Đóng tới 95% tiền nhưng chưa được giao đất: Câu chuyện tại các dự án Kosy cảnh báo điều gì?

Một người bỏ ra gần như toàn bộ số tiền để mua một lô đất.

95% đã được thanh toán.

Nhưng nhiều năm trôi qua, đất vẫn chưa được giao.

Và khi nhìn lại hồ sơ, giấy tờ mà người mua đang nắm giữ lại không phải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà là hợp đồng vay vốn hoặc góp vốn.

Đây là tình trạng được phản ánh tại một số dự án do Công ty cổ phần Kosy phát triển ở Thái Nguyên.

Điều đáng quan tâm với thị trường không chỉ là câu chuyện của một doanh nghiệp hay một dự án.

Nó đặt ra câu hỏi mà bất kỳ người mua bất động sản nào cũng nên hiểu:

Khi tiền đã giao nhưng hợp đồng không phải hợp đồng mua bán/chuyển nhượng, người mua thực sự đang nắm giữ quyền gì?

Hơn 100 khách hàng tại Kosy Sông Công được phản ánh mua đất dưới hình thức vay vốn, góp vốn

Theo thông tin Tiền Phong được CafeF đăng lại ngày 12/8, Công ty cổ phần Kosy phát triển ba dự án bất động sản tại Thái Nguyên. Nhiều khách hàng tại các dự án này đến nay chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; một số trường hợp đã đóng phần lớn số tiền nhưng giao dịch thể hiện dưới hình thức vay vốn hoặc góp vốn.

Một trường hợp được bài báo đề cập là bà Đào Thị Miên tại phường Sông Công.

Năm 2019, gia đình bà đăng ký mua hai thửa đất tại Khu đô thị Kosy Sông Công với tổng số tiền gần 1 tỷ đồng.

Nhưng thay vì ký hợp đồng mua bán, theo lời bà Miên, gia đình được hướng dẫn ký hai hợp đồng vay vốn với số tiền tương ứng giá trị hai thửa đất.

Đến nay, theo phản ánh, gia đình vẫn chưa được giao đất.

Bài báo cho biết tại Khu đô thị Kosy Sông Công có hơn 100 khách hàng mua đất dưới hình thức vay vốn, góp vốn trong tình trạng tương tự.

Có trường hợp đóng 95% từ năm 2020 nhưng vẫn chờ đất

Tình trạng tương tự được phản ánh tại Kosy City Beat, tức Khu dân cư số 11 tại phường Gia Sàng.

Một khách hàng được báo dẫn cho biết gia đình đã đóng 95% tiền mua đất từ năm 2020, nhưng khoản tiền được thể hiện dưới hình thức góp vốn kinh doanh với thỏa thuận trả bằng đất.

Đến thời điểm bài báo được công bố, gia đình này cho biết vẫn chưa được chủ đầu tư giao đất để xây nhà.

Đáng chú ý, việc Kosy City Beat là một dự án có thật tại Gia Sàng không chỉ xuất hiện trong thông tin của doanh nghiệp. Bảng giá đất của địa phương cũng xác định Khu đô thị số 11 phường Gia Sàng (Kosy City Beat) và các tuyến đường quy hoạch bên trong khu vực này.

Kosy nói gì?

Một điểm cần được trình bày đầy đủ là phía doanh nghiệp đã có phản hồi.

Ông Nguyễn Văn Sơn, Giám đốc Ban quản lý Dự án Kosy City Beat Gia Sàng, cho biết các dự án của doanh nghiệp tại Thái Nguyên đang gặp vướng mắc do giải phóng mặt bằng, thay đổi chính sách đất đai và các vấn đề khác.

Đại diện này cũng xác nhận doanh nghiệp có ký hợp đồng vay vốn, hợp đồng góp vốn và các thỏa thuận với khách hàng để huy động vốn, đồng thời cho biết số tiền được sử dụng cho các hạng mục đầu tư hạ tầng tại dự án.

Theo phản hồi được bài báo dẫn lại, doanh nghiệp đưa ra hai hướng: khách hàng muốn lấy lại tiền thì công ty hoàn trả; còn trường hợp muốn nhận đất thì tiếp tục phối hợp trong quá trình doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn.

Đây là chi tiết quan trọng bởi câu chuyện không chỉ có phản ánh từ phía khách hàng mà còn có xác nhận từ đại diện dự án về hình thức huy động vốn.

Vấn đề lớn nhất: Đóng tiền mua đất nhưng giấy tờ lại thể hiện một quan hệ khác

Đây mới là điểm Review Bất Động Sản cho rằng người mua cần đặc biệt chú ý.

Trong một giao dịch thông thường, người mua thường suy nghĩ khá đơn giản:

Tôi đóng tiền → tôi mua lô đất → lô đất sẽ thuộc về tôi.

Nhưng pháp lý không vận hành chỉ dựa trên mục đích trong suy nghĩ của người giao tiền.

Nó còn phụ thuộc vào:

Tài sản nào được giao dịch – tài sản đã đủ điều kiện hay chưa – loại hợp đồng nào được ký – quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng là gì.

Theo luật sư Đinh Đức Duy được bài báo dẫn lời, nếu hợp đồng vay vốn hoặc góp vốn thực chất được lập nhằm che giấu một giao dịch mua bán đất thì có thể phát sinh vấn đề về giao dịch giả tạo theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015.

Luật sư cũng cho rằng nếu dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh thì việc sử dụng hình thức vay/góp vốn để thực hiện việc chuyển nhượng có thể phát sinh vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Điểm này cần hiểu chính xác: đây là nhận định pháp lý của luật sư được báo dẫn, không phải kết luận của Review Bất Động Sản rằng mọi hợp đồng vay vốn hay góp vốn đều bất hợp pháp.

Rủi ro không nằm ở việc đã đóng 50%, 70% hay 95%

Có một nghịch lý đáng chú ý.

Người mua có thể nghĩ:

“Tôi đã đóng 95% rồi, nghĩa là lô đất gần như là của tôi.”

Nhưng tỷ lệ tiền đã đóng và mức độ chắc chắn về quyền sở hữu tài sản là hai câu chuyện khác nhau.

Nếu giấy tờ người mua nắm giữ chỉ xác lập quan hệ vay vốn hoặc góp vốn, trong khi bất động sản chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, thì việc đã thanh toán phần lớn giá trị dự kiến của lô đất không tự động đồng nghĩa người đó đã có quyền sử dụng đất đối với chính lô đất đó.

Đây chính là khoảng cách giữa:

“đã bỏ tiền để kỳ vọng nhận một bất động sản”

và

“đã xác lập được quyền pháp lý đối với bất động sản”.

Khoảng cách này có thể rất nhỏ ở một giao dịch an toàn.

Nhưng cũng có thể kéo dài nhiều năm khi dự án phát sinh vướng mắc.

Dự án Kosy Sông Công đã kéo dài nhiều năm

Khu đô thị Kosy Sông Công được UBND tỉnh Thái Nguyên giao Công ty cổ phần Kosy làm chủ đầu tư từ năm 2010 và được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 năm 2011.

Theo thông tin UBND phường Sông Công được bài báo dẫn lại, dự án có diện tích khoảng 38,78 ha, tổng mức đầu tư hơn 481 tỷ đồng.

Đáng chú ý hơn, địa phương cho biết dự án đã hết thời gian thực hiện từ năm 2021, từng bị tạm dừng sau kết luận của Thanh tra Chính phủ và đến thời điểm bài báo đăng chưa tiếp tục được gia hạn.

Dự án cũng còn tồn tại các vấn đề liên quan đến giao đất, tài chính, giải phóng mặt bằng và chính sách.

Điều đó cho thấy một rủi ro khác của việc đưa tiền vào dự án từ rất sớm:

Người mua không chỉ đặt cược vào giá bất động sản. Họ còn đặt cược vào khả năng dự án hoàn thành toàn bộ hành trình pháp lý và triển khai trong tương lai.

5 câu hỏi cần đặt ra trước khi ký hợp đồng góp vốn/vay vốn liên quan đến bất động sản

Trước một lời chào mua đất nhưng giấy tờ được đề nghị ký lại mang tên “hợp đồng vay vốn”, “hợp đồng góp vốn”, “hợp tác đầu tư” hoặc một tên gọi tương tự, người mua không nên chỉ nhìn vào vị trí lô đất và mức giá.

Cần làm rõ ít nhất:

1. Tôi đang ký hợp đồng gì? Bản chất quyền và nghĩa vụ của hai bên là gì?
2. Bất động sản cụ thể tôi muốn mua đã đủ điều kiện giao dịch chưa?
3. Hợp đồng có xác lập quyền của tôi đối với chính lô đất đó hay chỉ xác lập một khoản tiền với doanh nghiệp?
4. Nếu dự án chậm 3 năm, 5 năm hoặc không thể tiếp tục, cơ chế hoàn tiền và xử lý nghĩa vụ như thế nào?
5. Nếu doanh nghiệp phát sinh khó khăn tài chính, vị trí pháp lý của khoản tiền tôi đã giao nằm ở đâu?

Chỉ khi trả lời được những câu hỏi này, người mua mới thực sự hiểu mình đang bỏ tiền mua bất động sản hay đang cung cấp vốn cho một doanh nghiệp với kỳ vọng nhận bất động sản trong tương lai.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Theo Review Bất Động Sản, câu chuyện đáng chú ý nhất từ vụ việc tại các dự án Kosy không nằm ở con số 95%.

Nó nằm ở tên và bản chất của tờ giấy được ký trước khi tiền rời khỏi tài khoản của người mua.

Trong giai đoạn thị trường tăng nóng, người mua rất dễ tập trung vào:

Lô nào đẹp? Giá bao nhiêu? Bao giờ tăng? Có suất ngoại giao không?

Nhưng có một câu hỏi phải đứng trước tất cả những câu hỏi đó:

“Hôm nay tôi chuyển tiền thì pháp luật ghi nhận tôi đang mua cái gì?”

Nếu câu trả lời là chưa rõ, mức chiết khấu hấp dẫn hay kỳ vọng tăng giá đều trở thành câu chuyện thứ yếu.

Một dự án đẹp không thay thế được điều kiện pháp lý.

Một phiếu vị trí không thay thế được quyền sử dụng đất.

Và đóng 95% tiền không đồng nghĩa sở hữu 95% một lô đất.

Đây có lẽ là bài học đáng giá nhất từ câu chuyện này.