Thị trường bất động sản cuối năm 2026: Phục hồi nhưng không dành cho mọi dự án

Thị trường bất động sản bước vào những tháng cuối năm 2026 với hai tín hiệu trái chiều. Nguồn cung mới tiếp tục được bổ sung, nhưng lượng giao dịch giảm và chi phí vay vẫn tạo áp lực lên người mua.

Bức tranh cuối năm vì vậy khó diễn ra theo một chiều. Thị trường có thể tiếp tục phục hồi, nhưng dòng tiền được dự báo chỉ tập trung vào những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, mức giá phù hợp và khả năng sử dụng hoặc khai thác thực tế.

Nguồn cung mới cải thiện tại cả miền Bắc và miền Nam

Theo dữ liệu của Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), trong tháng 7/2026, miền Bắc ghi nhận khoảng 4.200 sản phẩm mới, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 40%.

Tại miền Nam, nguồn cung mới đạt khoảng 3.900 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ ở khu vực này đạt 58,6%, cao hơn đáng kể so với miền Bắc.

Trước đó, Bộ Xây dựng cho biết trong quý II có khoảng 59.000 căn nhà ở đủ điều kiện mở bán, tăng 23,6% so với quý I và tăng 70,1% so với cùng kỳ năm 2025.

Những con số trên cho thấy quá trình tháo gỡ thủ tục và chuẩn bị nguồn hàng đã có chuyển biến. Người mua có thêm lựa chọn, trong khi nhiều dự án từng chậm triển khai đang dần quay lại thị trường.

Tuy nhiên, nguồn cung tăng mới chỉ giải quyết được một phần bài toán. Khả năng hấp thụ còn phụ thuộc vào giá bán, lãi suất, pháp lý và mức độ phù hợp của sản phẩm với nhu cầu thực tế.

Hơn 100.000 giao dịch nhưng vẫn giảm mạnh so với quý trước

Trong quý II/2026, thị trường ghi nhận hơn 100.000 giao dịch thành công, chỉ tương đương 71,5% kết quả của quý trước. Như vậy, lượng giao dịch đã giảm khoảng 28,5% theo quý dù nguồn cung được cải thiện.

Giá giao dịch thứ cấp ở các phân khúc căn hộ, biệt thự và đất nền nhìn chung có xu hướng giảm nhẹ. Đây là dấu hiệu cho thấy bên bán đang phải điều chỉnh kỳ vọng khi thanh khoản suy yếu.

Một trong những nguyên nhân chính là chi phí vốn tăng. Lãi suất cho vay bất động sản hiện phổ biến ở mức 12–14%/năm; lãi suất thả nổi tại một số nơi có thể lên tới 15–16%/năm.

Ở mặt bằng này, người mua sử dụng vốn vay phải tính toán kỹ hơn khả năng trả nợ. Với nhà đầu tư, chi phí lãi vay có thể làm giảm đáng kể hiệu quả nếu giá bất động sản đi ngang hoặc thời gian bán lại kéo dài.

Nhà đầu tư chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang kiểm soát dòng tiền

Tâm lý trên thị trường đang có sự thay đổi. Nhiều nhà đầu tư không còn đặt mục tiêu mua vào rồi bán lại trong thời gian ngắn, mà quan tâm nhiều hơn đến khả năng cho thuê, khai thác kinh doanh và giá trị sử dụng của tài sản.

Anh Nguyễn Thắng, một nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội, cho rằng điều quan trọng trong giai đoạn hiện nay là kiểm soát được dòng tiền. Khi lãi suất cao, việc sử dụng tỷ lệ vốn vay lớn có thể tạo áp lực ngay cả khi thị trường chỉ đi ngang.

Vì vậy, nhóm sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng đang được triển khai và khả năng khai thác rõ ràng đang có lợi thế hơn. Ngược lại, tài sản chỉ dựa vào tin quy hoạch hoặc kỳ vọng tăng giá sẽ khó thuyết phục người mua thận trọng.

Theo nhà đầu tư này, khả năng xuất hiện một đợt tăng giá diện rộng từ nay đến cuối năm không cao. Một số điểm nóng cục bộ vẫn có thể hình thành, nhưng mức độ phân hóa giữa các dự án và khu vực sẽ rõ hơn.

Ba kịch bản cho thị trường cuối năm 2026

DXS-FERI xây dựng ba kịch bản gồm thách thức, kỳ vọng và lý tưởng. Mỗi kịch bản phụ thuộc vào diễn biến kinh tế vĩ mô, lạm phát, lãi suất và tốc độ hoàn thiện chính sách.

Kịch bản thách thức

Trong trường hợp kinh tế thế giới tiếp tục diễn biến phức tạp, áp lực lạm phát tăng và các yếu tố hỗ trợ thị trường chậm hơn dự kiến, lãi suất thả nổi có thể duy trì ở mức 13–15%.

Khi đó, nguồn cung dự kiến tăng khoảng 15–20%, giá bán có thể giảm nhẹ và tỷ lệ hấp thụ ở mức dưới 20%. Thanh khoản thị trường tiếp tục thấp, trong khi những dự án có giá cao hoặc phụ thuộc nhiều vào khách đầu tư sẽ gặp nhiều khó khăn.

Kịch bản kỳ vọng

Đây là kịch bản được DXS-FERI đánh giá có xác suất xảy ra cao nhất. Điều kiện đặt ra là kinh tế tiếp tục tăng trưởng ổn định, khung pháp lý từng bước hoàn thiện và chính sách tiền tệ được điều hành thận trọng.

Nguồn cung trong kịch bản này có thể tăng khoảng 20–30%. Lãi suất thả nổi duy trì trong khoảng 11–13%, giá bán nhìn chung đi ngang hoặc tăng nhẹ, còn tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 25–40%.

Thị trường tiếp tục phục hồi nhưng diễn biến ổn định và có chọn lọc. Dòng tiền tập trung vào sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, phục vụ nhu cầu ở thực và được phát triển tại khu vực có hạ tầng rõ ràng.

Kịch bản lý tưởng

Kịch bản tích cực nhất được xây dựng trên giả định kinh tế vĩ mô thuận lợi, niềm tin của người mua phục hồi mạnh và lãi suất thả nổi giảm xuống còn 9–11%.

Trong điều kiện này, nguồn cung có thể tăng 30–40% và giá bán tăng khoảng 5–10%. Dòng vốn đầu tư quay lại mạnh hơn, giúp thanh khoản cải thiện trên nhiều phân khúc.

Tuy nhiên, DXS-FERI nhận định đây là kịch bản khó xảy ra trong những tháng còn lại của năm 2026.

Dòng tiền ưu tiên pháp lý, hạ tầng và giá trị sử dụng

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, đánh giá tâm lý người mua vẫn thận trọng trước áp lực lạm phát, lãi suất cao và những biến động của kinh tế toàn cầu.

Khác với một số chu kỳ trước, người mua hiện chú trọng an toàn tài chính, hạn chế sử dụng đòn bẩy quá mức và ưu tiên sản phẩm có giá trị sử dụng thực. Những dự án sở hữu vị trí tốt, chất lượng phát triển cao và được hỗ trợ bởi hạ tầng đồng bộ có khả năng thu hút dòng tiền tốt hơn.

Điều này cũng đồng nghĩa việc thị trường phục hồi không mang lại cơ hội ngang nhau cho mọi dự án. Sản phẩm thiếu pháp lý, chậm tiến độ, giá bán vượt quá khả năng chi trả hoặc không có nhu cầu sử dụng thực sẽ tiếp tục chịu áp lực thanh khoản.

Góc nhìn Review Bất Động Sản: Thị trường đang phục hồi theo chất lượng tài sản

Kịch bản dễ xảy ra nhất vào cuối năm không phải một đợt tăng giá đồng loạt, mà là quá trình phân loại lại tài sản. Pháp lý, tiến độ, khả năng khai thác và mức giá sẽ quyết định sản phẩm nào giữ được thanh khoản.

Chênh lệch tỷ lệ hấp thụ giữa miền Bắc và miền Nam cũng cho thấy nguồn cung không phải yếu tố duy nhất. Sức mua tại mỗi khu vực còn phụ thuộc vào cơ cấu sản phẩm, giá bán, chính sách thanh toán và khả năng tiếp cận tín dụng.

Trong bối cảnh lãi suất còn cao, một dự án bán được hàng chưa chắc vì thị trường đã phục hồi hoàn toàn. Đó có thể là kết quả của chính sách hỗ trợ tài chính, mức giá phù hợp hoặc lợi thế riêng của dự án. Người mua cần tách biệt sức hút thực của tài sản với hiệu ứng truyền thông ngắn hạn.

Từ nay đến cuối năm, cơ hội vẫn tồn tại nhưng sẽ không trải đều. Những tài sản đáp ứng nhu cầu ở thực, tạo được dòng tiền và có tiến độ triển khai rõ ràng sẽ có khả năng đứng vững tốt hơn khi thị trường tiếp tục sàng lọc.