Căn hộ và đất nền TP.HCM, vùng phụ cận cùng giảm 66% lượng tiêu thụ trong quý III/2026

Lượng tiêu thụ căn hộ tại TP.HCM và vùng phụ cận giảm 66%

Thị trường bất động sản nhà ở tại TP.HCM và các địa phương phụ cận đang ghi nhận sự suy giảm đáng kể về sức cầu trong quý III/2026.

Ngày 12/10/2026, DKRA Consulting, thuộc DKRA Group, công bố báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận, bao gồm Đồng Nai và Tây Ninh.

Theo báo cáo, phân khúc căn hộ ghi nhận nguồn cung sơ cấp hơn 13.200 căn, giảm 31% so với quý II/2026. Trong đó, TP.HCM tiếp tục giữ vai trò chủ lực khi chiếm khoảng 94% tổng nguồn cung sơ cấp của khu vực khảo sát.

Nguồn cung căn hộ mới đạt hơn 4.000 căn, chỉ tương đương khoảng 33% so với quý trước. Điều này cho thấy hoạt động đưa sản phẩm mới ra thị trường đã chậm lại đáng kể.

Tuy nhiên, diễn biến đáng chú ý nhất nằm ở lượng tiêu thụ khi DKRA ghi nhận sức cầu căn hộ giảm tới 66% so với quý trước.

Theo đơn vị nghiên cứu, tâm lý chờ đợi của khách hàng trong bối cảnh lãi suất cao và các động thái kiểm soát tín dụng bất động sản là những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà.

Khi chi phí sử dụng vốn trở thành mối quan tâm lớn, người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn khả năng thanh toán trong dài hạn thay vì chỉ nhìn vào giá bán và các ưu đãi ban đầu.

Giá căn hộ thứ cấp giảm phổ biến 4–7%

Sự suy yếu của sức cầu đang tạo áp lực lên hoạt động bán hàng và giao dịch chuyển nhượng.

Theo DKRA Consulting, nhiều chủ đầu tư tiếp tục áp dụng các chính sách hỗ trợ như chiết khấu giá bán, giãn tiến độ thanh toán và hỗ trợ lãi vay nhằm giảm áp lực tài chính cho người mua.

Những chính sách này có thể giúp khách hàng giảm số tiền phải thanh toán trong giai đoạn đầu, đồng thời hỗ trợ doanh nghiệp duy trì hoạt động bán hàng khi thị trường chậm lại.

Tuy nhiên, hiệu quả thực tế của từng chương trình phụ thuộc vào điều kiện hợp đồng, thời gian ưu đãi và nghĩa vụ tài chính phát sinh sau khi kết thúc hỗ trợ.

Trên thị trường thứ cấp, DKRA ghi nhận giá căn hộ giảm phổ biến khoảng 4–7% so với quý II/2026.

Mức điều chỉnh tập trung chủ yếu ở những giao dịch có người bán chịu áp lực từ đòn bẩy tài chính và chi phí lãi vay.

Điều này cho thấy sự phân hóa giữa những chủ sở hữu có khả năng nắm giữ tài sản dài hạn và nhóm cần thu hồi vốn trong thời gian ngắn.

Dù vậy, mức giảm giá thứ cấp được ghi nhận trong báo cáo không đồng nghĩa tất cả căn hộ tại TP.HCM và vùng phụ cận đều giảm ở cùng một tỷ lệ.

Giá trị của từng sản phẩm vẫn chịu ảnh hưởng bởi vị trí, phân khúc, chất lượng công trình, tình trạng pháp lý và nhu cầu thực tế.

Đất nền cũng giảm khoảng 66% lượng tiêu thụ sơ cấp

Không chỉ căn hộ, phân khúc đất nền tại TP.HCM và vùng phụ cận cũng ghi nhận sự suy giảm mạnh về lượng tiêu thụ trong quý III/2026.

Theo DKRA Consulting, nguồn cung sơ cấp đất nền tăng nhẹ 1% so với quý trước. Tuy nhiên, khoảng 95% tổng nguồn cung đến từ các dự án đã mở bán trong những giai đoạn trước.

Nguồn cung đất nền mới giảm 30% so với quý II/2026, phản ánh sự thận trọng của các chủ đầu tư khi nhu cầu thị trường còn thấp.

Đáng chú ý, lượng tiêu thụ sơ cấp đất nền giảm khoảng 66% so với quý trước, tương đương mức giảm được ghi nhận ở phân khúc căn hộ.

Xét theo địa bàn, Tây Ninh chiếm khoảng 76% tổng lượng tiêu thụ đất nền sơ cấp của khu vực khảo sát, tiếp tục giữ vai trò chủ lực về sức cầu.

Số liệu này cho thấy hoạt động giao dịch không phân bổ đồng đều giữa các địa phương, mà tập trung vào những khu vực và sản phẩm có khả năng thu hút người mua.

Trong khi đó, giá đất nền sơ cấp được DKRA đánh giá không có nhiều biến động và tiếp tục duy trì ở mức cao do ảnh hưởng của chi phí đầu vào.

Trên thị trường thứ cấp, giá đất nền giảm trung bình khoảng 2% so với quý trước, chủ yếu do áp lực điều chỉnh từ nhóm nhà đầu tư sử dụng vốn vay.

Như vậy, lượng tiêu thụ đất nền giảm mạnh hơn đáng kể so với mức điều chỉnh giá thứ cấp bình quân. Đây là một dấu hiệu cho thấy sự thận trọng của người mua chưa được giải quyết chỉ bằng những thay đổi giá ở mức hạn chế.

Nguồn cung quý IV/2026 được dự báo tăng trở lại

Bước sang quý IV/2026, DKRA Consulting dự báo nguồn cung mới của một số phân khúc có thể cải thiện so với quý trước.

Đối với đất nền, thị trường dự kiến ghi nhận khoảng 200–300 sản phẩm mở bán mới, tập trung tại những dự án đã hoàn thiện pháp lý và hạ tầng.

Tuy nhiên, nguồn cung mới vẫn được dự báo ở mức hạn chế khi tâm lý thận trọng của nhà đầu tư chưa có nhiều thay đổi.

Mặt bằng lãi suất chưa xuất hiện chuyển biến tích cực rõ rệt cũng được DKRA đánh giá là yếu tố có thể tiếp tục ảnh hưởng đến thanh khoản trong ngắn hạn.

Ở phân khúc căn hộ, DKRA dự báo nguồn cung mới quý IV có thể đạt khoảng 7.000–10.000 căn, tập trung tại khu Đông, khu Nam TP.HCM và khu vực Bình Dương trước đây.

Trong cơ cấu sản phẩm, căn hộ hạng A tiếp tục chiếm ưu thế tại khu vực trung tâm, trong khi phân khúc hạng B và C được dự báo đóng vai trò chủ lực ở vùng ven.

Nhu cầu nhà ở vào những tháng cuối năm có thể hỗ trợ sức cầu cải thiện, nhưng DKRA cho rằng thị trường khó ghi nhận sự gia tăng đột biến trong ngắn hạn.

Cần lưu ý, các con số nguồn cung quý IV là dự báo của đơn vị nghiên cứu, không phải lượng sản phẩm đã chính thức mở bán.

Thanh khoản giảm sâu đặt ra bài toán về giá bán và khả năng chi trả

Việc lượng tiêu thụ căn hộ và đất nền cùng giảm khoảng 66% trong một quý phản ánh áp lực đáng kể đối với hoạt động giao dịch tại TP.HCM và vùng phụ cận.

Tuy nhiên, hai phân khúc có những đặc điểm khác nhau về nhu cầu sử dụng và hành vi đầu tư.

Đối với căn hộ, nhu cầu ở thực là một yếu tố quan trọng, nhưng quyết định mua còn phụ thuộc vào thu nhập, khả năng vay vốn và mức giá phù hợp.

Với đất nền, dòng tiền đầu tư và kỳ vọng gia tăng giá trị tài sản thường có ảnh hưởng lớn đến thanh khoản. Khi thị trường trở nên thận trọng, những sản phẩm khó khai thác hoặc phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá có thể gặp khó khăn hơn trong việc tìm người mua.

Diễn biến giá thứ cấp cũng cho thấy sự khác biệt giữa hai phân khúc. Trong khi căn hộ ghi nhận mức giảm phổ biến 4–7%, giá đất nền thứ cấp giảm bình quân khoảng 2%.

Điều này đặt ra câu hỏi liệu mức điều chỉnh giá hiện tại đã đủ để thu hút dòng tiền quay trở lại hay chưa.

Đối với người mua, thị trường chậm lại có thể tạo thêm thời gian tìm hiểu, so sánh và thương lượng. Tuy nhiên, việc lựa chọn bất động sản vẫn cần dựa trên pháp lý, giá trị sử dụng, năng lực tài chính và khả năng thanh toán trong dài hạn.

Đối với chủ đầu tư, những chính sách hỗ trợ tài chính có thể giúp cải thiện khả năng tiếp cận sản phẩm, nhưng khó thay thế hoàn toàn vai trò của mức giá phù hợp với nhu cầu thị trường.

Trong những tháng cuối năm 2026, diễn biến lãi suất, lượng sản phẩm mở bán thực tế và tỷ lệ hấp thụ sẽ là các yếu tố quan trọng để đánh giá khả năng phục hồi thanh khoản.

---

? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Sự suy giảm đồng thời khoảng 66% lượng tiêu thụ căn hộ và đất nền là tín hiệu đáng chú ý về khả năng hấp thụ của thị trường TP.HCM và vùng phụ cận. Dù hai phân khúc phục vụ những nhóm nhu cầu khác nhau, cả hai đều đang chịu tác động từ tâm lý thận trọng và áp lực chi phí vốn. Khi nguồn cung tiếp tục hiện diện nhưng giao dịch giảm sâu, bài toán quan trọng không còn chỉ là có bao nhiêu sản phẩm được mở bán, mà là bao nhiêu sản phẩm thực sự phù hợp với khả năng chi trả của người mua.

Thị trường thứ cấp đã xuất hiện điều chỉnh giá, nhưng mức giảm chưa đồng đều và chưa đủ cơ sở để khẳng định đã hình thành mặt bằng giá mới. Trong giai đoạn này, những dự án có pháp lý rõ ràng, giá bán hợp lý và nhu cầu sử dụng thực tế có thể có lợi thế hơn. Với người mua, điều cần quan tâm không phải thị trường đã giảm bao nhiêu phần trăm, mà là mức giá hiện tại có phù hợp với giá trị tài sản và khả năng tài chính của mình hay không.