HoREA đề xuất bổ sung ba nhóm hệ số điều chỉnh khi áp dụng bảng giá đất trong dự thảo Luật Đất đai. Đề xuất hướng tới việc phản ánh tốt hơn biến động thị trường, quy hoạch và đặc điểm từng khu đất, đồng thời hạn chế những biến động quá lớn về nghĩa vụ tài chính.
Ba hệ số được HoREA đề xuất là gì?
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa kiến nghị sửa đổi khoản 3 Điều 77 dự thảo Luật Đất đai theo hướng bổ sung ba thành phần khi xác định hệ số điều chỉnh giá đất: hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường, hệ số điều chỉnh theo quy hoạch và hệ số điều chỉnh theo các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Đồng thời, Hiệp hội đề nghị giao Chính phủ quy định chi tiết để địa phương có căn cứ thống nhất khi xây dựng bảng giá và hệ số điều chỉnh.
Điểm cần làm rõ là đây hiện là kiến nghị đối với dự thảo Luật Đất đai, không phải ba hệ số vừa được ban hành và áp dụng trên toàn quốc. Việc phân biệt giữa đề xuất và quy định đang có hiệu lực đặc biệt quan trọng với những thông tin liên quan trực tiếp tới nghĩa vụ tài chính về đất.
Ba thành phần này cũng đã xuất hiện trong khung pháp lý hiện hành. Điều 8 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định hệ số điều chỉnh giá đất bao gồm hệ số biến động thị trường, hệ số theo quy hoạch và hệ số theo các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Nghị định còn quy định căn cứ xây dựng, sửa đổi hệ số từ dữ liệu giá thị trường, phương pháp định giá, điều kiện kinh tế – xã hội, quy hoạch và yêu cầu quản lý của địa phương.
Tại TP.HCM, Quyết định 45/2026/QĐ-UBND ban hành ngày 30/6 và có hiệu lực từ 1/7/2026 cũng sử dụng cấu trúc K1 – biến động thị trường, K2 – quy hoạch và K3 – yếu tố khác ảnh hưởng tới giá đất.
Vì sao HoREA lo nghĩa vụ tài chính có thể tăng mạnh?
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, việc áp dụng bảng giá đất cùng hệ số điều chỉnh để tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất không đơn giản. Mối quan tâm chính nằm ở việc cơ chế này sẽ phản ánh đặc điểm cụ thể của từng trường hợp như thế nào, đặc biệt khi giá đất, quy hoạch và điều kiện khai thác giữa các khu vực có sự khác biệt lớn.
HoREA đưa ra tính toán cho rằng nếu áp dụng cơ học, tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê trong một số trường hợp có thể tăng khoảng 2–2,6 lần so với cách tính theo phương pháp thặng dư. Với tiền thuê đất trả hàng năm, Hiệp hội cho rằng mức nghĩa vụ có thể cao hơn khoảng 2–3 lần so với năm 2020.
Hai con số trên cần được hiểu đúng là tính toán và lập luận của HoREA trong quá trình góp ý chính sách, không phải quy định rằng tiền đất của mọi doanh nghiệp sẽ tự động tăng 2–3 lần. Mức nghĩa vụ thực tế còn phụ thuộc loại đất, vị trí, quy hoạch, hình thức giao hoặc thuê đất và hệ số được áp dụng trong từng trường hợp.
Lo ngại của Hiệp hội là khi chi phí đất tăng mạnh, phần tăng thêm có thể đi vào tổng chi phí phát triển dự án, từ đó ảnh hưởng tới giá thành nhà ở, kho bãi, nhà xưởng hoặc các sản phẩm sử dụng đất khác. Tuy nhiên, mức độ chi phí đất được chuyển vào giá bán cuối cùng còn phụ thuộc cung – cầu, cấu trúc vốn, biên lợi nhuận và khả năng hấp thụ của thị trường; không thể mặc định chi phí đất tăng bao nhiêu thì giá nhà sẽ tăng tương ứng.
Bài toán không chỉ là đưa giá đất “sát thị trường”
Một trong những mục tiêu của cải cách chính sách đất đai là nâng cao tính minh bạch và phản ánh tốt hơn giá trị của đất. Nhưng “sát thị trường” không đồng nghĩa với việc chỉ tìm một con số cao hơn để thay thế mức giá cũ.
Hệ số biến động thị trường có nhiệm vụ phản ánh thay đổi của giá đất theo khu vực và vị trí. Hệ số quy hoạch bổ sung yếu tố về khả năng khai thác khu đất theo quy hoạch, trong đó Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định việc xác định gắn với loại đất và hệ số sử dụng đất. Nhóm hệ số thứ ba cho phép xem xét những yếu tố khác có ảnh hưởng tới giá trị khu đất.
Cách tiếp cận nhiều lớp về lý thuyết có thể giúp hạn chế tình trạng những khu đất có điều kiện rất khác nhau nhưng chịu cùng một cách điều chỉnh đơn giản. Tuy nhiên, nó cũng đặt ra yêu cầu lớn hơn về dữ liệu, phương pháp xác định và tính minh bạch, bởi chỉ cần đầu vào hoặc cách áp dụng khác nhau, kết quả nghĩa vụ tài chính có thể thay đổi đáng kể.
Đó cũng là lý do ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam, đề nghị Luật Đất đai cần xác lập những nguyên tắc cơ bản về thời hạn áp dụng, thời điểm điều chỉnh bảng giá và mức độ biến động thị trường làm căn cứ thay đổi hệ số K. Theo quan điểm này, khả năng dự liệu chi phí là yếu tố quan trọng đối với nhà đầu tư khi tính toán hiệu quả dự án.
? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN
Điểm cốt lõi không phải “thêm hệ số để giá đất thấp xuống”, mà là làm sao để nghĩa vụ tài chính phản ánh hợp lý hơn THỊ TRƯỜNG – QUY HOẠCH – ĐẶC ĐIỂM THỰC TẾ của khu đất. Một cơ chế sát thị trường nhưng biến động quá khó dự liệu cũng có thể tạo thêm rủi ro cho cả người dân và doanh nghiệp.
Và đây vẫn đang là câu chuyện hoàn thiện chính sách. Ba hệ số đã có cơ sở trong Nghị định 49/2026/NĐ-CP, nhưng đề xuất của HoREA đối với dự thảo Luật Đất đai cần được phân biệt với quy định cuối cùng sẽ được cơ quan có thẩm quyền thông qua. Với chính sách đất đai, đôi khi khác biệt giữa hai chữ “đề xuất” và “áp dụng” quan trọng hơn chính con số được đưa ra.
TẢI BẢNG GIÁ