Nguồn cung tăng 40%, vì sao nhiều người vẫn khó mua nhà?

Nguồn cung tăng nhưng sức mua lại giảm

Nếu chỉ nhìn vào lượng sản phẩm được đưa ra thị trường, bất động sản nửa đầu năm 2026 có vẻ đang bước vào một giai đoạn tích cực hơn.

Theo số liệu DXS-FERI được VnExpress dẫn, sáu tháng đầu năm có khoảng 37.300 sản phẩm nhà ở mới mở bán, tăng 16% so với cùng kỳ. Tổng nguồn cung sơ cấp vượt 102.400 sản phẩm, tăng khoảng 40%.

Nhưng chiều ngược lại mới đáng chú ý: lượng tiêu thụ giảm 12%, còn khoảng 26.100 sản phẩm, trong khi tỷ lệ hấp thụ bình quân chỉ 20–30%.

Điều này cho thấy một khác biệt quan trọng:

Nguồn cung của thị trường tăng không đồng nghĩa nguồn cung phù hợp với sức mua cũng tăng.

Có thêm nhà, nhưng nhà nằm ở đâu?

Một phần nghịch lý đến từ vị trí.

CBRE Việt Nam ghi nhận quý II, TP.HCM sau sáp nhập có 6.573 căn hộ mở bán mới, tăng 20%. Tuy nhiên, gần 80% nguồn cung đến từ khu vực Bình Dương cũ.

Điều này tạo ra một bài toán khác cho người mua ở thực.

Một căn hộ có mức giá thấp hơn nhưng cách xa nơi làm việc, trường học hoặc các hoạt động thường ngày không thể được đánh giá chỉ bằng giá bán.

Người mua còn phải tính thời gian di chuyển, chi phí giao thông và chất lượng hạ tầng kết nối.

Vì vậy, nguồn cung dịch chuyển ra xa có thể giúp mở rộng lựa chọn về địa lý, nhưng chưa chắc mở rộng được lựa chọn thực tế của người mua.

Xa hơn nhưng chưa chắc rẻ tương xứng

Vấn đề thứ hai là giá.

Theo dữ liệu bài báo dẫn, giá sơ cấp bình quân trên thị trường khoảng 76 triệu đồng/m², tăng 16% so với cùng kỳ; giá thứ cấp khoảng 62 triệu đồng/m², tăng 26%.

Tại khu vực TP.HCM cũ, lựa chọn còn hạn chế hơn.

Savills ghi nhận nửa đầu năm có khoảng 3.700 căn mới từ 7 dự án. Các đợt mở bán đều trên 90 triệu đồng/m², trong đó khoảng 80% vượt 120 triệu đồng/m².

Căn hộ dưới 50 triệu đồng/m² được chuyên gia Trần Nguyên Đán nhận xét gần như vắng bóng.

Như vậy, thị trường xuất hiện một nghịch lý khá rõ:

Nguồn cung đi xa hơn nhưng mặt bằng giá chưa đi xuống tương ứng.

Vì sao giá sơ cấp khó giảm?

Theo phân tích được bài báo dẫn, chi phí đầu vào của doanh nghiệp đang tăng ở nhiều khâu.

Chi phí nhân công được cho là cao hơn khoảng 30–50% so với hai năm trước, vật liệu tăng, trong khi lãi vay của doanh nghiệp từ khoảng 10% trước đây có thể lên 14–15%/năm.

Một dự án lại thường mất 4–5 năm từ mua đất, hoàn thiện pháp lý tới lúc đưa sản phẩm ra thị trường.

Trong khoảng thời gian đó, doanh nghiệp phải gánh chi phí vốn. Khi sản phẩm được mở bán, các khoản marketing, môi giới và hỗ trợ bán hàng tiếp tục cộng vào giá thành.

Đây là một trong những nguyên nhân khiến nguồn cung mới tăng nhưng giá sơ cấp không dễ giảm.

Giá nhà cao chưa phải rào cản duy nhất

Nếu giá căn hộ là một nửa bài toán thì chi phí sử dụng tiền để mua căn hộ là nửa còn lại.

Savills ghi nhận lãi vay mua nhà bình quân khoảng 13%, cao hơn 4 điểm phần trăm so với cùng kỳ 2025.

DKRA đưa ra một so sánh đáng chú ý: cùng kỳ năm trước, người mua có thể tiếp cận mức khoảng 6,5–6,8%/năm và được cố định hai năm. Hiện mức vay tương tự khoảng 10,5–11%, thường chỉ cố định năm đầu, sau đó lãi thả nổi có thể lên 13–14%.

Điều này thay đổi rất lớn khả năng chi trả.

Căn nhà 3 tỷ đồng và bài toán 19 triệu – 25 triệu mỗi tháng

Ví dụ được chuyên gia Trần Nguyên Đán đưa ra khá trực quan.

Một căn nhà giá 3 tỷ đồng, người mua vay 70%, tương đương 2,1 tỷ đồng trong 20 năm.

Ở mức lãi suất 9%/năm, khoản trả khoảng 19 triệu đồng/tháng.

Khi lãi suất lên 13%, con số có thể tiến gần 25 triệu đồng/tháng.

Chỉ riêng thay đổi lãi suất đã khiến nghĩa vụ tài chính tăng khoảng 6 triệu đồng mỗi tháng trong ví dụ này.

Nếu áp dụng nguyên tắc tổng nghĩa vụ trả nợ không vượt 40% thu nhập, một hộ gia đình cần nguồn thu ổn định trên 60 triệu đồng/tháng.

Đây chính là khoảng cách giữa “giá căn nhà” và “khả năng sở hữu căn nhà”.

Giá giảm 5% cũng chưa chắc giải được bài toán

Một điểm khác rất đáng lưu ý trong bài báo là mức giảm giá nhỏ chưa chắc tạo ra thay đổi lớn về khả năng mua.

Với căn nhà 3 tỷ đồng, giảm 5% tương đương 150 triệu đồng.

150 triệu đồng là khoản tiền đáng kể, nhưng người mua vẫn phải chuẩn bị vốn tự có lớn và gánh khoản vay hàng tỷ đồng trong nhiều năm.

Trong trường hợp lãi suất tăng, phần tiết kiệm được từ mức giảm giá thậm chí có thể nhanh chóng bị bù lại bởi chi phí tài chính.

Vì vậy, khả năng tiếp cận nhà ở không thể chỉ được giải bằng câu hỏi “giá có giảm hay không?”

Phải nhìn đồng thời cả:

Giá nhà + vốn tự có + lãi suất + thu nhập + thời hạn vay.

Khi áp lực lãi suất có thể quay trở lại thị trường thứ cấp

Lãi suất không chỉ tác động tới người đang chuẩn bị mua.

Theo chuyên gia trong bài, nhiều khoản vay mua nhà có thời gian ưu đãi khoảng 6–18 tháng trước khi chuyển sang lãi suất thả nổi. Những người mua giai đoạn 2024–2025 đang dần bước qua thời kỳ ưu đãi.

Nếu khoản trả hàng tháng tăng vượt sức chịu đựng, một bộ phận có thể phải bán lại tài sản.

Điều này có khả năng làm nguồn cung thứ cấp tăng.

Nhưng ngay cả khi nguồn hàng thứ cấp nhiều hơn, người mua vẫn phải giải được bài toán tài chính nếu muốn hấp thụ lượng hàng đó.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN: Thị trường đang thiếu “nguồn cung có thể mua được”

Nghịch lý của thị trường hiện tại có thể tóm lại bằng hai con số:

Nguồn cung sơ cấp +40%.
Lượng tiêu thụ -12%.

Điều đó cho thấy số lượng sản phẩm không phải biến số duy nhất quyết định thanh khoản.

Nếu căn hộ được đưa ra nhiều hơn nhưng mức giá vẫn vượt xa thu nhập, vị trí không phù hợp với nhu cầu sinh hoạt và chi phí vay quá cao, người ở thực vẫn đứng ngoài thị trường.

Vì vậy, có lẽ khái niệm “thiếu nguồn cung” cũng cần được nhìn sâu hơn.

Thị trường có thể không thiếu sản phẩm xét trên số lượng tuyệt đối, nhưng vẫn thiếu nguồn cung mà người có nhu cầu ở thực có thể mua và giữ được trong dài hạn.

Đó mới là khoảng trống khó lấp nhất.

Và nếu 6–12 tháng tới nguồn cung tiếp tục tăng như dự báo nhưng cơ cấu sản phẩm, giá bán và chi phí vay không thay đổi, một nghịch lý hoàn toàn có thể tiếp diễn:

Nhà trên thị trường ngày càng nhiều, nhưng căn nhà phù hợp với túi tiền của số đông vẫn khó tìm.