Từ người mua để ở, nhà đầu tư cho thuê đến người tìm mặt bằng kinh doanh, một điểm chung đang xuất hiện: tài sản phải có khả năng sử dụng trong thời gian nắm giữ. Sự thay đổi này khiến cư dân, tiện ích, kết nối, dòng tiền và khả năng vận hành thực tế ngày càng được chú ý.
Từ “tăng bao nhiêu?” sang “nếu chưa bán được thì sao?”
Một thay đổi đáng chú ý đang xuất hiện trong cách người mua đánh giá bất động sản. Thay vì đặt kỳ vọng tăng giá lên trước, một bộ phận người mua bắt đầu kiểm tra tài sản sẽ được sử dụng như thế nào trong khoảng thời gian họ sở hữu.
Câu chuyện của anh Trần Quốc Hưng, 41 tuổi tại TP.HCM, được bài nguồn dẫn là một ví dụ. Trước đây, thông tin về một tuyến đường mới, dự án chuẩn bị mở bán hay giá đất tăng có thể trở thành lý do để anh cân nhắc xuống tiền. Sau những giai đoạn thị trường chững lại, cách tiếp cận này thay đổi.
Với khoảng 5 tỷ đồng tiền nhàn rỗi trong năm nay, anh đặt ra một nguyên tắc: nếu 3–5 năm chưa bán được, tài sản vẫn phải có người sử dụng và có khả năng tạo dòng tiền. Điều anh tìm hiểu vì thế không chỉ là triển vọng tăng giá, mà còn gồm lượng cư dân, giá thuê, tỷ lệ căn có khách, dịch vụ xung quanh và khả năng kết nối tới những khu vực tập trung việc làm.
Đó là một thay đổi nhỏ trong câu hỏi nhưng khá lớn trong cách đánh giá tài sản. Bởi khi lợi nhuận không còn hoàn toàn phụ thuộc vào việc bán lại với mức giá cao hơn, khả năng sử dụng trong thời gian nắm giữ trở thành một lớp giá trị khác.
Ba người mua, ba mục đích nhưng cùng cần “giá trị sử dụng”
Với người mua để ở, cách đánh giá còn trực tiếp hơn. Chị Nguyễn Thu Hà, 33 tuổi, sau nhiều năm thuê nhà đã tích lũy khoảng 3 tỷ đồng và tìm căn hộ cho gia đình. Những câu hỏi được đặt ra là đường đi làm có thuận tiện không, trẻ có nơi vui chơi không, bệnh viện và siêu thị ở đâu, dự án đã có cư dân hay chưa và những tiện ích được giới thiệu có thực sự vận hành.
Sau vài tháng tìm kiếm, gia đình chị lựa chọn một dự án xa trung tâm hơn nhưng đáp ứng tốt hơn các nhu cầu hàng ngày. Trường hợp này cho thấy khoảng cách tới trung tâm không phải biến số duy nhất; khả năng kết nối và mức độ hoàn chỉnh của môi trường sống cũng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định.
Người mua bất động sản thương mại lại nhìn tài sản qua dòng khách. Anh Lê Minh Tuấn, 39 tuổi, cho biết khi tìm địa điểm vừa sở hữu vừa kinh doanh, anh đến dự án vào nhiều thời điểm để quan sát lượng người qua lại, số căn sáng đèn, hoạt động của cửa hàng và nhóm cư dân đang sinh sống. Với mô hình này, một mặt bằng bỏ trống nhiều năm để chờ tăng giá đồng nghĩa một phần vốn bị đóng băng.
Ba nhóm người mua có mục tiêu khác nhau nhưng gặp nhau tại một điểm: tài sản cần có người sử dụng. Người ở cần môi trường sống; người cho thuê cần khách thuê; người kinh doanh cần cư dân và sức mua.
66% giao dịch chung cư phục vụ nhu cầu ở thực
Xu hướng được bài viết minh họa thêm bằng số liệu từ PropertyGuru. Theo khảo sát được nguồn dẫn, sau 6 tháng đầu năm 2026, 66% giao dịch chung cư phục vụ nhu cầu ở thực, tăng từ 64% cùng kỳ năm trước. Giao dịch với mục đích đầu tư chiếm 34%.
Đáng chú ý, đầu tư không đồng nghĩa hoàn toàn với mua rồi chờ tăng giá. Trong nhóm giao dịch đầu tư nói trên, 67% hướng tới cho thuê và 17% mua để tích sản, theo số liệu được bài nguồn dẫn.
Khảo sát môi giới quý II/2026 được bài dẫn cũng cho thấy các tiêu chí người mua quan tâm ngày càng cụ thể. 60% đánh giá chất lượng xây dựng và bàn giao là yếu tố quan trọng, 54% đề cập thương hiệu chủ đầu tư, 46% tiện ích nội khu, trong khi cộng đồng cư dân và thiết kế mặt bằng lần lượt đạt 27% và 18%.
Các tỷ lệ này phản ánh kết quả khảo sát được nguồn dẫn, không nên hiểu rằng chúng đại diện tuyệt đối cho toàn bộ người mua bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên, chúng cho thấy cách đánh giá sản phẩm đang mở rộng ra ngoài câu chuyện giá bán và kỳ vọng tăng giá.
Một dự án đẹp trên phối cảnh chưa đủ
TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng VARS IRE, nhận định thị trường đang có sự phân hóa giữa những tài sản phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng đầu cơ với những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, khả năng khai thác và tạo dòng tiền. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam PropertyGuru, cũng cho rằng thị trường đang dịch chuyển từ tư duy đơn thuần sở hữu tài sản sang chú trọng hơn tới chất lượng sống và giá trị sử dụng.
Nếu nhìn từ nhu cầu thực, điều này đặt ra một phép thử khác đối với các dự án bất động sản. Trường học có hoạt động không? Khu thương mại có khách không? Cư dân đã về ở đến đâu? Đi tới khu vực việc làm mất bao lâu? Căn hộ thực tế có dễ cho thuê và mức thuê có tương xứng với giá mua?
Một dự án có thể sở hữu quy hoạch đẹp và hệ thống tiện ích lớn trên bản vẽ, nhưng khả năng tạo giá trị chỉ được kiểm chứng khi những thành phần đó thực sự vận hành. Đối với nhà đầu tư cho thuê hay kinh doanh, mật độ cư dân và hoạt động kinh tế thực tế thậm chí có thể quan trọng hơn số lượng tiện ích được giới thiệu.
Điều đó không có nghĩa kỳ vọng tăng giá biến mất. Người mua vẫn có thể kỳ vọng tài sản tăng giá trong tương lai, nhưng thay vì coi đây là điều kiện duy nhất để phương án đầu tư có hiệu quả, khả năng sử dụng và khai thác trong thời gian nắm giữ đang được đặt lên bàn cân nhiều hơn.
? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN
Có một phép thử khá đơn giản cho một bất động sản: nếu 3–5 năm tới giá không tăng, tài sản đó còn lý do để được sở hữu hay không? Nếu vẫn có người muốn ở, khách muốn thuê hoặc hoạt động kinh doanh có thể diễn ra, giá trị của nó không hoàn toàn phụ thuộc vào việc tìm một người mua sau trả giá cao hơn.
Và đây cũng là điểm cần phân biệt giữa “hệ sinh thái trên brochure” và “hệ sinh thái đang vận hành”. Giá trị sử dụng không nằm ở số lượng tiện ích được vẽ ra, mà ở việc cư dân thực sự sống, học tập, mua sắm, vui chơi và tạo ra dòng hoạt động hàng ngày. Khi người mua thực tế hơn, chính những chi tiết đó sẽ ngày càng khó thay thế bằng một câu đơn giản: “khu này còn tăng giá”.
TẢI BẢNG GIÁ