Thuế đất bỏ hoang 0,2% bị cho là quá nhẹ: Đề xuất đánh thuế thật cao có khả thi?

Đề xuất thuế 0,2% và thực trạng đô thị xây xong nhưng vắng người ở

Bộ Tài chính đang đề xuất bổ sung mức thuế suất 0,2%, không áp dụng hạn mức, đối với đất bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng. Theo thông tin được công bố, mức thuế này cao gần 7 lần so với thuế suất 0,03% đang áp dụng đối với đất ở trong hạn mức. Mục tiêu của chính sách là hạn chế tình trạng nắm giữ đất nhưng không khai thác, tránh lãng phí nguồn lực xã hội.

Tại TP.HCM, tình trạng nhiều bất động sản đã xây dựng nhưng chưa được đưa vào sử dụng tiếp tục gây chú ý. Theo ghi nhận của báo Tiền Phong, Khu đô thị Đông Tăng Long tại phường Long Phước có nhiều biệt thự, nhà phố đóng cửa, cỏ mọc và treo biển rao bán hoặc cho thuê. Dự án do Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và Đô thị (HUD) làm chủ đầu tư, khởi công năm 2005, quy mô gần 160 ha.

Tương tự, Khu đô thị Cát Lái được quy hoạch từ năm 2010, có vốn đầu tư 6.000 tỷ đồng, nhưng sau hơn 15 năm vẫn còn nhiều hạng mục chưa hoàn thiện. Một số khu đất để trống, nhiều dãy nhà ít người sinh sống và tiếp tục xuất hiện biển rao bán, cho thuê. Những hình ảnh này đặt ra câu hỏi về hiệu quả sử dụng đất và khả năng chuyển nguồn cung bất động sản thành không gian sống thực tế.

Tuy nhiên, việc một căn nhà không có người ở hoặc một khu đất chưa được xây dựng chưa đủ để kết luận chủ sở hữu có hành vi bỏ hoang thuộc diện phải chịu một sắc thuế mới. Muốn xác định đúng đối tượng, cơ quan quản lý còn phải làm rõ tình trạng pháp lý, mục đích sử dụng và nguyên nhân chưa đưa tài sản vào khai thác.

Chuyên gia cho rằng 0,2% chưa đủ sức răn đe

Trao đổi với báo Tiền Phong, chuyên gia kinh tế Huỳnh Thanh Điền, Trường Đại học Nguyễn Tất Thành, cho rằng tình trạng tích trữ đất đai để chờ tăng giá đã kéo dài qua nhiều chu kỳ thị trường. Theo ông, khi dòng tiền tập trung quá lớn vào tài sản không được khai thác, nguồn lực dành cho sản xuất và kinh doanh có thể bị ảnh hưởng.

Từ góc nhìn này, ông Điền đánh giá mức thuế 0,2% chưa đủ mạnh để thay đổi hành vi găm giữ đất. Ông đề cập khả năng áp mức thuế 20–30%, thậm chí trên 50% đối với những trường hợp đầu cơ, bỏ hoang đất nhằm tạo áp lực đưa tài sản vào sử dụng hoặc chuyển nhượng cho chủ thể có nhu cầu khai thác.

Cần phân biệt rõ đây là quan điểm của chuyên gia về mức độ chế tài, không phải phương án thuế đang được Bộ Tài chính trình. Mức 20–50% cũng đặt ra những vấn đề rất lớn về cơ sở tính thuế, khả năng chi trả, tính tương xứng và tác động đối với quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Vì vậy, không thể coi các tỷ lệ này là mức thuế dự kiến sẽ được áp dụng.

Theo ông Điền, để chính sách có thể triển khai công bằng, điều kiện quan trọng là hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và phân loại rõ các nhóm đất. Đây là nền tảng để nhận diện những trường hợp cố tình nắm giữ đất không khai thác thay vì chỉ đánh giá qua hiện trạng bên ngoài.

Doanh nghiệp lo chi phí thuế có thể chuyển vào giá nhà

Ở chiều ngược lại, đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho rằng nhiều dự án hiện nay không thể triển khai do vướng mắc pháp lý kéo dài. Trong những trường hợp này, doanh nghiệp có thể đã chủ động tìm cách hoàn thiện thủ tục nhưng vẫn chưa đủ điều kiện xây dựng. Nếu chỉ căn cứ vào việc đất chưa được sử dụng để áp thuế cao, chi phí của dự án sẽ tiếp tục gia tăng.

Vị đại diện đưa ra ví dụ một khu đất có giá trị tính thuế 1.000 tỷ đồng. Với mức thuế suất 0,2%, số thuế tương ứng là khoảng 2 tỷ đồng mỗi năm. Nếu thời gian xử lý thủ tục kéo dài nhiều năm, khoản chi này có thể trở thành một phần chi phí đầu tư và được doanh nghiệp tính toán vào giá bán sản phẩm.

Đây là lý do cần phân biệt giữa dự án cố tình chậm triển khai và dự án chưa thể thực hiện vì nguyên nhân khách quan. Chính sách thuế nếu thiếu cơ chế phân loại và loại trừ phù hợp có thể làm tăng áp lực tài chính đối với cả những doanh nghiệp đang cố gắng tháo gỡ khó khăn.

Chưa có câu trả lời rõ ràng cho thời gian xác định đất bỏ hoang

Một nút thắt quan trọng khác là định nghĩa pháp lý. Theo bài nguồn, Luật Đất đai 2024 và các luật thuế hiện hành chưa có định nghĩa riêng về đất bỏ hoang. Trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai được đề cập, cơ quan soạn thảo đang nghiên cứu cách xác định đất bỏ hoang dựa trên việc đất đã được Nhà nước giao hoặc cho thuê nhưng không được đưa vào sử dụng liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.

Tuy nhiên, dự thảo được bài báo dẫn lại chưa nêu rõ khoảng thời gian đó là bao lâu. Điều này khiến những câu hỏi như đất để trống bao nhiêu năm, thời điểm nào bắt đầu tính và trường hợp nào được loại trừ vẫn cần tiếp tục được làm rõ.

Đối với dự án đầu tư, tiến độ được phê duyệt có thể là căn cứ quan trọng để xác định tình trạng chậm triển khai. Nhưng với đất của cá nhân, việc phân biệt giữa nhu cầu tích lũy hợp pháp và hành vi đầu cơ, bỏ hoang có thể phức tạp hơn. Nếu thiếu dữ liệu và tiêu chí thống nhất, cùng một trạng thái đất chưa sử dụng có thể dẫn đến những cách đánh giá khác nhau.

? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Đánh thuế đất bỏ hoang không nên trở thành cuộc đua xem mức thuế phải cao đến đâu. Thuế suất chỉ là một phần của chính sách; phần quyết định là xác định đúng người cố tình giữ đất không khai thác và phân biệt họ với những trường hợp chưa thể sử dụng đất vì nguyên nhân khách quan. Một mức thuế rất cao nhưng áp dụng sai đối tượng có thể gây hệ quả lớn hơn lợi ích kỳ vọng.

Mặt khác, mức thuế quá thấp cũng có nguy cơ không đủ thay đổi hành vi đầu cơ nếu lợi ích từ việc chờ tăng giá vẫn lớn hơn chi phí nắm giữ. Vì vậy, bài toán thực sự là thiết kế một cơ chế thuế đủ sức điều chỉnh hành vi, có căn cứ pháp lý rõ ràng, dữ liệu đáng tin cậy và bảo đảm tính tương xứng. Đó mới là nền tảng để chống lãng phí đất mà không tạo thêm gánh nặng thiếu công bằng cho thị trường.