Đặt cọc mua nhà tối đa 5%: Nhưng nếu vi phạm, người mua thực sự có thể mất bao nhiêu?

Một căn bất động sản có giá 5 tỷ đồng.

Nếu tiền đặt cọc được giới hạn ở mức 5%, số tiền người mua phải đặt trước là tối đa 250 triệu đồng.

Nhìn ở góc độ bảo vệ khách hàng, giới hạn này có thể giúp giảm đáng kể số tiền phải bỏ ra ngay từ đầu.

Nhưng có một câu hỏi quan trọng hơn:

Nếu giao dịch không tiếp tục, người mua chỉ mất tối đa 250 triệu đồng hay còn phải chịu thêm những khoản khác?

Đây chính là khoảng trống được TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, đề cập khi phân tích đề xuất mới về đặt cọc trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Đề xuất đặt cọc không quá 5% có gì đáng chú ý?

Theo Khoản 5 Điều 18 của dự thảo được bài nguồn dẫn, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua bất động sản và chỉ được thu khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Khoản đặt cọc cũng được tính vào số tiền thanh toán lần đầu của hợp đồng kinh doanh bất động sản, đồng thời thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán hoặc giá cho thuê mua.

Theo TS. Trần Xuân Lượng, đây là quy định cần thiết nhằm tăng khả năng bảo vệ người mua và hạn chế tình trạng huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý.

Ở góc độ người mua, lợi ích tương đối dễ thấy.

Nếu trước đây một khách hàng phải bỏ ra khoản tiền lớn ngay ở giai đoạn đầu của giao dịch, việc giới hạn tiền đặt cọc có thể giúp giảm mức độ rủi ro nếu dự án phát sinh vấn đề hoặc giao dịch không thể tiếp tục.

Nhưng 5% mới chỉ giải quyết câu chuyện “được thu bao nhiêu khi đặt cọc”.

Câu chuyện tiếp theo là:

Nếu một bên vi phạm thì phải trả bao nhiêu?

Cọc 5% nhưng tổng thiệt hại có thể lớn hơn 5%?

Đây chính là vấn đề chuyên gia cho rằng cần được nghiên cứu kỹ.

Một chủ đầu tư có thể thu tiền đặt cọc đúng giới hạn 5%, nhưng trong thỏa thuận lại xuất hiện những nghĩa vụ tài chính khác nếu khách hàng không tiếp tục ký hợp đồng.

Khi đó, về hình thức, khoản đặt cọc vẫn tuân thủ giới hạn.

Nhưng số tiền khách hàng thực sự phải chịu khi giao dịch đổ vỡ có thể không dừng lại ở khoản cọc ban đầu.

Ví dụ minh họa, với bất động sản giá 5 tỷ đồng:

5% × 5 tỷ đồng = 250 triệu đồng tiền đặt cọc.

Nếu khách hàng chỉ nhìn vào con số 250 triệu đồng mà không đọc kỹ phần xử lý vi phạm, bồi thường và các nghĩa vụ khác trong thỏa thuận, họ có thể chưa nhìn thấy toàn bộ rủi ro tài chính của giao dịch.

Vấn đề vì thế không đơn giản là:

“Tôi phải đặt cọc bao nhiêu?”

mà phải là:

“Trong trường hợp xấu nhất, tổng số tiền tôi có thể phải chịu theo thỏa thuận này là bao nhiêu?”

Người mua thường yếu thế hơn khi ký thỏa thuận

Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, trong khi hợp đồng mua bán và thỏa thuận đặt cọc có thể chứa nhiều điều khoản pháp lý.

Theo TS. Trần Xuân Lượng, người mua nhà thường có vị thế yếu hơn về thông tin và khả năng đàm phán.

Trong khi đó, doanh nghiệp có đội ngũ pháp lý, kinh nghiệm giao dịch và khả năng xây dựng hợp đồng.

Nếu không có giới hạn hợp lý, các điều khoản liên quan đến phạt cọc có thể được thiết kế theo hướng bất lợi cho khách hàng.

Đây cũng là lý do tại sao chỉ giới hạn số tiền đặt cọc ban đầu chưa chắc đã đủ để cân bằng quyền lợi giữa hai bên.

Siết phạt cọc có khiến đặt cọc mất ý nghĩa?

Một lập luận khác có thể được đặt ra:

Nếu giới hạn trách nhiệm khi vi phạm quá chặt, liệu người mua có dễ dàng “bỏ cọc” và khiến thỏa thuận mất tính ràng buộc?

Theo TS. Trần Xuân Lượng, cần phân biệt hai vấn đề.

Kiểm soát mức phạt không đồng nghĩa xóa bỏ trách nhiệm của bên vi phạm.

Đặt cọc vẫn phải đủ sức ràng buộc để người mua và người bán nghiêm túc với cam kết của mình.

Nhưng tính ràng buộc cũng không đồng nghĩa một bên có thể áp dụng nghĩa vụ tài chính không giới hạn.

Theo chuyên gia, cần hình thành một “ngưỡng” hợp lý, vừa bảo đảm trách nhiệm của bên vi phạm, vừa hạn chế khả năng lạm dụng.

Quan trọng hơn mức “phạt cọc” là tổng nghĩa vụ phải trả

Đây có lẽ là điểm đáng chú ý nhất trong đề xuất của chuyên gia.

Thay vì chỉ đặt ra giới hạn đối với một khoản mang tên “phạt cọc”, TS. Trần Xuân Lượng cho rằng cần nghiên cứu kiểm soát tổng nghĩa vụ tài chính phát sinh khi vi phạm nghĩa vụ đặt cọc.

Bởi nếu giới hạn một khoản phạt nhưng hợp đồng vẫn có thể phát sinh nhiều khoản phí, bồi thường hoặc nghĩa vụ tài chính khác thì giới hạn đó có thể mất đi nhiều ý nghĩa.

Một phương án được chuyên gia đề cập là quy định tỷ lệ tối đa so với giá trị khoản đặt cọc hoặc giá trị giao dịch, tùy từng loại bất động sản.

Một hướng khác là dẫn chiếu rõ hơn các quy định của Bộ luật Dân sự về đặt cọc, phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại.

Tuy nhiên, theo ông, hoạt động kinh doanh bất động sản có giá trị giao dịch rất lớn và ảnh hưởng trực tiếp tới nhiều người dân nên có thể cần quy định đặc thù hơn.

Trước khi chuyển tiền, người mua cần nhìn xa hơn con số 5%

Nếu đề xuất giới hạn 5% được áp dụng, người mua vẫn không nên hiểu rằng rủi ro tối đa của mình mặc nhiên chỉ bằng 5% giá trị bất động sản.

Theo khuyến nghị của chuyên gia, trước khi chuyển tiền, người mua cần đọc kỹ toàn bộ thỏa thuận và kiểm tra tình trạng pháp lý cũng như điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh.

Có ít nhất 5 câu hỏi đáng đặt ra trước khi ký:

• Tiền cọc chính xác là bao nhiêu và được tính vào khoản thanh toán nào?
• Nếu người mua không tiếp tục giao dịch thì tiền cọc được xử lý ra sao?
• Ngoài mất cọc, còn khoản phạt, phí hoặc bồi thường nào khác không?
• Nếu lỗi thuộc về chủ đầu tư thì trách nhiệm tài chính được quy định thế nào?
• Tổng nghĩa vụ tài chính tối đa trong trường hợp vi phạm là bao nhiêu?

Đây mới là những thông tin giúp người mua nhìn thấy rủi ro thực sự của một thỏa thuận đặt cọc.

Góc nhìn Review Bất Động Sản: Đừng chỉ hỏi “cọc bao nhiêu?”, hãy hỏi “rủi ro tối đa bao nhiêu?”

Giới hạn tiền đặt cọc ở mức 5% có thể là một lớp bảo vệ quan trọng cho người mua.

Nhưng nếu chỉ nhìn vào con số này, người mua rất dễ có cảm giác rằng rủi ro của mình cũng đã được giới hạn ở 5%.

Hai vấn đề đó không hoàn toàn giống nhau.

Một hợp đồng có thể ghi:

Tiền đặt cọc: 5%.

Nhưng điều người mua thực sự cần đọc nằm ở những trang phía sau:

Nếu không tiếp tục giao dịch thì mất gì? Phạt bao nhiêu? Có phải bồi thường thêm không? Có khoản nghĩa vụ nào khác không?

Vì vậy, theo Review Bất Động Sản, một cơ chế bảo vệ người mua hiệu quả cần trả lời được cả hai câu hỏi:

1. Chủ đầu tư được thu tối đa bao nhiêu trước khi ký hợp đồng?

và

2. Tổng nghĩa vụ tài chính tối đa của khách hàng nếu xảy ra vi phạm là bao nhiêu?

Nếu câu thứ nhất được giới hạn nhưng câu thứ hai vẫn để mở, rủi ro chưa chắc đã được kiểm soát đầy đủ.

Đối với người mua nhà, điều này cũng gợi ra một thay đổi rất thực tế trong cách đọc hợp đồng:

Từ “Tôi phải cọc bao nhiêu?” → sang “Trong kịch bản xấu nhất, tôi có thể mất tổng cộng bao nhiêu?”

Đó mới là con số cần biết trước khi xuống tiền.