Đất ngoại thành được điều chỉnh cao nhất

Mới đây, Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội đã dự thảo Tờ trình về việc xây dựng bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Tại bảng giá này, giá đất được chia thành 17 khu vực.

Trong đó, khu vực 1 là trung tâm nội thành, gồm 9 phường trong vành đai 1. Khu vực 2 là các phường phía trong vành đai 2. Kế tiếp là khu vực 3, gồm các phường từ vành đai 2 - vành đai 3. Khu vực 4 và 5 là các phường ngoài vành đai 3. Các khu vực tiếp tục mở rộng cho tới khu vực 17 - gồm các xã nằm ngoài Quốc lộ 2A, Tỉnh lộ 16.

Đáng chú ý, khu vực ngoại thành lại là nơi có giá đất ở điều chỉnh mạnh nhất. Tiêu biểu là khu vực 9 với mức tăng lên tới 26% so với bảng giá hiện hành. Đây là khu vực gồm các xã nằm trong ranh giới sông Hồng - sông Đáy - Tỉnh lộ 70A - đường Lê Trọng Tấn. Các xã nằm trong khu vực này là Liên Minh, Ô Diên, Đan Phượng, Hoài Đức, Dương Hòa, Đông Sơn, An Khánh.

Tương tự, huyện Đông Anh (cũ) và Đan Phượng (cũ) cũng ghi nhận mức tăng giá đất lần lượt lên tới 25% và 32%. Cụ thể, xã Vĩnh Thanh (Đông Anh cũ) tăng 27,27%; xã Liên Hà (Đan Phượng cũ) tăng tới 32,36%.

Chia sẻ với phóng viên, ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam cho biết, mức tăng giá đất ở nông thôn tại Đông Anh và Đan Phượng phản ánh quá trình đô thị hóa và phát triển hạ tầng. Đây là lý do khiến một số địa phương có giá đất tương đối cao, ví dụ như xã Đại Thanh (Thanh Trì cũ) có giá đất ở chạm mức 72,78 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, ông Cường cũng phân tích thêm, việc dự thảo bảng giá đất phân thành 17 khu vực là phù hợp với địa giới hành chính mới theo mô hình địa phương 2 cấp. Bên cạnh đó, Dự thảo đã cập nhật thêm các yếu tố tác động đến giá đất như khoảng cách đến đường giao thông có tên, số lượng mặt tiền tiếp giáp. Từ đó, việc định giá sẽ sát với thực tế, đúng theo nguyên tắc thị trường.

“Dù đã có sự điều chỉnh tăng, nhưng dự thảo bảng giá đất năm 2026 vẫn còn khoảng cách tương đối lớn so với giá thị trường. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, giá chuyển nhượng hiện nay đang bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực”, người đứng đầu Công ty Thẩm định giá và Giám định Việt Nam bình luận.

Vị này cũng cho rằng, Dự thảo bảng giá đất năm 2026 được xây dựng theo quy định của Luật Đất đai 2024, có hiệu lực hàng năm (1/1/2026 - 31/12/2026). Nhưng hiện Chính phủ đã có Tờ trình số 958/TTr-CP về Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Trong đó, Dự thảo Nghị quyết đã điều chỉnh hiệu lực của bảng giá đất năm 2026 thành 5 năm và hàng năm được điều chỉnh bằng hệ số K, cùng với đó là thay đổi về trường hợp áp dụng của bảng giá đất, nhất là áp dụng giá đất trong bảng giá đất làm căn cứ bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất.

“Giai đoạn này khá sát với thời điểm nghiên cứu ban hành chính thức Nghị quyết và thời điểm ban hành bảng giá đất năm 2026. Điều này dẫn đến việc xác định giá đất cần phải xem xét theo cách tiếp cận khác so với quy định của Luật Đất đai 2024”, ông Ngô Gia Cường kiến nghị.

Lo ngại giá nhà sẽ tiếp tục tăng lên

Theo TS. Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, việc Hà Nội đề xuất tăng giá đất trong giai đoạn hiện nay là chưa phù hợp với chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về việc kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản.

Trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm và đắt đỏ, nhiều doanh nghiệp đã tìm tới khu vực ngoại thành để phát triển dự án. Tuy nhiên, Sở Nông nghiệp và Môi trường cùng các đơn vị liên quan lại trình phương án bảng giá đất mới, với mức tăng giá đất vùng ven lên tới 26% so với bảng giá hiện hành.

“Việc điều chỉnh giá này có thể khiến mặt bằng giá bất động sản có nguy cơ tiếp tục leo thang. Chúng ta đang nỗ lực bình ổn thị trường, nhưng quy định như trong dự thảo này có thể khiến chi phí đầu vào tăng mạnh, tạo tâm lý bất ổn và mở đường cho giới đầu cơ thổi giá”, ông Lượng quan ngại.

Ở khía cạnh khác, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, thị trường nên được vận hành theo quy luật của “bàn tay vô hình”. Đến thời điểm hiện tại, việc xác định giá đất vẫn dựa trên nguyên tắc thị trường. Do đó, mức tăng mạnh của giá đất vùng ven là có cơ sở.

“Đây là kết quả của quá trình đô thị hóa. Theo dự thảo, có 8 yếu tố tác động tới giá đất, trong đó bao gồm yếu tố quy hoạch, xây dựng. Với việc đẩy mạnh phát triển hạ tầng giao thông, đặc biệt là các tuyến đường sắt đô thị, việc các khu vực vùng ven tăng giá là điều dễ hiểu”, ông Điệp bày tỏ quan điểm.

Trước lo ngại về việc giá đất trong bảng giá tăng lên sẽ khiến chi phí phát triển dự án tăng, ông Điệp đồng tình, đây là một nhận định có căn cứ. Song, hiện Nhà nước đang đẩy nhanh việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý và rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục đầu tư, xây dựng. Chỉ cần dự án được triển khai nhanh, đúng tiến độ, chi phí phát triển dự án sẽ giảm xuống.

“Việc điều chỉnh lại giá đất vùng ven sẽ giúp người dân được đền bù thỏa đáng hơn, tránh các xung đột không đáng có khi giải phóng mặt bằng. Đây cũng là một yếu tố giúp rút ngắn thời gian triển khai dự án”, ông Điệp nói.