Từ “ở xa” thành “đi gần”: Hạ tầng định nghĩa lại vị trí bất động sản

Khi 20km không còn đồng nghĩa với “ở xa”

Trong nhiều năm, khoảng cách tới trung tâm gần như là một trong những tiêu chí mặc định để đánh giá vị trí bất động sản. Nhà càng xa lõi đô thị thường càng bất lợi về khả năng tiếp cận việc làm, dịch vụ và tiện ích.

Hạ tầng giao thông đang từng bước thay đổi phép tính đó.

Một trường hợp được bài viết ghi nhận là anh Nguyễn Tấn Phát. Tháng 6/2025, anh mua căn hộ hơn 60m² tại một đại đô thị phía Đông Hà Nội với giá gần 4 tỷ đồng. Dù quãng đường tới nơi làm việc ở trung tâm hơn 20km, thời gian thực tế chỉ khoảng 30 phút nhờ kết nối thuận lợi.

Câu chuyện đặt ra một cách nhìn khác về vị trí: 20km về địa lý chưa chắc đã xa nếu khả năng tiếp cận đủ nhanh và ổn định.

Từ khoảng cách địa lý sang “khoảng cách thời gian”

Đây có thể là một trong những thay đổi quan trọng trong cách đánh giá bất động sản ven đô.

Hai căn nhà cùng cách trung tâm 15–20km nhưng giá trị sử dụng có thể hoàn toàn khác nhau nếu một nơi kết nối trực tiếp với cao tốc, vành đai hoặc metro, trong khi nơi còn lại phụ thuộc vào những tuyến đường thường xuyên ùn tắc.

Bởi vậy, ngoài câu hỏi “cách trung tâm bao nhiêu kilomet?”, người mua ngày càng cần quan tâm tới thời gian di chuyển thực tế, độ ổn định của hành trình và số phương án kết nối thay thế.

Khi thời gian tiếp cận được rút ngắn, bán kính sinh hoạt của một đô thị cũng có thể mở rộng mà không nhất thiết khiến chi phí thời gian của cư dân tăng tương ứng.

Hạ tầng tốt thôi vẫn chưa đủ

Khả năng tiếp cận trung tâm chỉ giải quyết một nửa bài toán.

Trường hợp của ông Nguyễn Văn Thắng cho thấy một lý do khác khiến các đại đô thị ven đô hấp dẫn hơn: nhiều nhu cầu hằng ngày có thể được giải quyết ngay tại nơi ở.

Sau khi rời căn nhà trong ngõ ở trung tâm Hà Nội để chuyển tới một đại đô thị phía Tây, ông cho biết có thể tiếp cận công viên, mua sắm, ăn uống, y tế, trường học và các hoạt động cộng đồng ngay trong khu đô thị.

Điều này tạo ra một nghịch lý thú vị: sống xa trung tâm hơn nhưng số chuyến phải đi vào trung tâm lại ít hơn.

Một khu đô thị ven đô vì thế không chỉ cần đường tốt để cư dân “đi ra”, mà còn phải đủ tiện ích để họ không cần đi ra quá nhiều.

Vành đai đang mở rộng không gian đô thị Hà Nội

Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, xu hướng mua nhà tại Hà Nội đang dịch chuyển ra các khu đô thị ven đô nhờ sự phát triển của hạ tầng kết nối.

Các khu vực dọc Vành đai 3,5 và Vành đai 4 được nhắc tới như những địa bàn hưởng lợi từ khả năng liên kết vùng tốt hơn.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch VNREA, cũng cho rằng đầu tư công, hạ tầng, đô thị hóa và công nghiệp đang trở thành những động lực quan trọng của thị trường trong giai đoạn mới; dòng tiền có xu hướng chú ý hơn tới bất động sản gắn với các cực tăng trưởng và khả năng tạo giá trị sử dụng thực.

Điều đáng chú ý ở đây là tác động của hạ tầng không dừng lại ở chuyện rút ngắn một chuyến đi. Khi khả năng tiếp cận thay đổi, ranh giới kinh tế của đô thị cũng có thể thay đổi theo.

Nhưng “gần đường” không đồng nghĩa “tăng giá”

Đây là ranh giới cần đặc biệt lưu ý.

Một tuyến vành đai, cao tốc hay metro được quy hoạch có thể tạo kỳ vọng rất nhanh. Nhưng từ bản quy hoạch tới công trình hoàn thành, rồi từ công trình hoàn thành tới việc hình thành dân cư và hoạt động kinh tế là những giai đoạn hoàn toàn khác nhau.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cũng nhấn mạnh tác động dài hạn của đầu tư công và hạ tầng nằm ở khả năng mở rộng không gian phát triển, thay vì tạo ra những đợt sốt giá ngắn hạn. Bất động sản có khả năng khai thác, phục vụ nhu cầu ở thực và gắn với cực tăng trưởng sẽ có lợi thế hơn những tài sản chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Vì vậy, nhà đầu tư không nên chỉ nhìn xem một khu đất “có tuyến đường nào sắp đi qua”, mà cần xem tuyến đường đó đã triển khai tới đâu, kết nối với đâu và có khả năng đưa dòng người – việc làm – thương mại tới khu vực hay không.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN: Vị trí đang được đo lại bằng thời gian

Trong bất động sản có câu “vị trí, vị trí và vị trí”. Nhưng trong một đô thị ngày càng mở rộng, khái niệm vị trí cũng cần được cập nhật.

Khoảng cách địa lý là cố định; khoảng cách thời gian thì hạ tầng có thể thay đổi.

Một khu vực cách trung tâm 20km nhưng kết nối ổn định trong 30 phút có thể tạo giá trị sử dụng tốt hơn một khu vực chỉ cách 8–10km nhưng thường xuyên mất một giờ vì ùn tắc. Và nếu nơi ở còn sở hữu trường học, y tế, thương mại, công viên và việc làm, nhu cầu phải di chuyển vào lõi đô thị càng giảm.

Nhưng cũng chính vì hạ tầng có sức mạnh thay đổi kỳ vọng, nó thường trở thành lý do dễ nhất để đẩy giá đất trước khi giá trị thực xuất hiện.

Hạ tầng không tạo giá trị chỉ bằng việc tồn tại trên bản đồ. Nó tạo giá trị khi biến thời gian di chuyển thành khả năng tiếp cận, rồi biến khả năng tiếp cận thành dân cư, việc làm và hoạt động kinh tế.

Đó có thể là cách phân biệt hai loại bất động sản ven đô trong chu kỳ mới: một nơi chỉ “gần quy hoạch”, và một nơi thực sự được hạ tầng đưa đến gần cuộc sống.