Chu kỳ bất động sản 2026: Thị trường tái cân bằng, nhu cầu ở thực dần dẫn dắt

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng 2024–2025, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ điều chỉnh với sự phân hóa rõ nét. Theo các chuyên gia, động lực phát triển trong giai đoạn tới sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào nhu cầu ở thực, chất lượng nguồn cung và khả năng quản trị dòng vốn.

Sau hai năm tăng giá mạnh, thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh

Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều chu kỳ biến động, từ giai đoạn tăng trưởng nóng 2006–2008, khủng hoảng 2009–2013, phục hồi 2014–2018 đến thời kỳ điều chỉnh sâu 2019–2023.

Từ năm 2024, thị trường từng bước phục hồi. Tuy nhiên, sau giai đoạn tăng trưởng nóng 2024–2025, năm 2026 đang chứng kiến quá trình tái cân bằng với nguồn cung cải thiện, thanh khoản phân hóa và giá điều chỉnh tại một số khu vực.

Theo bà Đặng Phương Hằng, Tổng Giám đốc CBRE Việt Nam, giá bất động sản trên thị trường thứ cấp trong hai năm vừa qua tăng bình quân hơn 25% mỗi năm.

Sau giai đoạn tăng mạnh, thị trường đang dần tìm lại trạng thái cân bằng giữa cung và cầu. Nguồn cung trở nên dồi dào hơn, trong khi nhu cầu có sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc.

Bà Hằng cho rằng có thể xem thời điểm hiện tại là khởi đầu của một chu kỳ phát triển mới.

Theo chuyên gia CBRE, ba động lực đáng chú ý trong giai đoạn tới gồm dư địa đô thị hóa còn lớn, triển vọng tăng trưởng kinh tế và sự dịch chuyển trong cơ cấu nhu cầu.

Trong đó, triển vọng tăng trưởng kinh tế được đề cập với mức có thể đạt tới 9,9%, hướng tới mục tiêu tăng trưởng hai con số trong những năm tiếp theo. Đây là kỳ vọng tăng trưởng, không phải kết quả đã đạt được.

Đáng chú ý, nhu cầu ở thực được nhận định đang dần trở thành yếu tố dẫn dắt thị trường, thay cho ảnh hưởng lớn của hoạt động đầu tư lướt sóng trong các giai đoạn trước.

Năm chuyển động định hình chu kỳ bất động sản mới

GS.TS Nguyễn Đức Thuận, Chủ tịch Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam (VACD), nhận định chu kỳ mới của thị trường không nên chỉ được xác định bằng việc giá bất động sản tăng trở lại.

Theo ông, điều quan trọng hơn là sự thay đổi trong những động lực tạo lập giá trị.

Chủ tịch VACD chỉ ra năm chuyển động đang định hình thị trường.

Thứ nhất, cải cách thể chế góp phần thiết lập môi trường cạnh tranh minh bạch và có kỷ luật hơn.

Thứ hai, sự phát triển của hạ tầng và quy hoạch tiếp tục mở rộng không gian đô thị, tạo thêm những khu vực phát triển bất động sản mới.

Thứ ba, dòng vốn cần được tổ chức đa dạng và an toàn hơn, giảm rủi ro từ việc phụ thuộc quá lớn vào một số nguồn tài trợ.

Thứ tư, nhu cầu sử dụng thực tế ngày càng có vai trò quan trọng trong việc định hình sản phẩm.

Thứ năm, năng lực quản trị sẽ quyết định khả năng thích ứng và phát triển dài hạn của từng doanh nghiệp.

Theo GS.TS Nguyễn Đức Thuận, chu kỳ mới đòi hỏi doanh nghiệp phải lựa chọn đúng hướng phát triển và duy trì được năng lực hoạt động trong dài hạn.

Nhu cầu ở thực tăng vai trò, nhưng nhà vừa túi tiền vẫn thiếu

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), chu kỳ phát triển mới cần hướng tới sự ổn định, bền vững và lấy nhu cầu thực làm trọng tâm.

Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung nhà ở hiện vẫn mất cân đối khi sản phẩm cao cấp chiếm tỷ trọng lớn, trong khi nhà ở bình dân ngày càng khan hiếm.

Một bộ phận người dân có thu nhập vượt ngưỡng được mua nhà ở xã hội nhưng lại chưa đủ khả năng tiếp cận nhà ở thương mại theo mặt bằng giá hiện nay.

Khoảng trống này cho thấy sự cần thiết của việc phát triển các sản phẩm nhà ở có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của nhóm thu nhập trung bình.

Bên cạnh đó, thị trường đang phân hóa rõ rệt giữa các doanh nghiệp.

Một số tập đoàn, doanh nghiệp lớn ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực, nhưng nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ, đặc biệt là các đơn vị môi giới, vẫn gặp khó khăn.

Điều này cho thấy kết quả tăng trưởng của một số doanh nghiệp chưa phản ánh đầy đủ tình hình chung của toàn thị trường.

Theo ông Châu, bất động sản công nghiệp và bất động sản du lịch là những phân khúc có điểm sáng đáng chú ý.

Ông cũng đề cập đến việc tín dụng dành cho phát triển nhà ở xã hội và bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng được xem xét theo cơ chế không tính vào hạn mức tăng trưởng tín dụng của ngân hàng.

Gần 5.000 dự án tồn đọng và quá trình khơi thông nguồn lực

Một trong những vấn đề quan trọng đối với chu kỳ phát triển mới là xử lý các dự án bất động sản gặp vướng mắc kéo dài.

Theo số liệu được ông Lê Hoàng Châu đề cập, tính đến ngày 30/10/2026, cả nước có 4.965 dự án gặp vướng mắc, tồn đọng kéo dài.

Các dự án này có tổng diện tích đất sử dụng hơn 208.000ha và tổng mức đầu tư khoảng 3,5 triệu tỷ đồng.

Đây là quy mô nguồn lực lớn, có thể ảnh hưởng đáng kể đến khả năng phát triển nguồn cung nếu các vướng mắc không được giải quyết.

Trong số các dự án được thống kê, đã có 3.611 dự án được xử lý, không còn vướng mắc và tiếp tục triển khai.

Bên cạnh đó, 1.206 dự án đã có phương án xử lý thuộc thẩm quyền các bộ, ngành; 146 dự án thuộc thẩm quyền xem xét, giải quyết của Quốc hội và Chính phủ, đang tiếp tục được rà soát.

Những kết quả này cho thấy quá trình tháo gỡ dự án tồn đọng đang có chuyển biến tích cực.

Tuy nhiên, việc xử lý vướng mắc pháp lý chưa đồng nghĩa toàn bộ dự án có thể ngay lập tức hoàn thành hoặc đưa sản phẩm ra thị trường. Tiến độ thực tế còn phụ thuộc vào năng lực tài chính, xây dựng và khả năng triển khai của từng chủ đầu tư.

Góc nhìn Review Bất Động Sản: Chu kỳ mới cần bắt đầu từ khả năng chi trả

Sự chuyển dịch từ đầu tư lướt sóng sang nhu cầu ở thực là tín hiệu đáng chú ý của thị trường bất động sản năm 2026.

Tuy nhiên, nhu cầu ở thực chỉ có thể trở thành động lực tăng trưởng bền vững khi người mua tiếp cận được sản phẩm phù hợp với thu nhập và khả năng tài chính.

Trong bối cảnh giá nhà đã tăng mạnh, nguồn cung cải thiện chưa chắc đồng nghĩa với thanh khoản phục hồi nếu sản phẩm mới tiếp tục tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp.

Đối với doanh nghiệp, chu kỳ mới đặt ra yêu cầu điều chỉnh chiến lược phát triển, kiểm soát chi phí vốn và chú trọng khả năng tiêu thụ thực tế của sản phẩm.

Đối với nhà đầu tư, việc lựa chọn bất động sản cần dựa trên pháp lý, giá trị sử dụng, khả năng khai thác và triển vọng phát triển của khu vực, thay vì chỉ kỳ vọng giá tiếp tục tăng.

Việc tháo gỡ các dự án tồn đọng có thể góp phần cải thiện nguồn cung, nhưng để tạo ra sự cân bằng thực chất, thị trường vẫn cần những sản phẩm đáp ứng được nhu cầu và sức mua của số đông.

Một chu kỳ bất động sản bền vững cần được đánh giá không chỉ qua tốc độ tăng giá hay quy mô nguồn cung, mà còn qua khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và hiệu quả sử dụng nguồn lực của toàn thị trường.