PGS.TS Trần Đình Thiên cho rằng TPHCM cần giải quyết ba bài toán căn bản.

Đầu tiên là tổ chức không gian đa cực. Thành phố cần giảm phụ thuộc vào một trung tâm duy nhất, phân định rõ các cực tài chính, công nghiệp, logistics và cảng biển để tạo sự tương hỗ.

Bài toán thứ hai là phát triển đô thị theo mô hình TOD. Nhà ở, thương mại, việc làm và dịch vụ cần được tổ chức quanh các đầu mối giao thông, tuyến metro và đường vành đai. Hạ tầng khi đó tham gia trực tiếp vào quá trình hình thành cấu trúc đô thị.

Cuối cùng là quản trị thông minh. Dữ liệu và công nghệ cần được sử dụng để dự báo nhu cầu, điều phối hạ tầng và nâng cao khả năng ứng phó với biến đổi khí hậu, ngập nước cũng như sự dịch chuyển của chuỗi cung ứng.

Ùn tắc gây thiệt hại khoảng 6 tỷ USD mỗi năm

Ông Nguyễn Đỗ Dũng, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn quốc tế enCity, cho rằng thách thức của TPHCM không dừng ở ùn tắc, ngập nước hay ô nhiễm. Vấn đề sâu hơn là chi phí logistics ngày càng lớn mà người dân và doanh nghiệp phải gánh chịu.

Theo số liệu được ông Dũng đưa ra, ùn tắc giao thông gây thiệt hại khoảng 6 tỷ USD mỗi năm. Thời gian di chuyển kéo dài làm tăng chi phí vận tải, giảm hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp và thu hẹp phạm vi tìm kiếm việc làm của người lao động.

Lợi thế tập trung của một đô thị chỉ phát huy khi người dân có thể tiếp cận việc làm, nhà ở và dịch vụ với chi phí hợp lý. Nếu thời gian và chi phí đi lại quá lớn, chính lợi thế quy mô cũng bị suy giảm.

Hạ tầng từng làm thay đổi hướng đô thị hóa

Thực tế khoảng 20 năm qua cho thấy quá trình đô thị hóa của TPHCM không hoàn toàn đi theo những đồ án quy hoạch trước đây.

Các quy hoạch năm 1993 và 1998 định hướng thành phố phát triển mạnh về phía Nam và phía Đông. Tuy nhiên, khu vực phía Bắc và Đông Bắc lại đô thị hóa nhanh hơn nhờ lợi thế về giao thông và kết nối công nghiệp.

Xa lộ Hà Nội là một ví dụ. Trục đường kết nối trung tâm với Biên Hòa, sau đó mở rộng về Bình Dương, đã góp phần hình thành nhiều khu dân cư và cực kinh tế mới.

Bài học cho thấy nơi nào hạ tầng và hoạt động sản xuất được triển khai thực tế, nơi đó có khả năng thu hút dân cư mạnh hơn những định hướng mới dừng ở bản vẽ.

Khoảng 200km đường sắt đô thị có thể mở rộng không gian sống

TPHCM đặt mục tiêu phát triển khoảng 200km đường sắt đô thị đến năm 2030. Nếu mạng lưới được triển khai đồng bộ, thời gian di chuyển giữa nơi ở và nơi làm việc có thể được rút ngắn.

Người lao động khi đó có thể lựa chọn sống xa khu vực lõi hơn mà vẫn tiếp cận được các trung tâm việc làm. Doanh nghiệp cũng mở rộng phạm vi tuyển dụng nhân lực thay vì phụ thuộc vào dân cư sinh sống gần trụ sở.

Đây là cơ sở để phát triển các khu đô thị TOD quanh nhà ga và đầu mối giao thông công cộng. Tuy nhiên, TOD không nên chỉ trở thành lý do để tăng giá đất hoặc phát triển dự án cao cấp quanh metro.

Nếu nhà ở tại khu vực có giao thông tốt vẫn vượt khả năng chi trả, người thu nhập trung bình và thấp tiếp tục bị đẩy ra xa hơn. Khi đó, lợi ích xã hội của metro sẽ bị hạn chế.

Giá nhà vượt 30 lần thu nhập: Cảnh báo về khả năng an cư

Tỷ lệ giá nhà trên thu nhập hộ gia đình tại TPHCM được nêu ở mức hơn 30 lần. Trong khi đó, ngưỡng tham chiếu tại nhiều nước phát triển thường dưới 4 lần và Singapore khoảng 4–5 lần.

Cần lưu ý chỉ số này có thể thay đổi theo phương pháp lựa chọn loại nhà, giá trị căn nhà đại diện, thu nhập trước hoặc sau thuế và quy mô hộ gia đình. Vì vậy, không nên so sánh máy móc giữa các quốc gia.

Dù vậy, khoảng cách quá lớn vẫn phản ánh một thực tế: nhiều hộ gia đình khó mua nhà nếu chỉ dựa vào thu nhập và tích lũy thông thường. Khi phải sử dụng khoản vay lớn, lãi suất và thời gian trả nợ trở thành áp lực kéo dài hàng chục năm.

Giá nhà cao cũng tác động đến khả năng thu hút lao động của thành phố. Người lao động có thể lựa chọn sống xa hơn, chuyển sang địa phương khác hoặc yêu cầu mức thu nhập cao hơn để bù đắp chi phí sinh hoạt.

Nhà ở phải phát triển đồng thời với giao thông

Hệ thống metro, đường vành đai và cầu mới có thể mở rộng phạm vi lựa chọn nơi ở. Tuy nhiên, giao thông chỉ phát huy đầy đủ giá trị khi có nguồn cung nhà ở phù hợp tại các khu vực được kết nối.

Nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và nhà cho thuê cần được bố trí quanh các đầu mối giao thông công cộng, khu công nghiệp và trung tâm việc làm mới.

Nếu người dân có thể di chuyển xa hơn nhưng không đủ khả năng mua hoặc thuê nhà tại những khu vực đó, gánh nặng nhà ở chỉ chuyển từ trung tâm ra vùng ven. Thành phố tiếp tục mở rộng nhưng thời gian đi lại và chi phí sinh hoạt của người dân không được cải thiện.

Hoàn thiện vành đai để giảm hàng hóa đi qua trung tâm

Cấu trúc logistics hiện nay khiến lượng lớn hàng hóa từ các khu sản xuất phía Bắc phải di chuyển đến cảng biển và sân bay ở phía Nam, Đông Nam, nhiều trường hợp đi qua khu vực lõi.

Việc hoàn thiện Vành đai 3, Vành đai 4 cùng các hành lang Bắc – Nam, Đông – Tây sẽ tạo thêm tuyến kết nối trực tiếp giữa khu sản xuất, cảng biển và sân bay.

Khi luồng vận tải hàng hóa được tách khỏi giao thông đô thị, áp lực lên khu vực trung tâm có thể giảm. Đây cũng là điều kiện để các cực công nghiệp và logistics phát triển đúng vai trò trong cấu trúc đa cực.

Góc nhìn Review Bất Động Sản: Siêu đô thị phải giữ được người lao động

Khả năng cạnh tranh của một đô thị không chỉ nằm ở trung tâm tài chính, cảng biển hay mạng lưới metro. Thành phố còn phải bảo đảm người lao động có thể sống gần việc làm với chi phí hợp lý.

Khi giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập, thị trường có thể vẫn ghi nhận những dự án giá trị lớn nhưng nhu cầu ở thực ngày càng bị dồn nén. Khoảng cách này kéo dài sẽ tạo áp lực lên giao thông, thị trường lao động và chất lượng sống.

Phát triển nhà ở phù hợp không có nghĩa chỉ tăng số lượng căn hộ. Sản phẩm phải đúng mức giá, đúng vị trí và gắn với giao thông công cộng, việc làm, trường học, y tế cùng các dịch vụ thiết yếu.

TPHCM chỉ thực sự trở thành đô thị đáng sống khi thành quả của tăng trưởng được chuyển hóa thành khả năng tiếp cận nhà ở. Tầm nhìn 100 năm cần bắt đầu từ một câu hỏi rất thực tế: người đang làm việc và tạo ra giá trị cho thành phố sẽ sống ở đâu?