HoREA đề xuất quy định các chung cư xây mới có thời hạn sử dụng tối đa 99 năm theo niên hạn công trình, đồng thời giữ nguyên quyền sử dụng đất lâu dài đối với các căn hộ đã được cấp sổ trước đây. Nếu được luật hóa, đây sẽ là bước thay đổi lớn trong cách định giá, đầu tư và phát triển thị trường chung cư tại Việt Nam.
HoREA đề xuất giới hạn thời hạn sử dụng chung cư xây mới
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó đề xuất quy định các chung cư xây mới có thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình, với mức tối đa không quá 99 năm.
Đề xuất này được xây dựng trên cơ sở Nghị quyết 21 của Ban Chấp hành Trung ương, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan nhằm phát triển thị trường bất động sản minh bạch, bền vững và tạo cơ sở pháp lý cho việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư khi hết niên hạn sử dụng.
Không hồi tố với các căn hộ đã sở hữu lâu dài
Một trong những điểm quan trọng của đề xuất là không áp dụng hồi tố.
Theo đó, các căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài theo các quy định hiện hành sẽ tiếp tục được bảo đảm quyền lợi như trước.
Việc quy định thời hạn sử dụng chỉ áp dụng đối với các dự án chung cư xây dựng mới sau khi Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực.
Điều này giúp giảm bớt tâm lý lo ngại của hàng triệu chủ sở hữu căn hộ hiện hữu.
Trách nhiệm của chủ sở hữu sẽ rõ ràng hơn
HoREA cũng đề xuất làm rõ trách nhiệm của chủ sở hữu khi công trình hết niên hạn sử dụng.
Thay vì phụ thuộc nhiều vào ngân sách hoặc cơ chế hỗ trợ như trước, cư dân sẽ có nghĩa vụ tài chính để tham gia phá dỡ và xây dựng lại chung cư theo quy định.
Trong trường hợp cư dân không đủ khả năng đóng góp hoặc không lựa chọn được nhà đầu tư phù hợp, Nhà nước mới thực hiện các bước tiếp theo để tổ chức xây dựng lại dự án.
Góc nhìn Review Bất Động Sản
Điểm đáng chú ý không nằm ở con số 99 năm, mà nằm ở việc thị trường đang từng bước chuyển từ tư duy "sở hữu công trình vĩnh viễn" sang "quản lý vòng đời công trình".
Nếu được luật hóa, quy định này có thể mang lại nhiều lợi ích:
- Tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho việc cải tạo các chung cư xuống cấp.
- Giảm những tranh chấp kéo dài trong quá trình tái thiết đô thị.
- Buộc chủ đầu tư quan tâm hơn đến chất lượng xây dựng và vận hành công trình.
- Người mua sẽ đánh giá căn hộ dựa nhiều hơn vào chất lượng, vị trí và khả năng khai thác thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá theo thời gian.
Tuy nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả, điều quan trọng là phải có hướng dẫn minh bạch về quyền lợi của cư dân khi chung cư hết niên hạn cũng như cơ chế tài chính phù hợp để người dân có thể tham gia xây dựng lại công trình.
Kết luận
Đề xuất giới hạn thời hạn sử dụng chung cư tối đa 99 năm chưa phải quy định chính thức, nhưng cho thấy định hướng mới trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở.
Đối với người mua, điều cần quan tâm không chỉ là thời hạn sử dụng của công trình, mà còn là quyền lợi sau khi công trình hết niên hạn, chất lượng dự án và khả năng tạo giá trị của căn hộ trong suốt vòng đời khai thác.
TẢI BẢNG GIÁ