Theo kết quả giám sát của Ban Đô thị – HĐND TP Hà Nội, khoảng 78% nguồn chung cư thương mại mới thuộc phân khúc cao cấp và siêu sang. Dù căn hộ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung và giao dịch, mặt bằng giá cao cùng thanh khoản suy giảm đang cho thấy sự lệch pha giữa cơ cấu sản phẩm và nhu cầu nhà ở thực tế.
Chung cư dẫn dắt thị trường nhưng nguồn cung tập trung vào phân khúc giá cao
Thị trường bất động sản Hà Nội trong nửa đầu năm 2026 tiếp tục ghi nhận vai trò chủ đạo của phân khúc căn hộ. Theo báo cáo kết quả giám sát chuyên đề về tình hình phát triển và quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản do Ban Đô thị – HĐND TP Hà Nội công bố, chung cư chiếm khoảng 70% nguồn cung mở bán mới và 73% tổng lượng giao dịch.
Tuy nhiên, cơ cấu sản phẩm đang bộc lộ sự mất cân đối đáng chú ý. Khoảng 78% nguồn chung cư thương mại mới thuộc phân khúc cao cấp và siêu sang, trong khi các căn hộ có mức giá phù hợp với khả năng tài chính của nhóm thu nhập trung bình ngày càng khó tìm trên thị trường sơ cấp.
Theo báo cáo, nhóm căn hộ có giá 50–80 triệu đồng/m² chiếm tỷ trọng lớn. Những sản phẩm có giá trên 80 triệu đồng/m² cũng hiện diện đáng kể, trong khi phân khúc bình dân dưới 25 triệu đồng/m² gần như không còn xuất hiện trong nguồn cung mở bán mới.
Diễn biến này cho thấy việc gia tăng số lượng dự án và căn hộ chưa đồng nghĩa với cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở. Khi phần lớn sản phẩm mới được phát triển ở phân khúc giá cao, người mua có nhu cầu ở thực nhưng nguồn lực tài chính hạn chế vẫn gặp khó khăn trong việc tìm kiếm lựa chọn phù hợp.
Giá sơ cấp bình quân hơn 122 triệu đồng/m², lượng bán mới giảm mạnh
Theo báo cáo của Cushman & Wakefield được bài nguồn dẫn lại, giá bán sơ cấp bình quân căn hộ Hà Nội trong quý II/2026 đạt 4.659 USD/m², tương đương khoảng 122,7 triệu đồng/m² theo tỷ giá 26.350 đồng/USD. Mức giá này chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng và kinh phí bảo trì.
Đây là giá bình quân của nguồn cung được khảo sát, chịu ảnh hưởng đáng kể từ cơ cấu sản phẩm mở bán. Khi tỷ trọng căn hộ cao cấp và siêu sang lớn, mặt bằng giá trung bình có thể tăng ngay cả khi khả năng chi trả của phần lớn người mua không thay đổi tương ứng.
Trong khi giá bán duy trì ở mức cao, diễn biến giao dịch lại cho thấy dấu hiệu thận trọng. Quý II/2026, lượng bán mới đạt 4.561 căn, giảm 12% so với quý trước và 45% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ đạt 61%, giảm 2 điểm phần trăm theo quý và 16 điểm phần trăm theo năm.
Các số liệu phản ánh thị trường vẫn có giao dịch, nhưng sức mua không còn duy trì tốc độ như giai đoạn trước. Dòng tiền có xu hướng lựa chọn kỹ hơn về giá bán, vị trí, chất lượng sản phẩm và khả năng khai thác thực tế.
Thị trường chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang đánh giá giá trị sử dụng
Theo đánh giá của Ban Đô thị, thị trường bất động sản năm 2026 có sự khác biệt so với giai đoạn 2024–2025. Trong hai năm trước, giá nhà tăng mạnh trong bối cảnh tâm lý kỳ vọng tăng giá ngắn hạn và lo ngại bỏ lỡ cơ hội xuất hiện ở một bộ phận người mua.
Sang năm 2026, thanh khoản có xu hướng suy yếu, trong khi giao dịch tập trung nhiều hơn ở nhóm sản phẩm có giá hợp lý, bao gồm nhà ở xã hội và những bất động sản đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế. Ngược lại, đất nền mang tính đầu cơ, sản phẩm mua theo thông tin quy hoạch hoặc dự án chưa hình thành cộng đồng cư dân tiếp tục gặp khó khăn trong chuyển nhượng.
Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), giá bán sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao dù nguồn cung mới gia tăng. Nguyên nhân được đề cập bao gồm chi phí đất đai, tài chính, xây dựng và xu hướng phát triển sản phẩm ở phân khúc cao cấp.
Thay vì trực tiếp điều chỉnh giá niêm yết, nhiều chủ đầu tư sử dụng chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và kéo dài tiến độ thanh toán để cải thiện sức mua. Tuy nhiên, những ưu đãi này cần được xem xét trong tổng chi phí sở hữu, đặc biệt là nghĩa vụ thanh toán và lãi vay sau thời gian hỗ trợ.
Ở thị trường chuyển nhượng, áp lực điều chỉnh xuất hiện tại một số dự án từng tăng giá mạnh, nhất là khi bước vào giai đoạn bàn giao và người mua phải hoàn tất phần nghĩa vụ tài chính còn lại. Một bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường giai đoạn 2023–2025 cũng bắt đầu điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận để tăng khả năng bán lại và cân đối dòng tiền.
Trong khi đó, những dự án đã hình thành cộng đồng cư dân, đáp ứng tốt nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác cho thuê vẫn duy trì thanh khoản tương đối tích cực. Điều này cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ giữa giá trị sử dụng thực tế và kỳ vọng tăng giá của bất động sản.
Nhà ở xã hội được đẩy mạnh, nhưng cần thời gian để bổ sung nguồn cung thực tế
Trước tình trạng thiếu sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả, phát triển nhà ở xã hội đang trở thành một hướng bổ sung nguồn cung quan trọng tại Hà Nội.
Theo báo cáo giám sát, từ đầu năm 2026, thành phố đã khởi công 33 dự án nhà ở xã hội với quy mô khoảng 30.000 căn, vượt chỉ tiêu Chính phủ giao. Đây là bước tiến đáng chú ý về số lượng dự án được triển khai, dù các dự án vẫn cần thời gian xây dựng trước khi có thể cung cấp sản phẩm hoàn thiện cho người dân.
Trong năm 2027, Hà Nội dự kiến có khoảng 27 dự án với 28.696 căn nhà ở xã hội được cung ứng ra thị trường. Giai đoạn 2028–2030, thành phố dự kiến bổ sung thêm 101 dự án với tổng quy mô 86.216 căn hộ.
Nếu được triển khai đúng kế hoạch, nguồn cung này có thể góp phần cải thiện cơ hội tiếp cận nhà ở cho các nhóm đối tượng đủ điều kiện. Tuy nhiên, số lượng căn hộ dự kiến không nên được đồng nhất với số căn đã hoàn thành, đủ điều kiện mở bán hoặc bàn giao.
Bên cạnh tiến độ xây dựng, hiệu quả của chương trình nhà ở xã hội còn phụ thuộc vào vị trí dự án, kết nối giao thông, hạ tầng dịch vụ, giá bán và khả năng tiếp cận của đúng nhóm đối tượng có nhu cầu.
? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN
Con số 78% cho thấy vấn đề của thị trường chung cư Hà Nội không chỉ nằm ở tổng nguồn cung, mà còn ở cơ cấu nguồn cung. Khi phần lớn căn hộ mới tập trung vào nhóm giá cao, sự gia tăng số lượng sản phẩm chưa chắc giúp cải thiện khả năng sở hữu nhà của các gia đình có thu nhập trung bình. Mặt bằng giá bình quân hơn 122 triệu đồng/m² vì vậy cần được đặt trong bối cảnh phân khúc và cơ cấu dự án, thay vì coi đó là mức giá đại diện cho mọi căn hộ trên thị trường.
Đáng chú ý, việc lượng bán mới giảm 45% trong khi giá sơ cấp vẫn ở mức cao phản ánh sự khác biệt giữa kỳ vọng của bên bán và khả năng hấp thụ của thị trường. Một thị trường phát triển bền vững không chỉ cần thêm căn hộ, mà cần thêm những căn hộ phù hợp với nhu cầu và năng lực tài chính của người mua. Đây mới là bài toán quan trọng đối với cả chính sách phát triển nhà ở lẫn chiến lược sản phẩm của doanh nghiệp trong những năm tới.
TẢI BẢNG GIÁ