Metro có phải “đũa thần” cho bất động sản TP.HCM?

355 km metro và một cách nhìn mới về “vị trí”

Trong thị trường bất động sản, vị trí từ lâu thường được hiểu theo khoảng cách địa lý: càng gần trung tâm, giá trị càng cao. Nhưng khi một đô thị lớn phát triển theo mô hình đa cực và có mạng lưới giao thông công cộng đủ mạnh, cách định nghĩa này bắt đầu thay đổi.

TP.HCM đang đặt mục tiêu phát triển khoảng 355 km đường sắt đô thị đến năm 2035. Theo kế hoạch từng được Thành phố công bố, đây là bước mở rộng rất lớn so với tuyến Metro số 1 hiện nay và được kỳ vọng giúp tăng tỷ lệ vận tải hành khách công cộng, giảm phụ thuộc phương tiện cá nhân và kết nối các khu vực phát triển mới.

Điều đáng chú ý là metro không làm một khu đất ở xa trung tâm trở nên gần hơn về kilomet. Nó làm khu đất đó gần hơn về thời gian.

Một khu vực cách trung tâm 20–30km nhưng có thể đi lại ổn định bằng metro trong thời gian hợp lý sẽ có vị thế hoàn toàn khác so với khi mọi hoạt động phụ thuộc vào ôtô hoặc xe máy trên những tuyến đường thường xuyên ùn tắc.

Đây cũng chính là điểm khiến metro có thể làm thay đổi bản đồ giá trị bất động sản.

Từ “cách trung tâm bao xa” sang “đến trung tâm mất bao lâu”

Khi thời gian tiếp cận giảm xuống, người mua nhà có thêm lựa chọn.

Họ không nhất thiết phải trả mức giá rất cao để sống gần lõi trung tâm nếu một khu vực xa hơn có môi trường sống tốt, diện tích rộng hơn và vẫn bảo đảm khả năng tiếp cận công việc.

Với doanh nghiệp bất động sản, tác động còn rộng hơn. Bán kính khách hàng của một dự án có thể được mở rộng bởi hệ thống giao thông công cộng, qua đó tạo cơ hội phát triển các khu đô thị mới ngoài những địa bàn truyền thống.

Trong cách nhìn này, một nhà ga metro không chỉ là điểm đón trả khách. Nó có khả năng trở thành một cửa ngõ tiếp cận thị trường lao động, thương mại và dịch vụ.

Nhưng khả năng đó chỉ là điều kiện ban đầu.

Metro số 1 cho thấy kỳ vọng có thể chạy trước giá trị thực

Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên chính thức đi vào khai thác cuối năm 2024 với chiều dài khoảng 19,7 km. Từ thời điểm trước và sau khi tuyến vận hành, bất động sản dọc hành lang metro đã nhận được sự quan tâm lớn.

Theo bài viết, một số dự án quanh tuyến ghi nhận mức tăng khoảng 20% trong năm đầu vận hành. Các dữ liệu thị trường khác cũng cho thấy nhiều dự án dọc Metro số 1 đã tăng giá đáng kể trong thời gian qua.

Tuy nhiên, giá tăng nhanh chưa đồng nghĩa toàn bộ giá trị sử dụng của khu vực đã tăng tương ứng.

Ở giai đoạn thông tin hạ tầng được công bố hoặc chuẩn bị vận hành, thị trường thường phản ứng bằng kỳ vọng. Nhà đầu tư mua trước một phần giá trị mà họ tin rằng tương lai sẽ hình thành.

Nếu sau đó mật độ sử dụng metro, dân cư, thương mại và việc làm không phát triển tương xứng, khoảng cách giữa giá kỳ vọng và giá trị khai thác thực có thể ngày càng lớn.

Đây là lý do metro có thể tạo mặt bằng giá mới, nhưng không phải tuyến metro nào hay dự án nào quanh metro cũng sẽ tăng giống nhau.

Cùng gần metro nhưng giá trị có thể rất khác

Khái niệm “gần metro” nghe đơn giản nhưng trên thực tế có nhiều lớp.

Một dự án cách ga 300m nhưng người dân phải băng qua đường lớn, thiếu lối đi bộ và không có thương mại xung quanh chưa chắc thuận tiện hơn một dự án cách ga 800m nhưng được kết nối bằng đường đi bộ an toàn, xe buýt gom khách và hệ tiện ích đầy đủ.

Tương tự, hai nhà ga có cùng lượng đầu tư hạ tầng nhưng có thể tạo hiệu ứng bất động sản hoàn toàn khác nhau.

Một ga nằm tại trung tâm việc làm, khu thương mại hoặc đầu mối chuyển tuyến thường có khả năng thu hút dòng người lớn hơn. Trong khi đó, một ga tại khu vực mật độ thấp, ít việc làm và thiếu dịch vụ cần nhiều năm để hình thành hệ sinh thái.

Vì vậy, khoảng cách tới đường ray là dữ liệu dễ nhìn thấy nhất nhưng lại chưa chắc là dữ liệu quan trọng nhất.

TOD mới là nơi metro biến thành giá trị đô thị

Đây chính là vai trò của TOD – Transit-Oriented Development.

TOD không đơn giản là xây một số tòa nhà bên cạnh nhà ga. Bản chất của mô hình này là tổ chức lại không gian đô thị xoay quanh giao thông công cộng.

Quanh một hạt nhân TOD cần có đủ các chức năng để tạo hoạt động thường xuyên: nhà ở, văn phòng, thương mại, dịch vụ, trường học, y tế, không gian công cộng và mạng lưới đi bộ thuận tiện.

TP.HCM đang định hướng phát triển TOD song song với mạng lưới đường sắt đô thị. Theo thông tin từ các cơ quan Thành phố, một số vị trí dọc metro và Vành đai 3 đã được nghiên cứu thí điểm theo mô hình này.

Điểm khác biệt nằm ở chỗ:

Metro đưa người tới một điểm. TOD cho họ lý do để ở lại điểm đó.

Khi đủ người ở lại, doanh nghiệp xuất hiện. Khi đủ việc làm và hoạt động thương mại hình thành, nhu cầu nhà ở, bán lẻ, văn phòng và dịch vụ mới phát triển.

Lúc đó, nhà ga mới thực sự trở thành một cực đô thị.

Một mạng lưới lớn có thể tạo ra nhiều trung tâm mới

Ý nghĩa của 355 km metro vì thế không chỉ nằm ở tổng chiều dài đường ray.

Nếu mạng lưới đủ dày và các tuyến kết nối tốt với nhau, cấu trúc TP.HCM có thể dần chuyển từ mô hình tập trung quá lớn vào lõi trung tâm sang mạng lưới nhiều cực phát triển.

Người dân có thể sống ở một khu vực, làm việc tại một khu vực khác và tiếp cận trung tâm bằng giao thông công cộng mà không phải phụ thuộc hoàn toàn vào ôtô hay xe máy.

Doanh nghiệp cũng có thêm lựa chọn về vị trí đặt văn phòng, thương mại hoặc dịch vụ.

Với bất động sản, điều này đồng nghĩa các khu vực trước đây bị đánh giá thấp vì “xa trung tâm” có thể được định giá lại nếu khả năng tiếp cận được cải thiện thực chất.

Nhưng quá trình ấy sẽ không xảy ra đồng đều.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN: Metro tạo kết nối, TOD mới tạo giá trị

Metro là hạ tầng có khả năng thay đổi cấu trúc một đô thị. Nhưng hạ tầng và giá bất động sản không có quan hệ một chiều.

Một tuyến metro tạo ra khả năng tiếp cận. Khả năng tiếp cận giúp thu hút dòng người. Nhưng chỉ khi dòng người đó chuyển thành cư dân, việc làm, tiêu dùng và hoạt động kinh tế, giá trị bất động sản mới có nền tảng dài hạn.

Đó là lý do nhà đầu tư không nên chỉ đặt câu hỏi:

“Dự án có gần metro không?”

Mà cần đi thêm nhiều bước:

Ga nào? Tuyến nào? Có phải ga chuyển tuyến không? Thời gian vào trung tâm bao lâu? Quanh ga có việc làm gì? Mật độ cư dân ra sao? Thương mại và dịch vụ đã hình thành chưa?

Chính những câu hỏi này mới giúp phân biệt một bất động sản “gần metro về bản đồ” với một bất động sản “được metro tạo giá trị thực”.

Trong giai đoạn đầu, thông tin về metro có thể kéo kỳ vọng và giá đi rất nhanh. Nhưng về dài hạn, giá trị phải quay trở lại với khả năng khai thác.

Metro có thể vẽ lại bản đồ giao thông. TOD mới là thứ quyết định bản đồ giá trị có được vẽ lại hay không.