Lợi nhuận đẹp nhưng dòng tiền yếu: VIS Rating cảnh báo gì về doanh nghiệp bất động sản nửa cuối 2026?

Lợi nhuận tốt chưa đồng nghĩa sức khỏe tài chính tốt

VIS Rating vừa công bố báo cáo “Ngành Bất động sản Nhà ở – Triển vọng nửa cuối năm 2026” ngày 6/10. Nhận định trung tâm của tổ chức này là nhu cầu mua nhà suy yếu và nguồn vốn ngân hàng thắt chặt đang làm gia tăng rủi ro tín nhiệm, trong khi hoạt động huy động vốn qua trái phiếu được đẩy mạnh.

Điều đáng chú ý là bức tranh này diễn ra trong lúc lợi nhuận của các chủ đầu tư vẫn tương đối tích cực nhờ hoạt động bàn giao dự án. Hai diễn biến tưởng như trái ngược thực chất phản ánh độ trễ đặc thù của ngành bất động sản: doanh thu và lợi nhuận được ghi nhận khi sản phẩm đủ điều kiện bàn giao có thể đến từ những hợp đồng được ký trong giai đoạn trước.

Trong khi đó, sức khỏe của chu kỳ kinh doanh tiếp theo phụ thuộc nhiều hơn vào lượng bán mới, tiền thu từ khách hàng và khả năng huy động vốn. VIS Rating cho biết CFO vẫn ở mức yếu tại phần lớn chủ đầu tư, đồng thời đòn bẩy nợ vay đã tăng lên mức cao nhất kể từ năm 2022.

Vì vậy, chỉ nhìn vào mức tăng doanh thu hay lợi nhuận có thể chưa phản ánh đầy đủ sức khỏe tài chính của một doanh nghiệp phát triển bất động sản.

Khi cả đầu ra và nguồn vốn cùng chịu áp lực

Khó khăn không chỉ nằm trên bảng cân đối kế toán. VIS Rating nhận định lãi suất vay mua nhà tăng, mặt bằng giá cao và nguồn cung mới dồi dào đang làm suy yếu nhu cầu. Hệ quả là doanh số bán hàng, số lượng giao dịch và giá bán đều chịu áp lực.

Đây là mắt xích đặc biệt quan trọng đối với doanh nghiệp bất động sản. Presales thấp không chỉ thể hiện sức mua yếu mà còn có thể ảnh hưởng đến dòng tiền thu trước từ khách hàng, trong khi chủ đầu tư vẫn cần vốn để hoàn thiện dự án đang triển khai và chuẩn bị những dự án tiếp theo.

Ở phía nguồn vốn, khả năng tiếp cận tài chính cũng trở nên khó khăn hơn. Theo VIS Rating, tín dụng bất động sản và hoạt động phát hành cổ phiếu duy trì ở mức thấp khiến các chủ đầu tư phải dựa nhiều hơn vào trái phiếu có chi phí vốn cao.

Khi chi phí vốn tăng trong lúc tốc độ bán hàng giảm, doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy lớn sẽ chịu áp lực kép: vừa phải duy trì dòng tiền cho dự án, vừa phải đáp ứng nghĩa vụ tài chính hiện hữu.

Cuộc phân hóa sẽ nằm ở khả năng tạo tiền

VIS Rating dự báo hồ sơ tín nhiệm của ngành bất động sản nhà ở sẽ suy yếu trong nửa cuối năm 2026. Rủi ro được đánh giá cao hơn đối với các chủ đầu tư quy mô nhỏ và những doanh nghiệp có dự án vướng mắc pháp lý, bởi khả năng tạo doanh số và tiếp cận nguồn vốn của những nhóm này hạn chế hơn.

Điều đó không có nghĩa mọi doanh nghiệp bất động sản cùng đứng trước một mức độ rủi ro. Ngay trong triển vọng năm 2026 công bố trước đó, VIS Rating cũng dự báo sự phân hóa ngày càng lớn: doanh nghiệp quy mô lớn, có năng lực triển khai và bàn giao tốt có sức chống chịu cao hơn; những chủ đầu tư vướng pháp lý hoặc phụ thuộc nhiều vào các phân khúc khó khăn tiếp tục đối mặt với áp lực thanh khoản.

Vì vậy, nửa cuối năm 2026 có thể là giai đoạn mà chất lượng bảng cân đối và khả năng tạo dòng tiền trở nên quan trọng hơn tốc độ tăng lợi nhuận đơn thuần. Hai doanh nghiệp cùng báo lãi có thể sở hữu sức khỏe rất khác nhau nếu một bên tạo được tiền từ hoạt động kinh doanh, còn bên kia phải liên tục tăng vay để duy trì dự án.

? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Nếu phải rút gọn báo cáo VIS Rating thành một nguyên tắc để đọc doanh nghiệp bất động sản lúc này, đó là: đừng chỉ nhìn vào lợi nhuận – hãy lần theo dòng tiền. Lợi nhuận cho biết kết quả kế toán của những gì doanh nghiệp đã thực hiện; còn presales, CFO, nợ vay, tiền mặt và lịch đáo hạn giúp nhìn rõ hơn khả năng tài trợ cho chặng đường phía trước.

Đợt phân hóa tiếp theo vì vậy có thể không đơn thuần chia thị trường thành doanh nghiệp “lãi lớn” và “lãi nhỏ”, mà thành doanh nghiệp tạo được tiền và doanh nghiệp phải liên tục tìm tiền. Trong môi trường vốn đắt hơn, khác biệt tưởng nhỏ này có thể trở thành khoảng cách rất lớn về sức khỏe tài chính.