97,8% nhà ở Việt Nam vẫn là nhà đất: Căn hộ sẽ lên ngôi?

97,8% nhà ở Việt Nam vẫn là nhà đất: Căn hộ sẽ lên ngôi?

Trong suy nghĩ của nhiều người Việt, trình tự nâng cấp chỗ ở thường khá quen thuộc:

Thuê nhà → mua chung cư → mua nhà đất.

Căn hộ vì thế đôi khi vẫn được xem như lựa chọn “thứ hai”, còn sở hữu một căn nhà gắn với đất mới là đích đến cuối cùng.

Nhưng theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, quỹ đạo dân số, quy hoạch và chính sách tại các đô thị lớn đang cho thấy thứ tự ưu tiên này có thể thay đổi trong khoảng 10–15 năm tới.

Nếu nhìn sâu hơn, đây không đơn thuần là cuộc cạnh tranh giữa chung cư và nhà đất.

Đằng sau nó là một bài toán lớn hơn:

Khi dân số đô thị tăng nhanh nhưng quỹ đất không thể tăng tương ứng, hàng triệu cư dân mới sẽ sống ở đâu?

97,8% nhà ở vẫn là nhà riêng lẻ, chung cư mới chiếm 2,2%

Theo số liệu Điều tra Dân số và Nhà ở được dẫn trong nguồn, nhà chung cư hiện chỉ chiếm khoảng 2,2% tổng số nhà ở tại Việt Nam.

Ngược lại, nhà ở riêng lẻ gắn liền với đất chiếm tới:

97,8%.

Cơ cấu này phần nào phản ánh đặc điểm phát triển đô thị lâu nay của Việt Nam: nhà phố, nhà ống, nhà trong ngõ và các khu dân cư thấp tầng vẫn chiếm tỷ trọng rất lớn.

Mô hình này có thể mở rộng khi quỹ đất còn tương đối dồi dào.

Nhưng khi mật độ dân số tăng lên, phương trình bắt đầu thay đổi.

Hà Nội có thể đạt 14–15 triệu dân vào năm 2035

Theo thông tin được dẫn trong nguồn, quy hoạch dài hạn của Hà Nội dự báo dân số có thể đạt khoảng 14–15 triệu người vào năm 2035 và 17–19 triệu người vào năm 2065.

Trong khi đó, đề cương quy hoạch tổng thể TP.HCM thời kỳ 2025–2050 đặt mục tiêu dân số khoảng 20–22 triệu người vào năm 2050.

Điều này đặt ra một bài toán rất thực tế.

Dân số có thể tăng thêm hàng triệu người.

Nhưng diện tích đất tại những khu vực có khả năng tiếp cận tốt với việc làm, thương mại, giáo dục và dịch vụ không thể tăng tương ứng.

Khi đó:

Dân số tăng → mật độ tăng → áp lực sử dụng đất tăng → nhu cầu phát triển theo chiều cao tăng.

Đây có thể là một trong những động lực quan trọng làm thay đổi vị thế của căn hộ trong cấu trúc nhà ở đô thị.

Vì sao câu chuyện không đơn giản là “người Việt thích nhà đất”?

Sở thích nhà đất là có thật.

Nhưng lựa chọn nhà ở không chỉ phụ thuộc vào sở thích.

Nó còn phụ thuộc vào khả năng chi trả, vị trí việc làm, hạ tầng giao thông, khoảng cách di chuyển và nguồn cung thực tế.

Giả sử một gia đình có cùng một ngân sách.

Lựa chọn thứ nhất là một căn nhà đất nhưng phải di chuyển rất xa tới nơi làm việc.

Lựa chọn thứ hai là căn hộ nằm gần metro, trường học, bệnh viện và trung tâm việc làm.

Khi thời gian di chuyển trở thành một loại “chi phí” ngày càng lớn, cán cân lựa chọn có thể bắt đầu thay đổi.

Đó cũng là điều đã diễn ra tại một số đô thị lớn của châu Á.

Seoul: Từ nhà riêng chiếm 95% đến căn hộ trở thành hình thái phổ biến

Hàn Quốc là trường hợp đáng tham khảo.

Theo dữ liệu được dẫn trong nguồn, trong thập niên 1960, nhà ở riêng lẻ từng chiếm tới khoảng 95% tổng số nhà ở tại Hàn Quốc.

Khi dân số Seoul tăng nhanh, phát triển nhà cao tầng trở thành một giải pháp quan trọng để đáp ứng nhu cầu nhà ở.

Đến nay, khoảng 64% hộ gia đình tại Seoul sống trong chung cư, trong khi nhà đất chiếm khoảng 10%, theo số liệu được bài nguồn dẫn lại.

Điểm đáng chú ý không chỉ nằm ở sự thay đổi tỷ lệ.

Căn hộ dần vượt khỏi vai trò một giải pháp “thiếu đất nên phải ở”, để trở thành một phần của phong cách sống đô thị với tiện ích, dịch vụ và quản lý tập trung.

Tokyo: Có những nơi căn hộ trung tâm lại là lựa chọn của người có tiền

Tokyo cho thấy một diễn biến khác.

Khi giá đất tại lõi đô thị trở nên rất cao, sở hữu nhà riêng tại những vị trí trung tâm trở thành lựa chọn khó tiếp cận đối với phần lớn cư dân.

Trong hoàn cảnh đó, căn hộ không còn mặc nhiên đứng dưới nhà đất trong “thứ bậc” nhà ở.

Một căn hộ chất lượng cao, nằm gần hệ thống giao thông và trung tâm việc làm có thể có giá trị sử dụng lớn hơn một căn nhà đất nằm rất xa các hoạt động kinh tế của thành phố.

Nhà riêng vẫn tồn tại và có giá trị, nhưng ngày càng phân hóa theo vị trí.

Thượng Hải: 24 triệu dân và bài toán phát triển theo chiều đứng

Theo dữ liệu được nguồn dẫn lại, Thượng Hải có dân số thường trú trên 24 triệu người.

Ở quy mô dân số như vậy, khả năng hàng chục triệu cư dân cùng tiếp cận mô hình nhà thấp tầng gắn với đất riêng là rất hạn chế.

Nhà ở cao tầng vì vậy trở thành một cấu phần quan trọng trong cách thành phố tổ chức không gian sống.

Seoul, Tokyo và Thượng Hải không phải những mô hình có thể sao chép nguyên trạng cho Hà Nội hay TP.HCM.

Nhưng chúng cho thấy một quy luật đáng chú ý:

Khi dân số tăng nhanh hơn khả năng mở rộng đất đô thị, hình thái nhà ở thường phải thay đổi.

Ai có thể chịu tác động nếu cấu trúc nhà ở thay đổi?

Người mua ở thực

Thước đo có thể dần dịch chuyển từ câu hỏi:

“Có sở hữu đất hay không?”

sang những yếu tố cụ thể hơn:

• mất bao lâu để đến nơi làm việc;
• khả năng tiếp cận trường học và bệnh viện;
• giao thông công cộng;
• chất lượng không gian sống;
• quản lý vận hành;
• chi phí sở hữu dài hạn.

Người mua căn hộ

Nếu căn hộ trở thành hình thái nhà ở phổ biến hơn, thị trường cũng có thể phân hóa mạnh hơn.

Không phải dự án nào cũng được hưởng lợi như nhau.

Những dự án có vị trí tốt, kết nối hạ tầng thuận tiện, pháp lý rõ ràng, chất lượng xây dựng và vận hành tốt có thể có lợi thế lớn hơn.

Người sở hữu nhà đất

Sự phát triển của căn hộ không đồng nghĩa nhà đất mất giá trị.

Thậm chí trong một đô thị mật độ cao, nhà thấp tầng tại vị trí tốt và có pháp lý rõ ràng có thể ngày càng khan hiếm.

Điểm thay đổi nằm ở chỗ thị trường có thể phân hóa rõ hơn giữa:

“nhà đất có giá trị sử dụng thật”

và

“nhà đất chỉ được mua vì kỳ vọng đất luôn tăng giá”.

Điều kiện nào để căn hộ thực sự trở thành lựa chọn ưu tiên?

Một điểm cần tránh là suy luận:

Đô thị hóa tăng → chung cư chắc chắn tốt.

Thực tế, phát triển theo chiều cao chỉ hiệu quả khi đi cùng hệ thống hạ tầng tương ứng.

Một khu vực có hàng chục nghìn căn hộ nhưng thiếu trường học, giao thông, bệnh viện, không gian công cộng hoặc hệ thống vận hành tốt có thể tạo ra một dạng áp lực đô thị khác.

Vì vậy, quá trình chuyển dịch chỉ bền vững khi đồng thời giải được ít nhất ba bài toán:

Nhà ở + giao thông + hạ tầng xã hội.

Đây cũng là lý do không nên đánh giá một dự án chỉ bằng việc nó là “chung cư” hay “nhà đất”.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Theo Review Bất Động Sản, con số đáng suy nghĩ nhất của câu chuyện này không phải 97,8%.

Mà là câu hỏi:

Liệu 97,8% có thể duy trì khi các đô thị lớn tiến tới quy mô hàng chục triệu dân?

Khi đất còn nhiều, giá trị của một ngôi nhà có thể được nhìn chủ yếu qua diện tích đất sở hữu.

Nhưng khi đô thị trở nên đông đúc, một loại giá trị khác ngày càng quan trọng:

khả năng tiếp cận thành phố.

Một căn nhà không chỉ có giá trị vì nó nằm trên bao nhiêu mét vuông đất.

Nó còn có giá trị bởi từ đó:

• mất bao lâu để đi làm;
• mất bao lâu để đưa con tới trường;
• bao xa tới bệnh viện;
• có tiếp cận metro hay giao thông công cộng không;
• xung quanh có việc làm, thương mại và dịch vụ hay không.

Nói cách khác:

Trong đô thị mật độ cao, giá trị bất động sản có thể dần chuyển từ “sở hữu bao nhiêu đất” sang “tiếp cận được bao nhiêu giá trị của thành phố”.

Nếu sự chuyển dịch đó xảy ra, đây mới là thay đổi cấu trúc đáng chú ý đối với thị trường nhà ở.

Nhưng “đảo chiều” không có nghĩa 2,2% sẽ thành 97,8%

Đây là điểm cần đặc biệt lưu ý.

Những dữ liệu hiện có trong nguồn không đủ để kết luận rằng trong 10–15 năm tới chung cư sẽ chiếm tỷ trọng lớn hơn nhà đất trên toàn Việt Nam.

Khoảng cách hiện tại vẫn rất lớn.

Khái niệm “đảo chiều” hợp lý hơn nếu hiểu là:

thứ tự ưu tiên của người mua tại các đô thị lớn có thể thay đổi.

Và cũng cần nhớ:

Chung cư trở nên phổ biến hơn ≠ mọi chung cư tăng giá.

Nhà đất giảm tỷ trọng ≠ nhà đất mất giá trị.

Cuối cùng, giá trị vẫn quay về những yếu tố rất thật:

vị trí thật – kết nối thật – pháp lý thật – chất lượng thật – nhu cầu thật – và mức giá mua thật.

Và câu hỏi đáng theo dõi trong 10–15 năm tới có lẽ không phải:

“Chung cư hay nhà đất sẽ thắng?”

Mà là:

Khi Hà Nội và TP.HCM tiến tới quy mô hàng chục triệu dân, người dân sẽ định nghĩa lại thế nào là một nơi ở đáng giá?